房企挖掘綠色建筑盈利價(jià)值 構(gòu)造核心競(jìng)爭(zhēng)力

環(huán)境問(wèn)題已日漸成為中國(guó)人生活中的“達(dá)摩克利斯之劍”。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一些房企將目光投向了“綠色建筑”。

11月30日，巴黎氣候大會(huì)召開(kāi)。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石率隊(duì)趕赴巴黎，他們將參與“中歐社會(huì)聯(lián)合應(yīng)對(duì)氣候變化巴黎對(duì)話會(huì)”、“中國(guó)角企業(yè)日邊會(huì)”等活動(dòng)，探討中國(guó)民間力量在全球氣候變化議題中的角色與實(shí)踐。

王石表示，城鎮(zhèn)化發(fā)展就是能源消耗的過(guò)程，能源消耗最大比例是建筑，在建筑中減少能耗非常重要，而在過(guò)去，社會(huì)忽略了如何通過(guò)綠色建筑進(jìn)行節(jié)能減排。

中國(guó)大約在2008年開(kāi)始推廣綠色建筑，但截至2014年底，全國(guó)綠色建筑面積僅2.9億平方米，在全部新增建筑中占比極小。

萬(wàn)科是中國(guó)最早開(kāi)始綠色建筑的房企。在王石看來(lái)，做綠色建筑并非是出于多么崇高的動(dòng)機(jī)，而是萬(wàn)科面向未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，通過(guò)做綠色建筑和住宅產(chǎn)業(yè)化，萬(wàn)科構(gòu)建了自己的核心技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，并且可以帶動(dòng)全行業(yè)一起前行。

綠色建筑的風(fēng)口

根據(jù)上海建筑科學(xué)院的報(bào)告，我國(guó)建筑能耗占全國(guó)總能耗的40%，將消耗2015年全國(guó)可獲得能源(預(yù)測(cè))的一半。與此同時(shí)，年建筑面積以20億平方米左右的速度增長(zhǎng)。建筑施工也被認(rèn)為是形成霧霾的四大原因之一。發(fā)展綠色建筑勢(shì)在必行。

“如果建筑通過(guò)認(rèn)證綠色三星的最高標(biāo)準(zhǔn)，能耗減排可以達(dá)到70%以上，而且可以享受到原來(lái)相同的居住條件。這就可以少消耗能源，少建發(fā)電廠。”王石表示。

萬(wàn)科早在2003年就開(kāi)始關(guān)注氣候變化問(wèn)題，并通過(guò)綠色辦公、住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑等手段降低自身和價(jià)值鏈的碳排放。王石說(shuō)，“去年萬(wàn)科的綠色建筑占整個(gè)中國(guó)綠色建筑的36%，如果從2009年開(kāi)始算，平均下來(lái)基本上每?jī)商拙G色建筑中一套就是萬(wàn)科的。”

建筑成本升高和消費(fèi)者認(rèn)知度低，是綠色建筑未能大規(guī)模發(fā)展的原因。但近幾年來(lái)，綠色建筑的成本在不斷下降。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)綠色建筑新紀(jì)元》報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)指出，大部分通過(guò)認(rèn)證的綠色建筑新增成本低于4%。

若按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的每平方米2643元的2013年全國(guó)房屋竣工造價(jià)均值來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)單測(cè)算，綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目的成本增幅在0.8%-6.1%之間；考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的綠色建筑發(fā)展程度更高，實(shí)際的成本增幅應(yīng)該略低于該測(cè)算值。

一方面，綠色建筑成本不斷下降；另一方面，綠色建筑也更受消費(fèi)者歡迎。目前市場(chǎng)上通過(guò)工業(yè)化方式建造的“綠建”項(xiàng)目多為精裝房，銷(xiāo)售價(jià)格與同地段、同品質(zhì)的住宅價(jià)格相對(duì)平衡，建筑成本因規(guī)模增加和技術(shù)創(chuàng)新而逐步降低，綜合性價(jià)比逐步提高，消費(fèi)群體較為看好。

世界綠色建筑協(xié)會(huì)在題為《TheBusinessCaseforGreenBuilding》的報(bào)告中指出，在大多數(shù)案例中，綠色建筑享有0-17%的租金溢價(jià)，且錄得高出非綠色建筑0-23.1%的出租率，從而在物業(yè)售價(jià)獲取0-30%的增幅。

截至2015年4月，國(guó)內(nèi)綠色建筑的總量(含中國(guó)綠標(biāo)和美國(guó)LEED標(biāo)準(zhǔn))已經(jīng)達(dá)到3.2億平方米，是2008年中國(guó)綠標(biāo)啟動(dòng)元年的154倍。但與全國(guó)500億平方米的建筑總量相比，僅相當(dāng)于1/150，比重很小。

《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》提到，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。

