香港商人廣西投資折戟政府協(xié)議 履約難致6億項(xiàng)目擱淺

因公積金政策改變當(dāng)初協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效導(dǎo)致停工，900位海內(nèi)外業(yè)主無(wú)法收房還貸

11月中旬以來(lái)，長(zhǎng)江商報(bào)記者陸續(xù)接到多位湖北籍業(yè)主投訴，稱廣西防城港市“騰飛廣場(chǎng)”停工爛尾，不僅導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主退房難，更重要的是900位海內(nèi)外業(yè)主時(shí)隔兩年仍不能收房和還貸。

湖北籍業(yè)主的長(zhǎng)途投訴是否屬實(shí)？12月1日，長(zhǎng)江商報(bào)記者前往廣西防城港實(shí)地探訪——

記者看到，在廣西防城港市北部灣大道上，車輛來(lái)來(lái)往往，這條新修不久的城市主干道通往城市各個(gè)重要場(chǎng)地，與興港大道交會(huì)的地方，矗立著6幢30層樓房，項(xiàng)目名曰“騰飛廣場(chǎng)”。建筑尚未完工，腳手架還包裹著大樓，多處防護(hù)網(wǎng)破裂迎風(fēng)招展，看起來(lái)已停工很長(zhǎng)時(shí)間。

長(zhǎng)江商報(bào)記者調(diào)查了解，“騰飛廣場(chǎng)”陷入資金困境，與當(dāng)?shù)毓e金政策瞬息萬(wàn)變有直接關(guān)系。記者查證，2013年8月，開(kāi)發(fā)商廣西防城港騰飛龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“騰飛公司”）與防城港市公積金管理中心簽署《住房公積金按揭貸款合作協(xié)議》，主旨是利用公積金貸款不限購(gòu)、利率低等優(yōu)勢(shì)合作售房，約一年后，當(dāng)?shù)卣蝗徽J(rèn)為上述合作協(xié)議違法且無(wú)效，導(dǎo)致公積金中心及各家銀行對(duì)其拒貸，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金鏈幾近斷裂。

面對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者的采訪，“騰飛廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)商、香港商人李忠飛一臉沮喪，他說(shuō)自己怎么也不會(huì)想到會(huì)出現(xiàn)眼前的狀況。兩年前，他投入3億元開(kāi)發(fā)的“騰飛廣場(chǎng)”樓盤計(jì)劃將帶來(lái)4.5億元的收入，“我每天早上都會(huì)笑著醒來(lái)”；而如今，因?yàn)閺V西防城港市公積金政策的變化，樓盤被迫停工一年，“現(xiàn)在能順利拿回投資本金已是不錯(cuò)的結(jié)果”……

公積金“按揭政策”一度引發(fā)購(gòu)樓潮

在當(dāng)?shù)?，?duì)于港商李忠飛在防城港投資3億元的樓盤被迫停工一事，很多人不勝唏噓。

事情緣于約6年前的一次招商活動(dòng)。

2009年9月，香港尖沙咀一處豪華酒店里，廣西正在此舉辦一場(chǎng)招商推介會(huì)，300多人的會(huì)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，到內(nèi)地吸金成為業(yè)界眾多人士的選擇，身為港人的李忠飛被當(dāng)?shù)卣獙?ldquo;防城港市打造成第二個(gè)深圳”的宏愿所吸引，他當(dāng)即打算利用自有富余資金到防城港投資興業(yè)。

李忠飛告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，進(jìn)入防城港后，他拿下該市原客運(yùn)站地塊做舊城改造，項(xiàng)目占地29.2畝，總建筑面積約14.3萬(wàn)平方米，總投資6億元，取名“騰飛廣場(chǎng)”。

拿地后，先后給政府墊資幾千萬(wàn)元用于拆遷，直到2012年6月，才開(kāi)工建設(shè)。

彼時(shí)，項(xiàng)目被列入防城港重點(diǎn)項(xiàng)目，李忠飛還引進(jìn)央企中建海峽建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“中建海峽”），項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匾粫r(shí)風(fēng)生水起，截至2014年第一季度，住宅銷售已達(dá)900套，占總量的75%。

形勢(shì)喜人，李忠飛甚至每天早上都會(huì)笑著醒來(lái)。不過(guò)福禍相依，當(dāng)年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)因國(guó)家推行的限購(gòu)政策急轉(zhuǎn)而下。

李忠飛回憶，約在2013年6月份左右，防城港公積金管理中心上門要求與其合作，當(dāng)時(shí)他才了解到公積金貸款的優(yōu)勢(shì)在于不限購(gòu)，利率便宜，僅為4.2%。

