不動(dòng)產(chǎn)登記提速 房地產(chǎn)稅離落地還有多遠(yuǎn)

房地產(chǎn)稅落地還有多遠(yuǎn)

不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的最基礎(chǔ)內(nèi)容，而稅收問題要根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國(guó)家依法決定。因而不等于說有了不動(dòng)產(chǎn)登記就會(huì)收房地產(chǎn)稅，兩者沒有直接因果關(guān)系。同樣，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不是打壓房?jī)r(jià)為目的，房?jī)r(jià)由供求關(guān)系、預(yù)期等因素決定，與不動(dòng)產(chǎn)登記也沒有直接因果關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)登記來了，房地產(chǎn)稅全面開征還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

近日，北京市16個(gè)區(qū)縣正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，開始下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書。在此之前，廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議的部署，今年年底全部市縣要完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。

各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開，總是被市場(chǎng)與房地產(chǎn)稅聯(lián)系起來。從2003年開始研究物業(yè)稅，經(jīng)過6年時(shí)間多地“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，按評(píng)估值征稅的技術(shù)相對(duì)成型；再加上不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)稅開征的條件日趨成熟。

有樂觀者指出，財(cái)稅改革是全面深化改革重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅應(yīng)能在“十三五”期間落地。不過，受立法程序所限，該法最快通過也要到2017年。

不動(dòng)產(chǎn)登記提速

11月6日，北京市國(guó)土資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整合本市不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，規(guī)定自2015年11月9日起，北京啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證，即日起受理的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，將按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記程序辦理并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書?！锻ㄖ芬?guī)定，居民原有的“老房本”依然有效。

據(jù)記者了解，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自今年3月1日正式落地實(shí)施開始，便已有青島、廈門、廣州、深圳等多個(gè)城市先于北京市啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并發(fā)出了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。南京、大連、沈陽等城市也在積極推進(jìn)中。

按照國(guó)土資源部公布的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間表，2015年將健全配套制度；2016年全面形成制度體系；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不是為了打壓房?jī)r(jià)或擁有其他目的，而是為了理順現(xiàn)在各類不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。該項(xiàng)政策的實(shí)施，將對(duì)明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)、便利和保障交易產(chǎn)生重要作用，也是為后續(xù)住房長(zhǎng)效機(jī)制的建立所進(jìn)行的基本工作，長(zhǎng)遠(yuǎn)意義大于短期意義。

“這項(xiàng)法規(guī)對(duì)大眾心理影響很大，很多人驚呼‘狼來了’。貪官們?cè)谙耄旱怯洉?huì)不會(huì)成為反腐工具？買房者在想：是不是為房地產(chǎn)稅征鋪路？賣房者在想：房?jī)r(jià)會(huì)下降？要不要早賣？”北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩一語道出了權(quán)利人心中的疑惑。

董藩認(rèn)為，制定《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》與房產(chǎn)稅征收無關(guān)，有些人亂聯(lián)系，是忽悠大眾。“財(cái)產(chǎn)稅是以我們徹底擁有了這個(gè)物品的所有權(quán)為前提的，但是回到中國(guó)的房地產(chǎn)上來，我們跟西方完全不一樣。在中國(guó)，我們只有土地的使用權(quán)，房產(chǎn)稅立法工作是全國(guó)人大的職責(zé)，與土地管理部門無直接關(guān)系。政府不是立法機(jī)構(gòu)，沒有權(quán)力征收房產(chǎn)稅”。

開征之路漫長(zhǎng)

而在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，不動(dòng)產(chǎn)登記的確是房地產(chǎn)稅向存量環(huán)節(jié)征收的必要前提，但并不是充分必要條件。“就目前情況來看，房地產(chǎn)稅在3年內(nèi)落地的可能性不大”。

一直以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話題牽動(dòng)著國(guó)民的神經(jīng)。房地產(chǎn)稅的問題討論了12年，一路演變之下，改革方案和側(cè)重點(diǎn)有所不同。

2003年10月，十六屆三中全會(huì)首次提出物業(yè)稅的設(shè)想，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

隨后，包括北京、深圳等在內(nèi)共計(jì)10個(gè)省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)改革思路是物業(yè)稅為財(cái)產(chǎn)稅，為完善中國(guó)稅制，參照國(guó)際慣例按評(píng)估值征收。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)跟“房”和“地”都密切相關(guān)，兩者難以切割，所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，兩者合并而來。

在房?jī)r(jià)高企的2009年和2010年，一提房地產(chǎn)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制，每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影。2011年初，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，上海、重慶兩地推行針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。

據(jù)悉，上海試點(diǎn)方案主要針對(duì)新購(gòu)住房，新購(gòu)住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點(diǎn)方案調(diào)節(jié)意圖更明顯，主要針對(duì)高檔住宅和獨(dú)棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對(duì)待了本地戶籍人口和非戶籍人口，非戶籍人口征稅門檻更低。

在2013年11月，十八屆三中全會(huì)全面深化改革的決定中，明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這終結(jié)了各方對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的猜想，房地產(chǎn)稅改革要立法先行。

到了2014年6月，《深化財(cái)稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在《求是》撰文指出，房地產(chǎn)稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

值得注意的是，從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;加快房地產(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面有重要作用。但是也要看到，開征之路會(huì)比較漫長(zhǎng)，包括立法還需要做很多工作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。