2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎新變局 地產(chǎn)金融化趨勢(shì)明顯

2015年，特殊的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的支柱作用再度凸顯，政策刺激不斷，然而邊際效用遞減。與此同時(shí)，行業(yè)分化加劇，地產(chǎn)金融化趨勢(shì)明顯，“拯救利潤(rùn)、贏取未來(lái)”讓越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型生活服務(wù)商，進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)；另一方面，金融正走向互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)+金融、互聯(lián)網(wǎng)+資產(chǎn)證券化、互聯(lián)網(wǎng)+眾籌，由此連接產(chǎn)業(yè)、資本、文旅，資本影響下的大地產(chǎn)格局正在形成。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，12月8日下午，由中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)新聞中心·地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主辦的“第七屆地產(chǎn)中國(guó)論壇暨2015中國(guó)房地產(chǎn)年度紅榜頒獎(jiǎng)典禮”在北京釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館舉行，本次論壇以“資本催生大地產(chǎn)”為主題，回顧行業(yè)之變，前瞻行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

資本催生大地產(chǎn)

論壇活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的十年里出現(xiàn)了一個(gè)重要變化，就是增速放緩。然而，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)陷入負(fù)增長(zhǎng)，不會(huì)硬著陸，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)有望在明年上半年結(jié)束。

“房地產(chǎn)的發(fā)展，會(huì)迎來(lái)一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的改善，當(dāng)然，內(nèi)部的調(diào)整洗牌在明年還會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的模式，從過(guò)去的大量建房，解決供需矛盾轉(zhuǎn)向更精細(xì)化的建房及更合理的布局，向更高水平、更綠色、更清潔的方向發(fā)展，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)的發(fā)展和金融的關(guān)系將更緊密。”張立群說(shuō)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬表示，今年的三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)了自1998年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，這從數(shù)據(jù)上表明，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)巨變的時(shí)代。2015年，盡管不少企業(yè)銷(xiāo)售非常好，但是庫(kù)存仍在繼續(xù)增加。此外，市場(chǎng)分化明顯，這種分化并不是單一的，企業(yè)、區(qū)域的分化也在加劇，集中度愈來(lái)愈高。此外，著力于三四線開(kāi)發(fā)的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大。

那么，究竟如何看待資本在行業(yè)新格局中的作用？作為房企和資本大佬，他們的感受究竟如何？“資本催生大地產(chǎn)”的主題論壇環(huán)節(jié)，討論便圍繞這些熱點(diǎn)展開(kāi)。

新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)詞很關(guān)鍵：一是房?jī)r(jià)，一是庫(kù)存。房?jī)r(jià)上漲是趨勢(shì)，而庫(kù)存量的多少標(biāo)志的是一種能力和對(duì)趨勢(shì)的判斷。京投銀泰股份有限公司副董事長(zhǎng)、總裁高一軒認(rèn)為，行業(yè)往下探索已經(jīng)出現(xiàn)了三個(gè)規(guī)律性的特征：一是一部分規(guī)模化房企向批量化定制轉(zhuǎn)型，進(jìn)行產(chǎn)品定制；二是不少有自己獨(dú)特基因的企業(yè)會(huì)做強(qiáng)自己的特色，打通上下游，形成產(chǎn)業(yè)延伸；三是行業(yè)的資本化。

民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放表示，資本催生大地產(chǎn)有三個(gè)必然：第一，原來(lái)地產(chǎn)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)商主導(dǎo)，現(xiàn)在資本介入比較深，而且地產(chǎn)越來(lái)越豐富，資本量越來(lái)越大；第二，地產(chǎn)選擇金融，金融選擇地產(chǎn)，兩者緊密聯(lián)系重構(gòu)發(fā)展格局；第三，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整，必然有這樣的要求，就是資本在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中起到調(diào)整和促進(jìn)的作用。

旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉則表示，進(jìn)入2015年以后，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出大企業(yè)向一線城市轉(zhuǎn)移、行業(yè)利潤(rùn)率越來(lái)越低等特征，這使得房地產(chǎn)完全進(jìn)入資本市場(chǎng)，資本成為了開(kāi)發(fā)商的入場(chǎng)券。

