馮焱東：房地產能否在轉型陣痛期“臨危救主”

房地產曾經兩次在中國經濟遭遇困境時力挽狂瀾。一次是在1998年，面臨東南亞金融危機的沖擊，國家果斷地推動房改，房地產行業(yè)隨后迅速發(fā)展起來，成為中國經濟走出困境的強勁力量。

第二次是2008年，次貸危機波及全球，外貿依存度很高的中國經濟驟然失速，國家再出重拳，通過刺激房地產和一攬子反周期政策，將中國經濟重新拉回到快速增長的軌道，房地產又一次扭轉乾坤。

而今我國經濟進入增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的轉型階段。“十三五”特別是頭兩年是調整結構、轉型升級的關鍵期和陣痛期，到2020年要基本跨越“中等收入陷阱”，這期間我國經濟面臨很多的風險和挑戰(zhàn)，下行壓力較大。在轉型陣痛期，房地產又一次受到各方高度關注和期待，它能再次臨危救主嗎？

這個問題很難作出簡單的回答，需要從多方面來綜合分析一下。

首先從中國經濟發(fā)展的階段來看，房地產與整體經濟的互動關系已發(fā)生了較大變化。當前我國經濟已經從重工業(yè)化主導的發(fā)展階段開始向后工業(yè)化發(fā)展階段過渡。2013年服務業(yè)增加值第一次超過第二產業(yè)，是中國整體經濟開始進入后工業(yè)化發(fā)展階段的重要標志。

根據國務院發(fā)展研究中心楊建龍博士的研究，在重工業(yè)化主導的發(fā)展階段，房子和車子為龍頭的消費是經濟發(fā)展的核心引擎，能有力帶動中游的機械、汽車、化學、水泥、鋼鐵、有色金屬，上游的電力、煤炭、石油、交通運輸等眾多產業(yè)的發(fā)展。

到了后工業(yè)化階段，住行的引擎作用開始減退，各類升級性的消費（主要是各種品質性消費、文化旅游健康養(yǎng)老等精神性消費）開始起拉動經濟的主導作用。當前中國經濟的發(fā)展階段與1998年和2008年已大不同，我們對房地產拉動經濟增長的預期不能太高。

其次，從房地產投資看，統計數據表明近年來我國房地產投資總體開始下滑，從2010年33.2%的增長率一路下滑到今年1~10月的2%，房地產對經濟的拉動作用明顯減弱。今年1~10月全國固定資產投資增長10.2%，房地產作為重要組成部分僅增長2%，對經濟增長不僅沒有起到拉動作用，而且還拖了后腿。

投資之所以不斷下滑，與銷售增長趨緩、土地出讓過多、房地產庫存不斷增長有密切關系。2011年至今我國房地產庫存一直在不斷增長，供應泡沫取代房價泡沫成為房地產業(yè)的主要矛盾，去庫存成為房地產業(yè)的主要任務。雖然今年銷售回暖，但房地產待售面積卻仍處于不斷增長狀態(tài)，投資額仍然持續(xù)高于銷售額，房地產供過于求的狀況并沒有因為銷售回升有所減輕，而是還在不斷加劇。我國房地產仍處于庫存增長階段，去庫存階段還沒有到來，這種情況已經嚴重影響了行業(yè)的健康發(fā)展，處理不當會危及國家經濟金融安全。

高庫存是5年多來逐步積累的，去庫存也不可能一蹴而就。投資下滑是市場的自我調節(jié)，雖然拖累了GDP增長，但未嘗不是對去庫存的一種正面支持。在當前庫存尚在增長的階段不可輕言投資增長，只有庫存降到一定程度后投資增長對行業(yè)和國民經濟才是有利的。如果此時房地產投資較快增長或違背規(guī)律，只會加重供求矛盾，積累更多問題?？傊A計未來一至兩年投資仍處于低位，也不排除一段時間的負增長。

不過房地產投資增速處于低位的局面并不會一成不變。隨著國家各種鼓勵政策的逐漸落實，預計房地產銷售將會逐步增長。隨著銷售增長和庫存的逐步消化，投資增速自然會止跌回升。

預計靠房地產投資拉動經濟增長還需要兩年左右，關鍵看庫存消化的程度和速度，即使投資反彈估計增長速度也難以超過10%。

再次，從房地產銷售來看，銷售本身也能帶動一系列行業(yè)發(fā)展，如裝修、建材、家電、各種生活性服務業(yè)、房地產金融等，還直接能促進稅收增長，這一點不可忽視。2010年以來房地產銷售總體也告別了高增長，2014年還出現過負增長，不過今年1~10月房地產銷售面積增長7.2%，銷售額增長14.9%，從近幾年來看這個數據還是不錯的。隨著化解房地產庫存的各種政策陸續(xù)出臺實施，銷售預計將持續(xù)增長，從而為經濟發(fā)展發(fā)揮正面支撐作用。

預計未來幾年房地產銷售仍有一定增長潛力。一是我國城鎮(zhèn)化還有很大空間；二是近3年來大部分城市的房價平穩(wěn)或穩(wěn)中有降；三是保障房建設、棚戶區(qū)改造被放到更重要位置，既解決了中低收入群體的住房問題，又拓展了房地產的發(fā)展空間；四是房地產調控仍有較大余地。

最后，各種產業(yè)型、復合型地產的發(fā)展有助于推動經濟增長。開發(fā)商近年來紛紛轉型，住宅以外的開發(fā)明顯增加。如商業(yè)地產，雖然供應過剩，但大量開業(yè)、待開業(yè)的體驗式購物中心有助于消費增長。又如以“萬達城”為代表的文化旅游地產對消費升級發(fā)揮了積極作用，南昌、無錫等地的萬達城、恒大?；◢u的年游客總量預計都有望達到千萬以上。再如養(yǎng)老養(yǎng)生地產、物流地產（如菜鳥物流）、園區(qū)地產（華夏幸福為代表）的蓬勃發(fā)展也在為經濟發(fā)展添磚加瓦。

總體看，房地產對經濟的帶動作用雖然在后工業(yè)化時代開始下降，但仍不失為支柱產業(yè)。近1~2年房地產對經濟拉動作用主要體現在銷售帶動方面，之后投資會有所發(fā)力，正面促進經濟增長。迎合消費升級的各種產業(yè)地產正在為經濟增添新的活力。在中國經濟轉型的陣痛期，房地產雖不可能像前兩次那樣力挽狂瀾、一柱擎天，但仍將發(fā)揮中流砥柱的作用。

我國經濟正在轉型升級，其實經濟轉型在某種程度上就是去房地產化，如果各行各業(yè)都來搞房地產，誰還有心思來發(fā)展實業(yè)、埋頭創(chuàng)新、艱苦創(chuàng)業(yè)？房地產能不過剩嗎？

中央十分明確要改變經濟過于依靠房地產的畸形結構，但這并不是說，房地產就不能成為國民經濟中的支柱性產業(yè)，只不過尺度要把握好。在一定階段內依靠房地產來支撐經濟增長，與國民經濟、特別是城市經濟長期去房地產化二者并不矛盾。

我們期望房地產在經濟轉型關鍵時期擔負起重要責任，在解決自身問題的同時為國家發(fā)展做出新的貢獻。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。