樓市去庫存殺手锏：或推房貸利息抵稅新政

風(fēng)起青萍之末。

12月1日午后，在A股市場(chǎng)恐慌拋盤之際，地產(chǎn)板塊幾乎全線爆發(fā)，板塊指數(shù)大漲4.02%，萬科、保利地產(chǎn)等9只地產(chǎn)股集體漲停。而造成這場(chǎng)地產(chǎn)股狂歡的，是一則未經(jīng)證實(shí)的“住房按揭貸款將抵扣稅款”消息。

“在目前提出的個(gè)稅改革方案中，完善稅前扣除是綜合計(jì)征的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但具體如何增加、何時(shí)增加哪些項(xiàng)目仍需要很長時(shí)間來確定。”接近財(cái)政部稅政司的一位知情人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，按照個(gè)稅改革的要求，未來個(gè)稅的計(jì)稅方式將在合理確定綜合所得基本減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，適時(shí)增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

盡管消息并非空穴來風(fēng)，不過具體實(shí)施起來還有很多障礙。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示：“個(gè)稅改革是一盤大棋，是一項(xiàng)需要長期堅(jiān)持的基本稅制，對(duì)于決策者而言，在稅務(wù)改革上附加更多經(jīng)濟(jì)功能并不現(xiàn)實(shí)，尤其是就拉動(dòng)房地產(chǎn)需求而言，這只是當(dāng)前的要?jiǎng)?wù)，而非長久之計(jì)。”不過，他也承認(rèn)，在中央要求房地產(chǎn)去庫存的大背景下樓市回暖預(yù)期正在加強(qiáng)。

稅改大方向

“住房按揭貸款利息支出抵扣稅款這一政策設(shè)計(jì)實(shí)際上并不是新政，稅費(fèi)抵扣的方針早在今年財(cái)稅部門推進(jìn)個(gè)稅改革的工作中就已經(jīng)有所提及，目前隨著個(gè)稅改革方案成型，對(duì)于改革中的具體內(nèi)容和方向也難免反復(fù)探討。”上述接近財(cái)政部稅政司的知情人士稱。

所謂房貸利息抵稅，一般而言，是指在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，對(duì)扣除后的收入部分課以個(gè)人所得稅。

而這一計(jì)稅政策早在今年上半年就曾被提出。5月8日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案。“個(gè)稅改革的方向是將納稅人家庭負(fù)擔(dān)計(jì)入抵扣因素，未來征收個(gè)人所得稅或可與按揭貸款相抵扣。”財(cái)政部部長樓繼偉曾公開表示。

“實(shí)際上，財(cái)稅部門在推進(jìn)稅制改革的過程中，框定了不同稅制的各種改革辦法，房貸利息抵稅只是涉及個(gè)稅改革中計(jì)稅算法的一個(gè)小項(xiàng)，符合建立分類與綜合結(jié)合計(jì)征的個(gè)稅改革方向。”上述接近財(cái)政部稅政司的知情人士對(duì)記者稱。

按照中央對(duì)個(gè)稅改革的推進(jìn)要求，“稅收公平”是改革的基本方向，而個(gè)稅分類與綜合計(jì)征相結(jié)合意味著，未來在對(duì)部分所得項(xiàng)目實(shí)行綜合計(jì)稅的同時(shí)，將納稅人家庭負(fù)擔(dān)，如贍養(yǎng)人口、按揭貸款等情況計(jì)入抵扣因素，進(jìn)一步體現(xiàn)稅收公平。

“不過，從某種意義上來說，在什么樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)什么稅種進(jìn)行改革，這與中央部門的經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，這是中央利用政策調(diào)控的一種方式。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，而包括“房貸利息抵稅”在內(nèi)的個(gè)稅改革確實(shí)“被提前推進(jìn)了”。

早在2014年6月底中央政治局發(fā)布的《深化財(cái)稅體制改革總體方案》中，個(gè)稅改革雖是稅制改革中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但個(gè)稅改革排在需要改革的六個(gè)稅種里最后一位。目前來看，個(gè)稅改革已經(jīng)超越消費(fèi)稅、資源稅、環(huán)保稅和房地產(chǎn)稅，成為稅制改革中最快提交方案的稅種。

“房地產(chǎn)‘營改增’之后，企業(yè)的稅務(wù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)抵扣計(jì)稅的項(xiàng)目；但就目前的計(jì)稅方式來看，‘營改增’之后大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是上升的。”北京大學(xué)[微博]財(cái)經(jīng)稅法研究中心主任劉劍文曾對(duì)記者表示。

一把雙刃劍

無疑，與房地產(chǎn)“營改增”相比，住房按揭利息支出抵扣稅款對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是個(gè)利好消息。

“今年以來，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨艱巨的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫存目標(biāo)，出臺(tái)減稅政策是必然。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