龍湖集團(tuán)公司品牌及營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理袁春表示，其實(shí)地產(chǎn)本身就是類(lèi)金融的行業(yè)，特別是現(xiàn)在表現(xiàn)比較好的上市公司，基本都是財(cái)務(wù)指標(biāo)驅(qū)動(dòng)的，其實(shí)本質(zhì)上便是根據(jù)某一個(gè)階段相關(guān)的財(cái)務(wù)目標(biāo)來(lái)進(jìn)行的倒推。

大眾創(chuàng)業(yè)熱度下的冷思考

與資本強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐地產(chǎn)行業(yè)同步，2015年，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的“雙創(chuàng)”熱潮在改變整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也改變著行業(yè)，在“雙創(chuàng)”浪潮推動(dòng)下，正處于“去庫(kù)存”和“去泡沫”風(fēng)頭的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也開(kāi)始積極轉(zhuǎn)型。

因此，在本次年度紅榜上，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶，翰同資本創(chuàng)始人、原華平投資執(zhí)行董事王倩，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)，美高梅酒店集團(tuán)高級(jí)副總裁兼中國(guó)首席代表周鋒，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)汪傳虎以及中書(shū)資源投資有限公司董事總經(jīng)理施寶成等企業(yè)代表圍繞“雙創(chuàng)再造地產(chǎn)新風(fēng)口”的話題展開(kāi)討論，共同論道在雙創(chuàng)環(huán)境下如何謀求地產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

毛大慶認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代帶來(lái)非常強(qiáng)大的共享經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的改造，很大程度上是把過(guò)剩的產(chǎn)能釋放出來(lái)。所以，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商肯定要變革，不變革完全死路一條，這是時(shí)代的步伐。

而身為投資人的王倩則表示，他們?cè)谶x擇投資標(biāo)的行業(yè)時(shí)有三個(gè)選擇指標(biāo)，一定是有上升期、市場(chǎng)足夠大，并且是針對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的痛點(diǎn)，能夠帶來(lái)嶄新的解決方案，給行業(yè)帶來(lái)新生機(jī)會(huì)。

施寶成認(rèn)為，“互聯(lián)網(wǎng)+”是一個(gè)思維方式，而不是某一個(gè)特定的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，如何吸引用戶進(jìn)入到新的入口，并且產(chǎn)生社交和傳播才是最關(guān)鍵的。

汪傳虎認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型在未來(lái)更多的是資本驅(qū)動(dòng)，而且是創(chuàng)新資本驅(qū)動(dòng)，這跟房地產(chǎn)公司的結(jié)合有一定空間。國(guó)內(nèi)大量的投資集團(tuán)都是創(chuàng)投型，但發(fā)展時(shí)間短，好的公司比較少，創(chuàng)投基金很難帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

楊現(xiàn)領(lǐng)則坦言，“萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”實(shí)際上是一個(gè)很大的偽命題，在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域就是強(qiáng)者橫強(qiáng)，不是所有人都具備創(chuàng)業(yè)的資本和能力，所以選擇創(chuàng)業(yè)的人失敗的幾率將并不低，所以一定要想清楚自己能干什么。

周鋒認(rèn)為，萬(wàn)眾創(chuàng)新是沒(méi)有錯(cuò)的，做酒店、服務(wù)業(yè)，需要考慮的是怎么做好服務(wù)。最終的企業(yè)價(jià)值都是通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)的，高質(zhì)量的服務(wù)才能為業(yè)主和投資人創(chuàng)造更多的價(jià)值。

另外，在本次論壇上，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)新聞中心副主任、中國(guó)網(wǎng)副總裁李富根，美景美居創(chuàng)始人、CEO謝紅玲，聯(lián)合創(chuàng)始人廖祥龍、梁利，董事王曉瑜，以及首批合作項(xiàng)目代表：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理郭梁、金茂(麗江)置業(yè)有限公司總經(jīng)理任海宏、貴州森垚集團(tuán)董事長(zhǎng)梁上燕女士一起啟動(dòng)美景美居上線儀式，共同見(jiàn)證了“美景美居”這個(gè)國(guó)內(nèi)首創(chuàng)雙權(quán)度假創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)與交換居住服務(wù)平臺(tái)的正式上線。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。