社科院：房地產(chǎn)經(jīng)濟有淪為“房奴經(jīng)濟”隱憂

中國社會科學院住房發(fā)展報告課題組最新研究結(jié)果認為，我國住房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，外部風險積聚，房地產(chǎn)經(jīng)濟有淪為“房奴經(jīng)濟”的隱憂。

該課題組建議，降低購房負擔，實現(xiàn)藏富于民。從供給需求雙向調(diào)控轉(zhuǎn)為促進消費，盡快構(gòu)建住房長效調(diào)節(jié)機制。

內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡外部風險積聚

12月3日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同在京主辦“《中國住房發(fā)展報告2015-2016》(下稱《住房報告》)發(fā)布暨華房指數(shù)預(yù)警研討會”。

課題組稱，當前住房市場存在的主要問題是：住房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，一線城市的供求矛盾突出與三四線城市的供過于求并存；外部環(huán)境惡化，中國經(jīng)濟增速放緩，人民幣貶值壓力增大，全球經(jīng)濟衰退風險增加，金融市場動蕩加劇，利空因素不斷顯現(xiàn)；政策導向偏差，不斷加碼的樓市宏觀剌激政策，一方面維系了居民的高額住房負擔，另一方面還將加劇住房市場結(jié)構(gòu)性過剩。

研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟快速增長、城鎮(zhèn)化加速推進及人民幣持續(xù)升值是2002年以來中國房價突飛猛進的重要外部條件，但自2008年全球金融危機以來，中國樓市迅猛發(fā)展的外部條件已經(jīng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變。首先經(jīng)濟增速出現(xiàn)下滑，對樓市形成直接沖擊。接著人民幣結(jié)束單邊升值，給房價帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場的大起大落，挫傷了樓市信心，進一步加大了樓市短期風險。同時全球經(jīng)濟面臨進一步衰退，也為中國樓市持續(xù)繁榮投下陰影。

過去十多年來，我國住房市場的繁榮推動了經(jīng)濟快速增長，促進了地方政府財力進而公共服務(wù)水準的顯著提升。但另一方面，住房產(chǎn)業(yè)被作為宏觀經(jīng)濟支柱與地方政府財源，也承載了過多的壓力。

《住房報告》說，房價被認為可漲不可跌，高房價使城鎮(zhèn)居民家庭負擔過重。高額的按揭本息使得“房奴”緊縮消費、不敢失業(yè)，生活水準與幸福指數(shù)雙下降。購房者實際可支配收入較低，也使得社會經(jīng)濟內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級乏力。房地產(chǎn)經(jīng)濟有淪為“房奴經(jīng)濟”的隱憂。

2014年住房市場先熱后冷，尤其是前兩個月持續(xù)火爆，但隨后受樓市下行影響，3月份土地市場驟然降溫，第二、第三季度環(huán)比增速持續(xù)放緩，三季度急轉(zhuǎn)直下，市場加速趨冷，到年底部分城市尤其是一線城市又出現(xiàn)回暖，大型品牌房企扎堆搶地，地王頻現(xiàn)，北京、上海都誕生了歷史總價地王，市場可謂跌宕起伏，全年呈現(xiàn)淺“U”形走勢。

《住房報告》稱，總體來看，2014年全國土地市場可謂低迷，成交量大幅萎縮，但土地價格依然保持上升趨勢，呈現(xiàn)量跌價升整體走勢。2015年土地市場尤其是一線城市雖開局火熱但整體慘淡，前三季度土地市場低位運行，第三季度降幅趨緩市場企穩(wěn)，9月份全國土地市場尤其是一線城市漲勢明顯。

課題組預(yù)計，未來一年土地市場或會呈現(xiàn)以下態(tài)勢：一是土地市場成交總量或會萎縮，價格或繼續(xù)保持高位調(diào)整態(tài)勢；二是土地市場或會繼續(xù)分化并將進一步加??；三是一線和部分熱點二線城市土地市場或進一步走向寡頭壟斷，中小房企將無立足之地。

降低購房負擔實現(xiàn)藏富于民

課題組認為，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴重，外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”導向，剌激住房市場以維系高房價和經(jīng)濟高增長，勢必降低居民消費水平，加重住房結(jié)構(gòu)過剩，影響經(jīng)濟的順利轉(zhuǎn)型。

“住房市場發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式相結(jié)合，通過適度藏富于民，實現(xiàn)住房市場與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要創(chuàng)新住房政策導向，由過度強調(diào)住房市場的經(jīng)濟支柱作用，轉(zhuǎn)向適度強調(diào)住房民生導向。不斷采取措施，降低居民家庭的實際住房負擔。”《住房報告》說。

課題組建議，出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房還款負擔，實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。

課題組還建議減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括：擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收?。蝗∠?年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅；對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予適度財政補貼。

