京城樓市暖冬格局未變 遠(yuǎn)郊項(xiàng)目成市場(chǎng)主力

11月，北京市新建商品房市場(chǎng)成交創(chuàng)近三個(gè)月新高，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為北京樓市迎來(lái)暖冬。12月首周，北京新建商品房成交量和成交均價(jià)都有一定幅度下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純商品住宅成交下滑的主要原因是供應(yīng)量減少，雖然成交下滑，但上周入市的多個(gè)項(xiàng)目再次出現(xiàn)“日光”，年底市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，北京樓市暖冬格局不會(huì)改變。

成交環(huán)比下滑

在剛剛過(guò)去的11月，北京樓市表現(xiàn)較好，新建商品房市場(chǎng)成交創(chuàng)近三個(gè)月新高。不過(guò)，12月首周，新建商品房市場(chǎng)成交環(huán)比小幅回落。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，12月首周，新建商品住宅網(wǎng)簽量為2028套，環(huán)比下降37.2%?？鄢Ｕ戏?、自住房后，純商品住宅成交1101套，較上周下降12%。

“因?yàn)?1月最后一周出現(xiàn)集中網(wǎng)簽現(xiàn)象，所以12月首周北京新建商品房市場(chǎng)成交量環(huán)比下滑屬于正?，F(xiàn)象，并不意味著樓市遇冷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

從供應(yīng)項(xiàng)目來(lái)看，12月首周北京住宅市場(chǎng)共有8個(gè)項(xiàng)目入市。相比之前增加兩個(gè)，雖然供應(yīng)量增加，但是這其中主要為自住房產(chǎn)品所貢獻(xiàn)。上周首開(kāi)龍湖學(xué)府苑(樓盤(pán)資料)、首開(kāi)住總·國(guó)悅居等5個(gè)自住房項(xiàng)目集中選房，共新增供應(yīng)近3000套。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，上周入市的5個(gè)自住房項(xiàng)目位置均較好，其中不乏東壩、亦莊等熱點(diǎn)區(qū)域，這些自住房項(xiàng)目的集中選房成功吸引了近段時(shí)間剛需及首改型客群的關(guān)注重心，這也是上周純商普宅市場(chǎng)成交未能延續(xù)上升趨勢(shì)的原因之一。

剛需充分釋放

值得注意的是，近期剛性需求得到有效釋放。12月首周純商品住宅成交量有所下滑，熱銷項(xiàng)目數(shù)量（本周成交量>30套）從上周的7個(gè)減少至本周的3個(gè)，熱銷項(xiàng)目以均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的剛需為主。

事實(shí)上，成交均價(jià)的下降也在一定程度上體現(xiàn)了剛需項(xiàng)目成為市場(chǎng)成交主力。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，12月首周純商品住宅成交均價(jià)為31368元/平方米，較上周下降2.9%。本周純商品住宅成交均價(jià)較上周出現(xiàn)小幅下滑，主要是由于中低端剛性需求成交占比提升所致，熱銷項(xiàng)目中房山的智匯雅苑、密云的華潤(rùn)橡樹(shù)灣的單價(jià)均低于2萬(wàn)元/平方米，從而導(dǎo)致均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的成交占比較上周上漲近5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性拉低了成交均價(jià)。

從成交項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣新房項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)較好。在上周成交套數(shù)前十排名中，通州、房山、平谷等區(qū)域項(xiàng)目較多，其中包括通州區(qū)的華業(yè)新北京中心(樓盤(pán)資料)和世界僑商中心、房山區(qū)的智匯雅苑以及平谷區(qū)的天潤(rùn)香墅灣1號(hào)等。

暖冬格局未變

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)火熱，高價(jià)地塊頻出，由土地市場(chǎng)帶來(lái)的未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的提升，導(dǎo)致近期房企推盤(pán)積極性提高，在一系列利好政策刺激下，購(gòu)房者積極入市，因此，北京樓市暖冬格局未變。

從需求端來(lái)說(shuō)，近期剛性需求釋放較為充分，多個(gè)低價(jià)剛需項(xiàng)目熱銷。鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，上周入市的多個(gè)項(xiàng)目再次出現(xiàn)日光，年底市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，大部分項(xiàng)目在今年去庫(kù)存良好，資金回籠也較快，所以也出現(xiàn)了土地市場(chǎng)的高熱度，房企對(duì)北京市場(chǎng)預(yù)期以及未來(lái)需求仍然保持較為樂(lè)觀的態(tài)度。

在多項(xiàng)利好政策的支撐下，今年市場(chǎng)需求釋放較為充分，庫(kù)存也得到一定程度的消化。截止到12月6日，北京純商品住宅的庫(kù)存總量為7.1萬(wàn)套，較去年同期下降1.04萬(wàn)套。另外，盡管今年北京市土地市場(chǎng)成交火熱，但土地供應(yīng)量減少依然是不爭(zhēng)的事實(shí)，有限的土地供應(yīng)，再減去保障房用地，純商品住宅用地供應(yīng)銳減，未來(lái)可供應(yīng)建筑面積也會(huì)減少。未來(lái)供應(yīng)較少的情況下，供需關(guān)系的變化也會(huì)提振市場(chǎng)信心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。