過(guò)去的一個(gè)月里,一直是樓市配角的商住項(xiàng)目,上演了一次完美逆襲。
11月,北京成交排名前10的項(xiàng)目中,商住項(xiàng)目占了8席之多;12月計(jì)劃入市的項(xiàng)目中,商住項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)三分之一。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月,北京商住樓盤(pán)累計(jì)成交套數(shù)和成交面積分別同比上漲194%、193%,與普通商品住宅項(xiàng)目成交套數(shù)相差無(wú)幾。而且,從目前部分商住市場(chǎng)的蓄客情況看,這種增勢(shì)還將持續(xù)。
從配角到雙主角,北京商住市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么事情?是投資性需求重返市場(chǎng),還是商住產(chǎn)品自身發(fā)生了重大革命?逆襲是曇花一現(xiàn),還是會(huì)成為未來(lái)趨勢(shì)?
成交爆發(fā)
11月底,一場(chǎng)名為“為未來(lái)而來(lái)”的金地·未未來(lái)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)低調(diào)舉行,然而,讓主辦方頗為意想不到的是,當(dāng)天上午和下午兩場(chǎng)說(shuō)明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)均爆滿,近2000組客戶(hù)到場(chǎng),僅上午兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間,辦卡人數(shù)已經(jīng)破千組。
無(wú)獨(dú)有偶。11月15日,由魯能地產(chǎn)、釣魚(yú)臺(tái)美高梅酒店集團(tuán)聯(lián)袂打造的魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),盡管項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米,但仍有600余組客戶(hù)到場(chǎng),當(dāng)日成交138套房源,所推房源幾乎售罄,單日銷(xiāo)售額達(dá)5.5億元。
11月14日,通州富力中心二期A02號(hào)樓公寓加推開(kāi)盤(pán),百余套房源幾乎“秒殺”,這也是繼今年7月通州富力中心首期公寓開(kāi)盤(pán)3小時(shí)攬金13.8億元、8月46席黃金地鐵旺鋪開(kāi)盤(pán)一小時(shí)全部售罄之后,項(xiàng)目再次加推獲得熱銷(xiāo)。
11月8日,位于石景山的紫御長(zhǎng)安項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)不到一小時(shí)所有房源全部售罄,創(chuàng)下開(kāi)盤(pán)“時(shí)光”紀(jì)錄,該項(xiàng)目也因此成為當(dāng)月京西商住市場(chǎng)雙料銷(xiāo)冠。
上述幾個(gè)項(xiàng)目的成交表現(xiàn)僅僅是今年火熱的商住市場(chǎng)的一個(gè)縮影。事實(shí)上,今年以來(lái),北京商住市場(chǎng)成交持續(xù)升溫,到11月表現(xiàn)更為搶眼。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2015年1-10月,北京商住公寓的成交總金額為290.17億元,與去年同期相比大漲94%,幾近翻倍。
據(jù)北京市建委網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2015年11月,北京商住樓盤(pán)成交3258套,面積20.09萬(wàn)平方米,同比分別上漲194%、193%,與此同時(shí),成交均價(jià)也達(dá)到27296元/平方米,這一表現(xiàn)與普通住宅市場(chǎng)3694套、32053元/平方米的均價(jià)相比,已相差無(wú)幾。此外,11月成交排名前10項(xiàng)目中,商住項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。
低總價(jià)優(yōu)勢(shì)
除了“不限購(gòu)”這一固有優(yōu)勢(shì)之外,普通住宅市場(chǎng)價(jià)格高企、整體商住市場(chǎng)的洼地效應(yīng)凸顯等,都是助推今年商住市場(chǎng)走熱的重要原因。
近年來(lái),北京住宅用地價(jià)格不斷攀高,2015年土地市場(chǎng)更是“出必稱(chēng)王”,截至目前,樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米地塊已達(dá)8個(gè),最高已達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米的歷史高價(jià)。新一輪的高地價(jià)正在加速向高房?jī)r(jià)傳導(dǎo),在地價(jià)的推升效應(yīng)下,五環(huán)內(nèi)住宅成交均價(jià)早在10月已破5萬(wàn)元/平方米,動(dòng)輒上千萬(wàn)的總價(jià)早已超出幾乎所有剛需和相當(dāng)一部分改善客群的購(gòu)買(mǎi)力。
相比之下,商住市場(chǎng)依然處于十分明顯的價(jià)格低位。一般來(lái)說(shuō),商住項(xiàng)目的主力戶(hù)型均以中小戶(hù)型為主,目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米,總價(jià)多在500萬(wàn)元以下,有足夠優(yōu)勢(shì)承接相當(dāng)一部分剛需、改需購(gòu)房者需求。以紫御長(zhǎng)安為例,該項(xiàng)目所推房源主力戶(hù)型在30-60平方米1-3居,售價(jià)多在200萬(wàn)元左右,而最小戶(hù)型僅需百萬(wàn)。此外,金地·未未來(lái)主力戶(hù)型為27-77平方米平層和loft,總價(jià)60萬(wàn)元起,而魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館主打戶(hù)型也在45-60平方米之間。
投資性需求抬頭
除了吸引大量的剛需首改客群之外,值得注意的是,巨大的洼地效應(yīng)和對(duì)后市的看好,也刺激了相當(dāng)一部分投資需求正加速入市。