對于農(nóng)村集體建設(shè)用地入市問題，課題組建議加快探索，彌補城市住房用地供應(yīng)不足。在城市政府壟斷土地一級供應(yīng)的條件下，往往采取饑餓供地的辦法，來維持房價堅挺。這雖然有利于為地方公共財政籌資，但也加重了居民購房負擔，降低了消費水平和生活品質(zhì)。在城市住房用地供應(yīng)不足時，可以加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入地探索，打破城市土地供應(yīng)壟斷，進一步平抑城市房價，提高居住水平。

《住房報告》建議提高存量住房品質(zhì)，改善居民住房條件。住房市場正由增量時代向存量時代過渡，但已有的存量存在老化和品質(zhì)偏低的突出問題。具體措施包括：進一步放寬戶籍限制，提升教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，吸引農(nóng)村人口進城就業(yè)和置業(yè)；支持老舊住宅小區(qū)翻新、加設(shè)電梯和添置其它老年兒童便利設(shè)施；積極為社區(qū)聯(lián)誼、社交活動搭建平臺，創(chuàng)造溫馨和諧居住環(huán)境；在不影響其它居民居住環(huán)境的前提下，支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場所。

“十三五”住房保障應(yīng)重管理

“十二五”期間，我國保障性安居工程總開工量已達到3915萬套，超額完成“十二五”規(guī)劃要求(3600萬套保障性住房建設(shè)任務(wù))，增強民生效應(yīng)。在2015-2017年三年內(nèi)改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套(其中2015年580萬套)，農(nóng)村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)。

經(jīng)過“十二五”規(guī)劃建設(shè)，保障房建設(shè)發(fā)展趨勢逐漸清晰：從集中批量建設(shè)轉(zhuǎn)化為少建保障房、盤活存量商品房資源，以貨幣補貼為主，以磚頭補貼為輔，棚改、農(nóng)村危房改造提速。

從2011年至2015年，中央財政和中央預(yù)算內(nèi)投資共為保障性安居工程安排了8335億元的補助資金，還發(fā)行約7000億元的企業(yè)債券(2011-2014年間)，專項用于保障性安居工程建設(shè)。但是，資金缺口較大，資金的使用效益不高。因此，需要保障房金融創(chuàng)新，引入社會資本，提高資金效率。比如，發(fā)行理財產(chǎn)品，募集資金，建立有效的融資平臺，充分利用國家政策支持。

課題組稱，目前我國的保障房建設(shè)存在嚴重的“重建設(shè)、輕管理問題”，保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，多地出現(xiàn)保障房空置現(xiàn)象。同時，農(nóng)民工在內(nèi)的中低收入家庭的住房可支付能力低。保障房選址偏遠，配套設(shè)施不全，與居民需求不匹配，入住率低，資源浪費嚴重。

課題組建議把后期管理納入到保障房考核機制，加強監(jiān)管和社會監(jiān)督，積極發(fā)展保障房的二級市場，有效配置資源，加強保障房的循環(huán)利用。同時，繼續(xù)擴展公積金制度，積極提高中低收入群體的住房可支付能力。另外，建立保障房個人信用體系，謹防保障房超標建設(shè)、騙保、再次福利房分配的權(quán)利尋租。公開透明的保障房制度管理體系有助于居民安居樂業(yè)，將促進社和諧發(fā)展，帶動社會的創(chuàng)新驅(qū)動力。

隨著房地產(chǎn)市場的降溫，加快地方政府融資轉(zhuǎn)型、構(gòu)建“升級版”城市建設(shè)資金融通模式變得更加迫切?！蹲》繄蟾妗方ㄗh積極探索城市建設(shè)融資新途徑，擴展地方政府的融資渠道，提高地方政府的融資能力。這其中，積極推進住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化，采用PPP模式有效引入社會化資本參與城市建設(shè)，積極探索房產(chǎn)稅改革等是有效的途徑。

對于推動土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展的問題，課題組建議：順應(yīng)市場規(guī)律，引導市場理性回歸；結(jié)合深化財稅制度改革，建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈欲望；精算各類城市供地計劃，通過優(yōu)化供地計劃實現(xiàn)土地市場有效供給；加快建立、完善及落實促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的相關(guān)制度，穩(wěn)定預(yù)期。

課題組表示，對于已經(jīng)列出改革時間表和內(nèi)容的如財稅制度改革、戶籍制度改革等抓緊落實；對于尚無時間表的如集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度、房地產(chǎn)稅、基本住房保障法等的出臺列出時間表并逐步扎實推進，以穩(wěn)定預(yù)期；建立健全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享等多項關(guān)于房地產(chǎn)市場的內(nèi)容，使長效機制同時成為目前短期調(diào)控措施的一部分。

住房產(chǎn)業(yè)被作為宏觀經(jīng)濟支柱與地方政府財源，也承載了過多的壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。