2013年8月15日，雙方簽署《住房公積金按揭貸款合作協(xié)議》，公積金中心為騰飛公司業(yè)主最高貸款額度為40萬(wàn)元，最長(zhǎng)貸款期限為30年，且承諾對(duì)符合條件的購(gòu)房人在7個(gè)工作日內(nèi)完成放貸審批手續(xù)。合作期限由2013年8月15日至2014年12月31日止。

李忠飛向長(zhǎng)江商報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)公積金中心的宣傳是，一次性繳納6個(gè)月公積金即可享受公積金按揭貸款資格，不限戶籍。

當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目投資已超3億元，李忠飛認(rèn)為，利用公積金按揭貸款對(duì)繼續(xù)回籠資金非常有好處，旋即，他授權(quán)代理公司廣西居從容房地產(chǎn)投資有限公司（下稱“居從容公司”）向客戶推介公積金貸款，以促成銷售。

市場(chǎng)很快得到回應(yīng)，前后有213位購(gòu)房者資料被公積金中心批準(zhǔn)房貸。

不過(guò)，讓李忠飛沒(méi)有預(yù)料到的是，2013年底，時(shí)任公積金中心主任銀景平卸任后，公積金中心對(duì)其項(xiàng)目的態(tài)度急轉(zhuǎn)而下，先是一筆3900萬(wàn)元的貸款分3次以2300萬(wàn)元、1098萬(wàn)元和502萬(wàn)元發(fā)放。不僅如此，李忠飛因與新調(diào)任的公積金中心主任羅炳忠發(fā)生激烈沖突，之后，李忠飛還向上級(jí)紀(jì)委實(shí)名舉報(bào)其涉嫌經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，兩人交惡。

據(jù)了解，交惡進(jìn)一步升級(jí)出現(xiàn)在2015年2月14日，該市針對(duì)騰飛公司召開(kāi)專題辦公會(huì)議上，李忠飛公開(kāi)質(zhì)問(wèn)羅炳忠，雙方不歡而散。

長(zhǎng)江商報(bào)記者獨(dú)家獲取的一份李忠飛與某位領(lǐng)導(dǎo)的通話記錄顯示，該領(lǐng)導(dǎo)質(zhì)問(wèn)他：“你寫舉報(bào)信舉報(bào)羅炳忠干嘛？你現(xiàn)在吃苦果了吧！”

限購(gòu)時(shí)期“貸款協(xié)議”被認(rèn)定違法

利用自有資金建項(xiàng)目，資金沒(méi)有持續(xù)回籠，直接導(dǎo)致騰飛公司陷入大麻煩。

根據(jù)李忠飛估算，項(xiàng)目中的住宅和商業(yè)項(xiàng)目售完將達(dá)到10億元規(guī)模，此前已收到銀行放款2億元左右，如果資金能持續(xù)流動(dòng)，除去本金和財(cái)務(wù)成本，項(xiàng)目應(yīng)該有4億到5億元的收益。

不過(guò)，這只是一個(gè)美好的泡沫。

據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者調(diào)查，按照規(guī)劃，項(xiàng)目所在的3棟30層、3棟31層住宅設(shè)計(jì)住戶1123戶，主體工程應(yīng)該在2013年11月完工。

至少在2014年春節(jié)前，騰飛廣場(chǎng)已出現(xiàn)資金緊張的跡象。李忠飛透露，當(dāng)時(shí)為給付工程款，向外界拆借2000多萬(wàn)元資金，且向中建海峽抵押約3000平方米的商鋪，價(jià)值1.5億元，加上另外的債務(wù)糾紛，已讓騰飛公司難以運(yùn)轉(zhuǎn)。

更重要的是，該市認(rèn)為，此前騰飛公司與公積金管理中心簽訂的協(xié)議無(wú)效，這無(wú)異于晴天霹靂，擊垮了李忠飛。

12月4日晚，廣西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處回應(yīng)記者稱，該省從2012年正式執(zhí)行的《廣西住房公積金業(yè)務(wù)管理規(guī)范》中明確規(guī)定，“已連續(xù)正常繳存住房公積金6個(gè)月以上”的職工可以申請(qǐng)貸款，并非一次性繳納6個(gè)月公積金就能申請(qǐng)，且規(guī)定“發(fā)放貸款后，如借款人有未經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)不正常繳存公積金行為的，公積金中心有權(quán)終止合同”。

李忠飛反問(wèn)記者，政府簽署的協(xié)議怎么說(shuō)無(wú)效就無(wú)效呢？

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)購(gòu)房者繳納公積金是按照月供款的6倍繳納，若每月繳納1800元月供，則須一次性繳納公積金1.08萬(wàn)元。