按照克而瑞報(bào)告，目前中國(guó)每年新增的建筑面積為16億-20億平方米。這意味著在2020年以后，中國(guó)每年至少有5億-6億平方米以上的新增建筑必須是綠色建筑。

行業(yè)集體發(fā)力

談到做綠色建筑的初衷，王石表示，萬(wàn)科的實(shí)際動(dòng)機(jī)很簡(jiǎn)單，就是要考慮到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。“未來(lái)充滿不確定性，但至少未來(lái)是不是環(huán)保，是不是綠色，我想這個(gè)是確定的。”因?yàn)榈厍蛑尾涣爽F(xiàn)在這樣的消費(fèi)方式，企業(yè)一定會(huì)首當(dāng)其沖，所以必須為未來(lái)的綠色建筑做準(zhǔn)備，為未來(lái)不被淘汰做準(zhǔn)備。

做綠色建筑、綠色產(chǎn)品，是企業(yè)的一種生存方式，是一種競(jìng)爭(zhēng)力；企業(yè)在其中要生存，要能盈利，而且盈利得好。

王石說(shuō)，在做綠色建筑的過(guò)程中，萬(wàn)科的工程師越來(lái)越多，企業(yè)性質(zhì)突然變了，萬(wàn)科的技術(shù)核心競(jìng)爭(zhēng)力出來(lái)了，就是如何做住宅產(chǎn)業(yè)化、如何做綠色建筑、如何做節(jié)能環(huán)保體系。萬(wàn)科和行業(yè)其他公司真正的差別，不是在規(guī)模上，而是在萬(wàn)科這幾年為了未來(lái)、為了生存，整個(gè)企業(yè)的思維方式、企業(yè)人員構(gòu)成發(fā)生了變化。十年前萬(wàn)科最多的是營(yíng)銷(xiāo)人員，到現(xiàn)在最多的人員是工程師。

現(xiàn)在中國(guó)整個(gè)國(guó)家面臨轉(zhuǎn)型，涉及行業(yè)、城市、企業(yè)等層面。在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，在其他企業(yè)還在困惑著爭(zhēng)規(guī)模的時(shí)候，萬(wàn)科已經(jīng)是另外一個(gè)思維方式。比如，萬(wàn)科的長(zhǎng)處就是物業(yè)管理好，現(xiàn)在物業(yè)管理基本是人海戰(zhàn)術(shù)，但人海戰(zhàn)術(shù)的來(lái)源沒(méi)有了，萬(wàn)科就開(kāi)始內(nèi)部討論是否要做機(jī)器人項(xiàng)目。

但王石認(rèn)為，即使萬(wàn)科百分百做綠色建筑，對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響也是微乎其微，必須全方位做起來(lái)，不僅全行業(yè)，還需要跨行業(yè)。

針對(duì)此次巴黎氣候大會(huì)，王石說(shuō)，“房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)備最充分”。萬(wàn)科和中城聯(lián)盟共同發(fā)起的《中國(guó)城市開(kāi)發(fā)企業(yè)綠色發(fā)展戰(zhàn)略》中倡議，從政府深化改革、企業(yè)低碳實(shí)踐、公眾積極參與三個(gè)方面推動(dòng)城市綠色開(kāi)發(fā)。

中城聯(lián)盟于1999年成立，其宗旨之一就是推動(dòng)行業(yè)綠色發(fā)展，中國(guó)綠色建筑的80%出自中城聯(lián)盟成員。在巴黎氣候大會(huì)上，中城聯(lián)盟將與能源基金會(huì)聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)城市開(kāi)發(fā)企業(yè)綠色發(fā)展戰(zhàn)略》。

截至目前，萬(wàn)科、方興、當(dāng)代、朗詩(shī)等房地產(chǎn)企業(yè)均涉足了綠色地產(chǎn)。朗詩(shī)地產(chǎn)的朗思品牌已經(jīng)正式運(yùn)作；招商地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)首設(shè)綠色低碳官職務(wù)，在總部設(shè)立策劃委員會(huì)和綠色地產(chǎn)研發(fā)中心；此外綠地、沿海地產(chǎn)都在不同場(chǎng)合提及轉(zhuǎn)型綠色地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

從房企獲得綠色住宅建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目(包括獲得中國(guó)住建部綠色建筑星級(jí)認(rèn)證和美國(guó)綠色建筑委會(huì)LEED認(rèn)證的項(xiàng)目)總數(shù)來(lái)看，從2009年至2014年底的5年時(shí)間中，萬(wàn)科和綠地分別以109和78個(gè)分居一二位。緊隨其后的是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，獲得綠色住宅建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目為65個(gè)，三家房企獲得綠色住宅建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)總數(shù)，超過(guò)排名前50的房企項(xiàng)目總數(shù)的一半。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。