根據(jù)張大偉的測(cè)算，按照目前北京正常的收入水平和房貸情況，個(gè)人扣除五險(xiǎn)一金的家庭收入在2萬元左右，如果購買一套房貸在150-200萬元左右的商品房，月供在1萬元左右。按照基準(zhǔn)利率，如果貸款100萬元，每個(gè)月的月供在6700元左右，其中約2400元是利息。據(jù)此計(jì)算，在目前剔除個(gè)稅后的純收入只有6880元，而個(gè)稅改革后，收入將可以達(dá)到9255元。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，對(duì)于普通中低收入者而言若房貸利息可抵扣個(gè)稅，則可以節(jié)省15%-45%房貸利息，從而降低購房資金成本，激活購房投資需求。

“目前，中高端房產(chǎn)的購房客群多為中產(chǎn)階層及財(cái)富階層，其收入較高，因此繳納的個(gè)稅也更高，如果年薪達(dá)到百萬級(jí)，個(gè)稅將占到收入的25%。將房貸利息納入個(gè)稅扣除范圍后，意味著每月實(shí)得收入的大幅增加，支付能力也因此得以加強(qiáng)。因此，該項(xiàng)政策如果得以落實(shí)，將更有效地起到拉動(dòng)改善型需求、促進(jìn)住房消費(fèi)的作用。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一政策表示擔(dān)憂。

“從去庫存的角度來講，房貸利息抵扣個(gè)稅政策確實(shí)是一項(xiàng)利好。但這一政策也可以看成是一把雙刃劍，與此前的購房退稅不同，這一政策一經(jīng)出臺(tái)就將成為國家的基本稅制不能再輕易被取消，當(dāng)樓市去庫存結(jié)束后，房價(jià)若再次大漲顯然也不是中央愿意看到的結(jié)果。”房地產(chǎn)分析人士馮國亮稱。

何況，這一政策對(duì)于收入沒那么高、庫存又非常嚴(yán)重的二三線城市，幾乎不會(huì)產(chǎn)生正面作用。同時(shí)，對(duì)于地方政府而言，執(zhí)行房貸利息抵扣個(gè)稅也顯得動(dòng)力不足。

“一方面，個(gè)稅由地方稅務(wù)局征收，一旦實(shí)行抵扣，必然會(huì)減少地方稅收收入；另一方面，實(shí)行稅前抵扣的政策需要增加地方稅務(wù)系統(tǒng)的征管成本與難度，這也令地方政府望而生畏。”陳劍波稱。

計(jì)征難題

實(shí)際上，在國內(nèi)早已有城市實(shí)行過這類政策，但終因政策不規(guī)范被叫停。

早在1998年，上海就曾實(shí)行過購房抵個(gè)稅政策。該政策主要內(nèi)容包括，凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房的個(gè)人，可以享受抵扣計(jì)征稅基的征稅項(xiàng)目，抵扣對(duì)象為在本市購買或者差價(jià)換購商品住宅并在本市繳納個(gè)人所得稅的個(gè)人。抵扣采用“先征后退”的辦法，購房者在購房行為確立后，向征收稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)單獨(dú)開具個(gè)人所得稅繳款書據(jù)以退稅。

“上海實(shí)行的購房抵稅政策只是階段性的，由于抵扣部分的計(jì)算差別以及政策漏洞，在執(zhí)行期間相關(guān)部門感到難以規(guī)范，所以到了政策截止時(shí)間后這一政策就沒有下文了。”陳劍波指出。

“據(jù)我所知，關(guān)于房貸利息沖抵個(gè)稅的可行性與可能產(chǎn)生的征管成本等技術(shù)問題，相關(guān)部門仍在評(píng)估。而這一政策中，計(jì)稅方法仍然是難點(diǎn)。”北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者。

目前，個(gè)稅采用分類計(jì)征的方式由用人單位進(jìn)行代扣代繳。除養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金在稅前予以減除外，其他項(xiàng)目均未被列入稅前減除項(xiàng)目。而在此之前個(gè)稅改革的內(nèi)容也僅停留在起征點(diǎn)的提高上。

“目前的問題是，如果個(gè)稅改革中采取分類與綜合相結(jié)合的征收方式，那么除了住房按揭利息可以抵扣之外，一些此前沒有計(jì)入征收的項(xiàng)目如股息紅利、房租收入等也要納入計(jì)征范圍，但目前相關(guān)部門對(duì)此爭(zhēng)議較大。”上述國研中心負(fù)責(zé)人指出。

此外，在房貸利息抵扣稅款的計(jì)征模式下，以家庭為單位征收個(gè)稅需成為個(gè)稅改革的前提。但是，按家庭征收個(gè)稅的“家庭”認(rèn)定、抵扣項(xiàng)目、計(jì)算方式也存在難題，如：此前貸款是否計(jì)入，是否需要根據(jù)面積和價(jià)格進(jìn)行減免，以及地方是否可以自行調(diào)節(jié)等。

看來，即便房貸利息抵稅是樓市去庫存一大殺手锏，真正實(shí)行起來還需掃清諸多障礙。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。