養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇粗放式發(fā)展困境 盈利模式仍待明晰

全國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。隨之而來的是眾多資本和房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)市場愈加急迫的進入，近期，包括綠城、融創(chuàng)、萬科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動，保利、遠洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)分析指出，這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)實際上仍舊處于探索階段，遭遇“粗放式”發(fā)展困境。

養(yǎng)老地產(chǎn)需求日益增長

早在2014年，民政部、發(fā)改委曾經(jīng)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展養(yǎng)老綜合改革試點工作》的通知，針對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出系列鼓勵措施。其中，要求將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。同時，鼓勵民營、境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

在業(yè)內(nèi)看來，這是未來發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的一個機遇。而養(yǎng)老地產(chǎn)，即是以老年人為主要消費人群、把房地產(chǎn)與健康醫(yī)療服務(wù)有效結(jié)合的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過不同服務(wù)體系與盈利模式實現(xiàn)收益，并最終實現(xiàn)老年人安享晚年的社會意義。因此，相較傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，所參與的機構(gòu)更加專業(yè)化。

人口老齡化的趨勢，令養(yǎng)老地產(chǎn)目標群體極為廣泛。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2004年至2013年間，中國老齡化人口(即60及65歲以上人口)增長迅速，年均增長率為8.2%，至2013年底達到2億人，遠超過同期總?cè)丝?.5%的年均增長率，老齡化人口比重達到14.9%，表明中國已進入老齡化社會。

第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部的研究資料顯示，未來中國老齡化程度將進一步深化，截至2015年底及2030年底，中國老齡化人口比重預(yù)計將分別達到15%及23%左右，人數(shù)分別為2.07億人及3.42億人。全國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。龐大的且在不斷擴大的老年群體將有力支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)定需求，而同時老年人較強的儲蓄能力及購買力則將支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)定收益。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來爆發(fā)式增長。

此外，中國建設(shè)銀行的《中國財富報告2012》分析得出，未來中國高凈值人群更加青睞高端養(yǎng)老、高端旅游、高端醫(yī)療等服務(wù)，圍繞這三個主題的開發(fā)增值服務(wù)更容易讓高凈值人群滿意，而精英階層對高端養(yǎng)老服務(wù)的需求將在未來10-20年內(nèi)迎來拐點。雖然這部分需求仍然屬于小部分，但針對這塊的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的供應(yīng)仍然不足。

巨大的市場潛力誘惑下，從2005年起，國內(nèi)就有不少企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)。早在2008年，保利地產(chǎn)就曾出國考察養(yǎng)老地產(chǎn)，今年則相繼在上海、長沙進行了養(yǎng)老地產(chǎn)的試點。遠洋地產(chǎn)也曾聯(lián)手中國人壽進軍養(yǎng)老物業(yè)，今年則公開表示，公司將大力發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)。目前萬科在北京的幸福匯和青島的萬科城等項目中，均有一些養(yǎng)老地產(chǎn)的項目。此外，還有一大批保險公司，也在養(yǎng)老地產(chǎn)方面紛紛進行投資，包括泰康人壽、平安集團等。

市場機制未完全發(fā)揮

不過，中國指數(shù)研究院[微博]的研究認為，國內(nèi)廣大消費者傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”觀念短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變。中國老人受傳統(tǒng)觀念影響，仍然更傾向于在家養(yǎng)老，只有在生活不能自理時，才會進入專門的養(yǎng)老機構(gòu)。目前國內(nèi)的民營養(yǎng)老機構(gòu)普遍入住率低，例如北京民辦養(yǎng)老院的入住率只有20%。未來究竟有多少老年人口將會選擇養(yǎng)老住宅，轉(zhuǎn)換為實際需求仍有較大不確定性。

中指院相關(guān)負責人分析認為，當前國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策保障不健全，缺乏落到實處的具體法律法規(guī)。雖然中央政府大力提倡發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，各項政策法規(guī)也不斷出臺，但是多為綱領(lǐng)性、原則性的政策，缺乏落實到實處的補貼、土地和財稅政策。政策出臺時間、支持程度等并不明確，這對開發(fā)企業(yè)而言，將意味著較大的開發(fā)風險。

