一邊是一線城市樓房火熱,另一邊是公積金管理中心“囊中羞澀”,一場(chǎng)規(guī)模越來越大的住房公積金資產(chǎn)證券化行動(dòng),正在展開。
最新加入發(fā)行的,是上海市公積金管理中心。
根據(jù)上海國際信托公司在上海清算所發(fā)布的公告,上海市公積金管理中心作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將于12月4日分兩期簿記建檔發(fā)行總額約69.6億元的個(gè)人住房貸款資產(chǎn)支持證券(ABS),規(guī)模分別為19.4億元和50.23億元。
這是住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,首次登陸銀行間債券市場(chǎng)。
所謂住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化,就是把公積金管理中心發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要是債券),然后通過在資本市場(chǎng)上出售這些證券給市場(chǎng)投資者,以融通資金,并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)。
“公積金資產(chǎn)證券化有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng),解決房貸流通性差,銀行"惜貸"的現(xiàn)象,從而進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)。”國泰君安認(rèn)為。
眼下房地產(chǎn)市場(chǎng),已經(jīng)出現(xiàn)了回暖。
截至2015年9月末,銀行按揭貸款余額同比增加2.35萬億元至13.7萬億元,同比增長(zhǎng)20.7%。2015年1-9月份,住房公積金個(gè)人住房貸款達(dá)7585億元,較2014年全年的6593億元增加了15%。住建部同時(shí)強(qiáng)調(diào)要增加住房公積金貸款發(fā)放,目前個(gè)人住房貸款率(即個(gè)貸率)已從2014年末的69%上升至2015年9月末的76%。
值得一提的是,個(gè)人住房公積金ABS的政策大門早已打開。
2014年10月,住建部等三部委發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》中提到,要盤活存量貸款資產(chǎn),有條件的城市,要積極探索發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
而在國務(wù)院法制辦11月20日就《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》公開征求意見中,提到公積金可申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券,或通過貼息等方式進(jìn)行融資,將增強(qiáng)公積金的資金流動(dòng)性。
在上海市公積金管理中心之前,武漢和湖州兩地也曾發(fā)行過個(gè)人公積金貸款資產(chǎn)證券化,但都是選擇了在上海證券交易所發(fā)行。
更重要的是,在上述兩地5億和4億元的規(guī)模,與上海此次接近70億的規(guī)模,相距甚遠(yuǎn)。
相比公積金,商業(yè)銀行發(fā)行的住房抵押貸款證券化歷史更久,規(guī)模也更大。
2005年,建設(shè)銀行首次發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券。但到了2008年,美國“兩房”(房利美、房地美)由于大量吸收次級(jí)貸款最終導(dǎo)致次貸危機(jī)的爆發(fā),受此影響,中國擱置了住房抵押貸款證券化試點(diǎn)。直到2014年重啟。
隨著個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化的鋪開,是否會(huì)重演美國兩房的覆轍的質(zhì)疑也同時(shí)出現(xiàn)。
在2007年次貸危機(jī)爆發(fā)前,“兩房”是美國最大的兩家住房抵押貸款機(jī)構(gòu),由于擔(dān)保了絕大多數(shù)房地產(chǎn)按揭貸款,堪稱美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱,由于擁有和擔(dān)保的資產(chǎn)規(guī)模頗大,因而對(duì)金融市場(chǎng)穩(wěn)定也至關(guān)重要,全球金融危機(jī)爆發(fā)之前,由于美國利率上升和住房市場(chǎng)持續(xù)降溫,購房者很難將房屋出售或抵押,很多借款人無法按期償還借款,次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)愈演愈烈,并蔓延成為全球金融危機(jī)。
招商證券指出,兩者之間存在差異,中國的公積金管理中心可以直接對(duì)購房者發(fā)放貸款,
而美國“兩房”是由美國政府出資設(shè)立的機(jī)構(gòu),“兩房”本身并不直接向購房者提供住房抵押貸款,而是通過收購儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)等貸款人所發(fā)放的住房抵押貸款,從而穩(wěn)定抵押貸款市場(chǎng),并為抵押貸款市場(chǎng)提供流動(dòng)性,其用來購買抵押貸款的資金來源于所發(fā)行的各類資產(chǎn)支持證券。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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