記者注意到，2014年當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工的年平均收入約為4萬(wàn)元，即便按照最高繳納12%的比例（范圍5%至12%），每月須繳納400元。也就是說(shuō)，購(gòu)房者繳納的并不是6個(gè)月的公積金。

2014年，防城港市審計(jì)局出具專門對(duì)原公積金管理中心主任、黨組書(shū)記銀景平任期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告。2014年22號(hào)審計(jì)報(bào)告顯示，“截至2013年12月31日，該市住房公積金管理中心向一次性繳存6個(gè)月住房公積金的970名購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)22260萬(wàn)元，其中784名購(gòu)房者在取得貸款后不再續(xù)繳住房公積金”。

審計(jì)部門認(rèn)為：“上述行為違反《廣西住房公積金業(yè)務(wù)管理規(guī)范》（桂建金管（2011）26號(hào)）”中，“借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)已連續(xù)正常繳納住房公積金6個(gè)月以上……如借款人有未經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)不正常繳納住房公積金行為的，貸款委托人有權(quán)終止合同”的規(guī)定，建議防城港市住房公積金管理中心按規(guī)定自行糾正。”

也就是說(shuō)，繳納6個(gè)月公積金才有資格申請(qǐng)住房貸款，還必須每月續(xù)繳。長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪了解到，上述協(xié)議簽署的背景是限購(gòu)政策條件下的，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)政策只要一次性繳納6個(gè)月公積金即取得申請(qǐng)公積金按揭貸款購(gòu)房資格。

中心副主任承認(rèn)“面審”走過(guò)場(chǎng)

彼時(shí)，防城港市公積金管理中心對(duì)騰飛廣場(chǎng)購(gòu)房申貸人的面簽審核過(guò)于草率和粗放。多位購(gòu)房者向記者證實(shí)，當(dāng)時(shí)面簽通過(guò)即僅10分鐘，并未獲知還必須每月續(xù)繳公積金。

該中心副主任吳永堂12月3日接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)承認(rèn)，由于申貸資料眾多，經(jīng)常加班，面簽審核時(shí)間壓縮到10分鐘至15分鐘，確實(shí)存在某些瑕疵。

該中心相關(guān)人士告訴記者，公積金貸款業(yè)務(wù)由原來(lái)的5個(gè)環(huán)節(jié)縮短為3個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)際放款最快會(huì)壓縮到6天左右完成，經(jīng)常加班已是常態(tài)。

不僅如此，與該公積金中心合作的當(dāng)?shù)亟ㄐ幸泊嬖阼Υ?。其中一位東北口音業(yè)主在2013年7月15日面簽通過(guò)后，兩年后被建行通知所報(bào)送申貸材料是虛假的。那么為什么兩年后才通知？

記者獨(dú)家獲取一份業(yè)主向建行防城港分行質(zhì)問(wèn)的視頻，視頻中被稱為行長(zhǎng)助理的男士并未解釋上述原因，不過(guò)他回應(yīng)半夜給業(yè)主電話的原因：“我們著急半夜整理材料，所以才半夜打電話，原因就是這么回事”。

建行半夜打電話致使數(shù)百位業(yè)主頗為不爽，很多人認(rèn)為是騙子，加上遲遲不交房，致使對(duì)開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷代理公司的信任急劇下降，去年以來(lái)，業(yè)主輪番組團(tuán)前來(lái)維權(quán)。

一邊是公積金管理中心認(rèn)為申貸資料虛假，另外是建行半夜打電話，導(dǎo)致眾多業(yè)主人心惶惶。

此外，根據(jù)前述審計(jì)結(jié)果，當(dāng)?shù)夭粌H要求公積金管理中心自我糾正，還要求追究銀景平的責(zé)任。

據(jù)了解，銀景平是當(dāng)年改革先鋒人物，有知情人士向記者轉(zhuǎn)述正在外地養(yǎng)病的銀景平的質(zhì)疑：“政策應(yīng)具備連續(xù)性，不能因?yàn)閾Q了領(lǐng)導(dǎo)就顛覆前任政策。”

吳永堂向記者回應(yīng)稱，該中心已經(jīng)向騰飛公司213戶業(yè)主發(fā)放貸款7637萬(wàn)元，占當(dāng)年市本級(jí)的74%，他認(rèn)為，公積金中心認(rèn)為騰飛公司資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較大，出于風(fēng)控的需要，暫停對(duì)其放款和審核，另外還發(fā)現(xiàn)一些虛假資料。記者兩次向吳追問(wèn)到底有多少虛假資料實(shí)施騙貸，吳顧左而言右。