據(jù)紫御長(zhǎng)安對(duì)成交客戶(hù)的一項(xiàng)調(diào)研結(jié)果顯示,目前項(xiàng)目的投資性客戶(hù)占比甚至超過(guò)一半,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者,多數(shù)客戶(hù)將增值前景作為考量對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭信心十足。置業(yè)者的這一判斷在11月23日被論證,當(dāng)日,石景山蘋(píng)果園商業(yè)地塊引發(fā)近百輪角逐,最終樓面價(jià)接近3萬(wàn)元/平方米,成品入市價(jià)將在6萬(wàn)元/平方米左右,這一表現(xiàn)無(wú)疑是對(duì)區(qū)域在售商住項(xiàng)目增值空間的坐實(shí)。通州富力中心的銷(xiāo)售人員也告訴記者,雖然項(xiàng)目主要客群為自住性需求,但也有將近3成為投資購(gòu)買(mǎi)。
金地·未未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)人群中也有相當(dāng)一部分投資性需求,“北京100萬(wàn)左右的房子實(shí)在不多,而且只要10%的首付”,該項(xiàng)目的一位投資買(mǎi)家告訴記者,項(xiàng)目距離地鐵不遠(yuǎn),買(mǎi)來(lái)出租應(yīng)該不難。據(jù)其透露,低總價(jià)確實(shí)吸引了不少投資客,其中不乏多個(gè)買(mǎi)家共同購(gòu)買(mǎi)一套房或者一個(gè)買(mǎi)家同時(shí)購(gòu)買(mǎi)多套房的現(xiàn)象。
“作為一種‘跨界型’的產(chǎn)品形態(tài),商住樓盤(pán)一直被邊緣化,這一局限隨著住宅市場(chǎng)的價(jià)格高漲被逐漸打破,在多個(gè)因素合力之下,商住樓盤(pán)向市場(chǎng)主角靠攏,快速走熱水到渠成。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。
事實(shí)上,近期樓市的投資性需求開(kāi)始抬頭,京西某別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人近日告訴記者,該項(xiàng)目近日有多個(gè)來(lái)自城東的購(gòu)買(mǎi)者,明確表示是為了投資,“他們主要是根據(jù)地價(jià)做出的判斷,地價(jià)都那么高了,未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲空間會(huì)很大。”
創(chuàng)新突圍成常態(tài)
隨著北京宅地供應(yīng)的縮水和住宅價(jià)格的高企,一向習(xí)慣了唱配角的商住樓盤(pán),開(kāi)始向市場(chǎng)的主力過(guò)渡。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年11月,北京商品住宅市場(chǎng)有約22個(gè)項(xiàng)目入市,其中商住項(xiàng)目達(dá)到7個(gè),接近開(kāi)盤(pán)總數(shù)的三分之一。預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)延續(xù)這一趨勢(shì),統(tǒng)計(jì)顯示,12月有入市計(jì)劃的27個(gè)新盤(pán)中,商住大軍已超過(guò)三分之一。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,北京住宅用地縮水已是不爭(zhēng)的事實(shí),由此導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果,一是宅地價(jià)格大增,另一個(gè)結(jié)果則是高成本導(dǎo)致的擠出效應(yīng),部分房企不得不轉(zhuǎn)投商住市場(chǎng)。前者將放大商住樓盤(pán)價(jià)格優(yōu)勢(shì),而后者則將推動(dòng)市場(chǎng)快速成長(zhǎng)。
另一方面,市場(chǎng)的擴(kuò)容也將加大行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),今后產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)比拼將成為常態(tài)。如11月京西銷(xiāo)冠紫御長(zhǎng)安創(chuàng)新打造的SOLOMO產(chǎn)品,通過(guò)空間改造與升級(jí),可做到“一層價(jià)格、兩層面積、三倍空間”,高得房率令需求趨之若鶩。目前該項(xiàng)目二期房源尚未正式推出,便收到大量預(yù)訂。
魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館除了硬件上的高規(guī)格和靈動(dòng)多變的居室空間,更注重“軟實(shí)力”的打造,力圖通過(guò)豐富的社區(qū)文化和獨(dú)特性,滿足眾多家庭的各種功能和精神上的需求。而通州富力中心,則是憑借通州副中心、稀缺運(yùn)河水岸資源、6號(hào)線地鐵上蓋以及多重城市配套等特有優(yōu)勢(shì),頻頻熱銷(xiāo)。
金地·未未來(lái)為吸引更多買(mǎi)房人而推出的低首付活動(dòng),也堪稱(chēng)在價(jià)格機(jī)制上的創(chuàng)新之舉。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹,項(xiàng)目推出了最低首付10%活動(dòng),首付最低6萬(wàn)元起,這也是目前市場(chǎng)上罕見(jiàn)的最低購(gòu)房門(mén)檻。
“商住市場(chǎng)的創(chuàng)新空間本身較普通住宅更大,隨著更多房企的加入,產(chǎn)品的創(chuàng)新度以及品質(zhì)含金量也將大幅提升,其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力將繼續(xù)增強(qiáng)。”業(yè)內(nèi)人士指出,在大戶(hù)型、豪宅化越來(lái)越成為住宅市場(chǎng)主流的趨勢(shì)下,主打小戶(hù)型的商住樓盤(pán)將補(bǔ)位剛需和相當(dāng)一部分改善型客戶(hù)需求,因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),商住樓盤(pán)的熱銷(xiāo)將成為常態(tài)。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
掃碼下載
免費(fèi)看價(jià)格