旭輝控股輕資產(chǎn)路徑隱現(xiàn) 提前完成年度銷售目標(biāo)

上市三年，旭輝控股（簡稱旭輝）一直沒有停止過在房地產(chǎn)領(lǐng)域的攻城掠地。其未經(jīng)審核的11月份業(yè)績顯示，11月該公司銷售額達(dá)40.5億，前11個月完成銷售額253億，已提前完成全年銷售目標(biāo)。

據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2015年1-11月30家典型房企全年銷售目標(biāo)完成情況》顯示，目前僅有萬科地產(chǎn)、保利置業(yè)、龍光地產(chǎn)、中國金茂、新城控股、旭輝集團(tuán)、華潤置地6家品牌房企完成2015全年銷售目標(biāo)。其中，旭輝以100.3%目標(biāo)完成率，位列榜單第五。

近日，旭輝董事長林中在一場媒體懇談會上，透露了旭輝2012年-2016年間的五年戰(zhàn)略規(guī)劃。他強調(diào)，在2017年-2021年戰(zhàn)略中，旭輝仍會聚焦國內(nèi)一二線城市開發(fā)。

林中表示，公司并不打算擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)，自有經(jīng)營資產(chǎn)將從總資產(chǎn)比重的10%逐步調(diào)整到50%，這個比重會隨著總資產(chǎn)的增長而擴(kuò)大。

林中指出，主要出于他對旭輝房地產(chǎn)銷售規(guī)模還不夠大與資金成本還不夠低這兩方面考慮。這也與旭輝正在走的輕資產(chǎn)之路有較高契合度。

財務(wù)平衡術(shù)

旭輝上市三年，林中認(rèn)為整體發(fā)展符合預(yù)期，他強調(diào)公司要實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，必須處理好增長率、負(fù)債率以及利潤率之間的關(guān)系。

從財報上看，旭輝此三項指標(biāo)都較為平穩(wěn)。今年上半年，旭輝控股實現(xiàn)收入48.6億元，凈負(fù)債比率為72.5%?，F(xiàn)金與總資產(chǎn)比率達(dá)20%，同比增長4%，手握101億元貨幣資金，較2014年底增加30億元；而股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤增加至8.02億元，核心凈利潤率保持在12.8%。

林中透露，當(dāng)旭輝按照規(guī)劃在2017年銷售額突破500億規(guī)模時，就不會再追求此前提出的年均40%復(fù)合增長率。在2017年-2021年，林中規(guī)劃將公司復(fù)合增長率穩(wěn)定在20%以上，力爭年均新進(jìn)兩個城市，完成25-30個城市的全國化布局。

自2012年上市以來，旭輝控股通過IPO、發(fā)債、銀團(tuán)組合貸款等融資組合形式，不僅打通了各類融資渠道，且融資成本也持續(xù)走低。財報顯示，2014年旭輝控股平均融資成本降低0.9%至8.3%，2015年6月這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降至7.9%。

2015年1月，旭輝控股獲得1.2億美元3年期境內(nèi)外銀團(tuán)貸款，今年5月又成功發(fā)行4億美元5年期美元債券。得益于今年政策破冰，香港上市房企境內(nèi)發(fā)債通道打開，旭輝控股在10月、11月總計發(fā)行40億境內(nèi)公司債，一期發(fā)行的35億債款利息低至4.95%，這也是截至目前同評級民營房企發(fā)行公司債中利率最低的一單，二期發(fā)行也使旭輝控股成為AA評級房企中首個發(fā)行5年固定期限公司債的公司。

旭輝在境外金融機(jī)構(gòu)的評級三年中不斷上升，從B到現(xiàn)在的BB-，長遠(yuǎn)目標(biāo)是評上BBB，屆時可以發(fā)行投資級別債券。國內(nèi)機(jī)構(gòu)對旭輝的評級現(xiàn)在是AA。

財務(wù)平衡的另一面是輕資產(chǎn)化。

今年以來，旭輝拓寬了合作伙伴的范疇，與民企、金融機(jī)構(gòu)如中國平安、以及多家國資房企有深度合作。

“以合作方式進(jìn)行拿地和開發(fā)也會降低風(fēng)險，有助于我們應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的‘黑天鵝事件事件’事件。”林中如此解釋旭輝小股操盤的初衷。

旭輝在應(yīng)對系統(tǒng)性風(fēng)險方面有一套戰(zhàn)略舉措，包括保持財務(wù)健康和穩(wěn)健，保持資產(chǎn)和變現(xiàn)能力，跟多家合作伙伴合作。

林中不諱言希望通過小股操盤實現(xiàn)部分輕資產(chǎn)的作用。“前兩年小股操盤給我們帶來更多的資本收益，包括收取管理費與品牌使用費，甚至還有一些利潤超額的獎勵。小股操盤為旭輝帶來的利潤回報會更高一些。”

截至今年10月，旭輝土地合同金額逾200億，通過小股操盤，只需從中付出100個億。

員工激勵計劃

旭輝能夠保持充沛的精力與創(chuàng)新，與其高管團(tuán)隊與員工的相處之道密切相關(guān)。

旭輝目前有大約1400名員工，扣掉公司有股權(quán)、期權(quán)計劃的中高層管理人員200-300人，普通員工大概應(yīng)該在1000人左右。此前在薪酬結(jié)構(gòu)里，旭輝只會對中高層施行股權(quán)激勵計劃。

出于“如何讓每個人都有股東的心態(tài)”考慮，今年開始，旭輝決定每逢公司上市周年慶，會對過去一年內(nèi)新加入的正式員工贈送2000股公司股權(quán)。林中認(rèn)為，這是企業(yè)創(chuàng)新變革中必不可少的一項舉措。

林中特別看中公司團(tuán)隊建設(shè)。旭輝有一項每年前往戈壁徒步的計劃，今年十一長假期間，林中帶著100多名中高層來到敦煌，進(jìn)行戈壁徒步挑戰(zhàn)。這些中高層來自旭輝集團(tuán)14個城市公司，與林中一起，在3天時間內(nèi)完成了88公里的戈壁徒步。

“企業(yè)運作就像一場戈壁挑戰(zhàn)一樣，是一個漫長的過程，也是如何從很多人走成一個人的過程。這個活動對整個企業(yè)有著良好的溢價，我們團(tuán)隊會更加團(tuán)結(jié)，中高層會有更多契機(jī)去交流，對于保持團(tuán)隊穩(wěn)定性和持續(xù)發(fā)展有很好的幫助。”林中表示。

有意思的是，在公司第三季度銷售業(yè)績未達(dá)標(biāo)的前提下，公司執(zhí)行董事及行政總裁林峰已按承諾剃了個光頭。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。