2015年6月11日，防城港住房公積金中心向騰飛公司的一份《復(fù)函》中顯示，認(rèn)為騰飛廣場(chǎng)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)人不符合住房公積金貸款條件，此外貸款申請(qǐng)人提供的貸款信息虛假，第三則是抵押物抵押?jiǎn)蝺r(jià)明顯偏高。據(jù)該中心調(diào)查，騰飛廣場(chǎng)貸款樓盤最高單價(jià)6774元/平方米，最高貸款抵押?jiǎn)蝺r(jià)5131元/平方米，比同類型樓盤最高抵押物抵押?jiǎn)蝺r(jià)高出1000元/平方米以上。

據(jù)此，騰飛廣場(chǎng)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)人共352戶，342戶月欠繳公積金約80萬(wàn)元，其貸款申請(qǐng)人自2014年1月至2015年5月，應(yīng)補(bǔ)繳住房公積金約1562.8萬(wàn)元。

12月3日，居從容公司負(fù)責(zé)人豐秋紅向記者證實(shí)：“我們的客戶都是真實(shí)的客戶，都是我們海內(nèi)外推廣帶來(lái)的，這點(diǎn)沒(méi)問(wèn)題”。

盡管如此，由于資金短缺，騰飛廣場(chǎng)于2014年7月被迫停工。

多方斡旋協(xié)調(diào)項(xiàng)目仍無(wú)法復(fù)工

騰飛廣場(chǎng)項(xiàng)目從興盛到爛尾的變遷，其實(shí)就是一場(chǎng)賭局，被演繹得淋漓盡致。對(duì)于李忠飛來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，損失越大，至今他還在承受著每天30萬(wàn)元的損失。

長(zhǎng)江商報(bào)記者了解到，目前騰飛廣場(chǎng)復(fù)工必須解決資金難題，按照李忠飛的估算，實(shí)際目前尚欠外債共約2.7億元，首當(dāng)其沖的是解決一筆8000萬(wàn)元的債務(wù)問(wèn)題。

對(duì)此，有當(dāng)?shù)夭块T主要負(fù)責(zé)人在電話里向李忠飛給出解決的路徑，最好的辦法就是“將項(xiàng)目賣給中建海峽，中建海峽買了，你不僅損失少還有錢賺”，這一方案當(dāng)即被李忠飛嚴(yán)詞拒絕。

此外，該負(fù)責(zé)人還在電話里向李忠飛明示：即先做工作將那筆8000萬(wàn)元的債務(wù)達(dá)成和解，之前抵押的資產(chǎn)價(jià)值2億元，再和中建海峽搞好關(guān)系，求中建海峽解押資產(chǎn)，做工作求法院解封，桂林銀行自然就履行之前1個(gè)億的授信，這才是項(xiàng)目活下來(lái)的關(guān)鍵。

不服輸?shù)睦钪绎w認(rèn)為只要公積金中心履行協(xié)議放款，“最多三個(gè)月項(xiàng)目就能竣工”。

此前，中建海峽曾派人托管騰飛廣場(chǎng)，將騰飛廣場(chǎng)售樓部鎖了4個(gè)月。

李忠飛自言，他并非不懂商戰(zhàn)的殘酷，他告訴記者，上述路徑實(shí)則是將其帶入坑內(nèi)，曾有人帶話要以盤活資產(chǎn)為由控股騰飛公司，逐步吃掉項(xiàng)目資產(chǎn)。

李忠飛對(duì)上述建議保持高度警惕，他認(rèn)為目前賺錢已不重要了，按照財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，目前項(xiàng)目能順利完成，繳稅完畢，順利拿回投資本金，已經(jīng)是很不錯(cuò)的結(jié)果。

進(jìn)退之間，李忠飛處境尷尬，一籌莫展。

長(zhǎng)江商報(bào)記者了解到，針對(duì)騰飛廣場(chǎng)復(fù)工事宜，當(dāng)?shù)卦M織不少于10次協(xié)調(diào)會(huì)，先后有當(dāng)?shù)刂饕?fù)責(zé)人多次要求穩(wěn)妥解決盡快復(fù)工。豐秋紅對(duì)記者表示，如今，這個(gè)項(xiàng)目迫使居從容和騰飛公司兩家公司信用破產(chǎn)，其個(gè)人信用也受到嚴(yán)重影響，以至于她在南寧200多員工的公司被迫關(guān)閉。

12月3日，48歲的李忠飛癱坐在位于22樓的港宸酒店椅子上，刺眼的陽(yáng)光直射進(jìn)來(lái)，他一臉疲憊，向記者長(zhǎng)嘆一口氣，欲言又止。

對(duì)該事件的進(jìn)展，長(zhǎng)江商報(bào)將保持持續(xù)關(guān)注。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。