自今年8月15日北京市通州區(qū)正式啟動(dòng)限購(gòu)開始,至今已滿百日。作為2015年唯一一個(gè)“逆市”強(qiáng)化限購(gòu)的區(qū)域,通州的房地產(chǎn)供應(yīng)量和成交量面臨雙雙下滑。
行政力量管控?zé)o疑是市場(chǎng)低迷的主因。知情人士指出,為給區(qū)域內(nèi)引入相關(guān)產(chǎn)業(yè),政府部門曾要求區(qū)域內(nèi)的商住項(xiàng)目不得分割銷售。這也使該區(qū)域的供應(yīng)量一度降至低點(diǎn)。
但隨著“行政機(jī)構(gòu)東遷”等利好的不斷釋放,通州樓市仍然被業(yè)界所看好,即使限購(gòu)強(qiáng)化之后,通州區(qū)的成交價(jià)格仍然上漲了兩成左右。數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前通州樓市的庫(kù)存處于低位,未來的成交量和房?jī)r(jià)都有巨大上漲空間。
商住項(xiàng)目成交超半數(shù)
今年8月14日,北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》,對(duì)通州區(qū)的限購(gòu)措施在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊。通知要求自8月15日起,無住房的本市戶籍人士或近3年在通州連續(xù)繳納社保、個(gè)稅的非戶籍人士,限購(gòu)1套住房;若已擁有1套住房,在通州落戶3年以上或近3年在通州連續(xù)繳納社保、個(gè)稅的戶籍人士,可再購(gòu)1套住房。
在“去庫(kù)存”主旋律下,今年以來全國(guó)多個(gè)城市松綁樓市政策,通州成為唯一一個(gè)“逆市”強(qiáng)化限購(gòu)的區(qū)域,也是全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)格區(qū)域。究其原因,在于北京市行政機(jī)構(gòu)東遷的消息,對(duì)通州樓市帶來刺激。
這種刺激直接影響到市場(chǎng)表現(xiàn)。據(jù)悉,為追趕政策窗口,在限購(gòu)政策出臺(tái)前夜,通州區(qū)的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目連夜開盤,并上調(diào)價(jià)格。
但從“最嚴(yán)限購(gòu)”出臺(tái)之后,通州樓市就大為受挫。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,今年9月和10月,通州區(qū)新房成交量分別為916套、717套。與限購(gòu)前2000套左右的月成交規(guī)模相比,降幅超過50%。今年11月新房成交量恢復(fù)到1500套左右,但仍與新政前有明顯差距。
知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出,9、10月份成交低迷,很大原因在于行政力量對(duì)供應(yīng)端的管控。“當(dāng)初拿地時(shí)沒有任何要求,到了今年售樓時(shí),政府要求我們不能分割銷售,單套成交面積必須要大。”上述人士說,通州區(qū)域的很多商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目,都收到了這種“不成文”要求,導(dǎo)致很多早前拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目,在這兩個(gè)月間被限制銷售。
該人士指出,政府部門提出上述要求目的在于為通州區(qū)引進(jìn)企業(yè)。“政府部門希望商業(yè)項(xiàng)目回歸其‘商業(yè)’屬性,不希望‘商改住’大行其道。”
由于不受政策約束,在“強(qiáng)化版”限購(gòu)政策出臺(tái)后,商業(yè)立項(xiàng)公寓項(xiàng)目和“商改住”項(xiàng)目成為通州樓市成交主力。數(shù)據(jù)顯示,今年9-11月商住公寓項(xiàng)目每月均占通州區(qū)成交套數(shù)的半數(shù)以上。
經(jīng)過此后的斡旋和妥協(xié),商住項(xiàng)目得以部分放行。到11月份,通州區(qū)的住宅供應(yīng)和成交量均有明顯上升。
但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士指出,即便拋開上述因素影響,在“最嚴(yán)限購(gòu)”下,通州樓市的供需兩方也出現(xiàn)了明顯下挫。
仍然供不應(yīng)求
縱使成交下滑,價(jià)格仍然上漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,今年11月,北京通州區(qū)純住宅項(xiàng)目成交均價(jià)為27411元/平方米,創(chuàng)歷史新高,且比限購(gòu)強(qiáng)化前的7月上漲了18.8%;商住公寓項(xiàng)目成交均價(jià)為29033元/平方米,同樣創(chuàng)歷史新高,比7月上漲了27.2%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這體現(xiàn)了外界對(duì)通州樓市的預(yù)期仍然向好。
今年11月26日,北京市明確了通州區(qū)的“十三五”發(fā)展目標(biāo)。到“十三五”末,通州的城市路網(wǎng)密度將力爭(zhēng)提升到9公里/平方公里,達(dá)到世界一線城市水平。此外,截至2014年底,通州常住人口為135.6萬,“十三五”期間通州區(qū)人口調(diào)控上限約為160萬人。這兩方面均被認(rèn)為是對(duì)通州樓市的巨大利好。
張大偉指出,按照通州市人口發(fā)展目標(biāo),未來五年間,通州區(qū)將增加25萬人。按照戶均2.5人計(jì)算(2-3人已經(jīng)成為家庭常態(tài)),大約需要新增供應(yīng)10萬套住宅。
但截至11月底,通州區(qū)商品住宅庫(kù)存6300套的水平,比年初的12000套下降一半。即使算上商住房庫(kù)存,通州樓市仍然處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)。
與此同時(shí),2014年和2015年兩年間,通州僅成交4宗住宅用地,合計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積僅91.92萬平方米。這不僅導(dǎo)致通州區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)不足,也導(dǎo)致上月中旬通州臺(tái)湖地塊遭到激烈爭(zhēng)搶,住宅樓面價(jià)達(dá)到3.8萬元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出,通州還存在明顯的區(qū)域不均態(tài)勢(shì)。在靠近“副中心”的通州新城區(qū)域,供不應(yīng)求狀況尤其明顯;在臺(tái)湖等一些區(qū)域,則出現(xiàn)一定程度的供應(yīng)過剩。
但郭毅認(rèn)為,隨著通州區(qū)首都“副中心”地位的夯實(shí),以及隨著行政機(jī)構(gòu)帶來的企事業(yè)單位東遷,通州區(qū)域的價(jià)值仍然看好,其房?jī)r(jià)也將持續(xù)走高。
張大偉也指出,目前尚看不到通州限購(gòu)“松綁”的跡象,但未來通州還將不斷有利好釋放,并將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)向3-4萬元/平方米集中。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
名稱 | 最新價(jià) | 漲跌 |
---|---|---|
盤螺 | 3910 | - |
低合金板卷 | 3280 | +10 |
中厚板 | 3190 | - |
鍍鋅管 | 4450 | - |
角鋼 | 3570 | - |
鍍鋅板卷 | 4210 | - |
冷軋卷板 | 9340 | - |
冷軋取向硅鋼 | 12610 | +50 |
圓鋼 | 3330 | - |
硅鐵 | 6200 | 0 |
低合金方坯 | 3030 | +20 |
鋅精礦 | 20850 | 300 |
準(zhǔn)一級(jí)焦 | 1860 | - |
鋁 | 19940 | +100 |
重廢 | 1800 | 0 |
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