“比如床位補貼，民辦養(yǎng)老院和公辦養(yǎng)老院待遇相差頗多，具體補貼標準不明確”。該負責人表示，老年人在入住老年住宅時，一般會考量提供的醫(yī)療服務(wù)，而關(guān)于老年社區(qū)配備的醫(yī)院是否納入醫(yī)保范圍的問題也一直未得到解決。整體而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場機制發(fā)揮的政策環(huán)境仍不理想。

在該人士看來，更為重要的是，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，盈利模式不明晰。養(yǎng)老地產(chǎn)對老年人生活的配套設(shè)施的要求較高，因而投入成本高于普通住宅，前期資本投入大，受限于資金壓力，目前開發(fā)商采取銷售、出租或二者相結(jié)合的方式，但無論哪種運營方式都存有一定問題，盈利狀況并不良好。美國由于資本市場運作發(fā)達，日本則依靠介護保險制度，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍取得較好收益。未來開發(fā)商如何布局養(yǎng)老地產(chǎn)、以何種方式開發(fā)與運營將是盈利的關(guān)鍵點。

不僅如此，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務(wù)落后，缺乏專業(yè)人才，類似的局面也亟待改觀。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和重點在于后續(xù)運營，而國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)育階段，醫(yī)療護理人才缺失，配套單一，服務(wù)規(guī)范不完善。如何在未來培養(yǎng)一個高專業(yè)能力的運營團隊將是橫亙在企業(yè)面前的難題之一。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管不少房企宣稱投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但大多因為盈利模式不清晰、相關(guān)配套服務(wù)跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)的項目最終只能當作普通商品房去賣，一些所謂的“養(yǎng)老社區(qū)”也與普通樓盤無異，養(yǎng)老地產(chǎn)最后變成了不少一些開發(fā)商拿地賣房的噱頭。

粗放式困境亟待擺脫

CRIC研究中心分析師李瑩表示，老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，包括萬科、保利、遠洋、首創(chuàng)等，其中萬科的杭州良諸文化村隨園嘉樹項目已出爐，遠洋成為北京第一個獲得民政部門頒發(fā)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)職業(yè)資格的市場化機構(gòu)。

“未來養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將是政府托底，以市場為主體”。李瑩說，為鼓勵市場力量參與養(yǎng)老事業(yè)，預(yù)計未來國家層面將會出臺一定的優(yōu)惠政策，除了金融保險公司以外，房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中也將有不小的發(fā)展空間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，無論是政府規(guī)劃、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，還是實際的養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求、開發(fā)企業(yè)布局動作來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的確面臨著巨大的市場發(fā)展空間。“但這么巨大的市場空間背后面臨更多的是市場沖動。其中，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式、養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等諸多方面還存在不成熟的一面，一定程度上會造成當前中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘粗放式’增長的特征”。

張宏偉表示，養(yǎng)老地產(chǎn)“粗放式”增長背后勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復(fù)建設(shè)等諸多方面的困局。他說，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名變相圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。“這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，但是，實際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運營及服務(wù)”。

“和建保障房、商品住宅不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)(床位)不可能依靠大規(guī)模的興建項目來充量”。他認為，“養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)配套很關(guān)鍵，僅有床位沒有配套解決不了養(yǎng)老問題。在進行任何一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)時，如果沒有配套的支持，尤其是醫(yī)院等這些醫(yī)療設(shè)施配套、相關(guān)從業(yè)人員的跟進，規(guī)模龐大的養(yǎng)老機構(gòu)必然會出現(xiàn)管理、事故等方面問題，這個項目本身也必然是失敗的”。

“事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)還必須要尋求一個適合自己的運營模式，如采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等方式”。張宏偉說，“這一點，也是養(yǎng)老地產(chǎn)具體項目未來能否持續(xù)生存的關(guān)鍵所在和每一個養(yǎng)老機構(gòu)在經(jīng)營階段必須解決的問題”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。