房企挖掘綠色建筑盈利價值 構造核心競爭力

環(huán)境問題已日漸成為中國人生活中的“達摩克利斯之劍”。作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，一些房企將目光投向了“綠色建筑”。

11月30日，巴黎氣候大會召開。萬科董事會主席王石率隊趕赴巴黎，他們將參與“中歐社會聯(lián)合應對氣候變化巴黎對話會”、“中國角企業(yè)日邊會”等活動，探討中國民間力量在全球氣候變化議題中的角色與實踐。

王石表示，城鎮(zhèn)化發(fā)展就是能源消耗的過程，能源消耗最大比例是建筑，在建筑中減少能耗非常重要，而在過去，社會忽略了如何通過綠色建筑進行節(jié)能減排。

中國大約在2008年開始推廣綠色建筑，但截至2014年底，全國綠色建筑面積僅2.9億平方米，在全部新增建筑中占比極小。

萬科是中國最早開始綠色建筑的房企。在王石看來，做綠色建筑并非是出于多么崇高的動機，而是萬科面向未來的可持續(xù)發(fā)展，通過做綠色建筑和住宅產業(yè)化，萬科構建了自己的核心技術競爭力，實現(xiàn)了轉型，并且可以帶動全行業(yè)一起前行。

綠色建筑的風口

根據上海建筑科學院的報告，我國建筑能耗占全國總能耗的40%，將消耗2015年全國可獲得能源(預測)的一半。與此同時，年建筑面積以20億平方米左右的速度增長。建筑施工也被認為是形成霧霾的四大原因之一。發(fā)展綠色建筑勢在必行。

“如果建筑通過認證綠色三星的最高標準，能耗減排可以達到70%以上，而且可以享受到原來相同的居住條件。這就可以少消耗能源，少建發(fā)電廠。”王石表示。

萬科早在2003年就開始關注氣候變化問題，并通過綠色辦公、住宅產業(yè)化、綠色建筑等手段降低自身和價值鏈的碳排放。王石說，“去年萬科的綠色建筑占整個中國綠色建筑的36%，如果從2009年開始算，平均下來基本上每兩套綠色建筑中一套就是萬科的。”

建筑成本升高和消費者認知度低，是綠色建筑未能大規(guī)模發(fā)展的原因。但近幾年來，綠色建筑的成本在不斷下降。據世邦魏理仕發(fā)布的《中國綠色建筑新紀元》報告(以下簡稱“報告”)指出，大部分通過認證的綠色建筑新增成本低于4%。

若按照國家統(tǒng)計局公布的每平方米2643元的2013年全國房屋竣工造價均值來進行簡單測算，綠色建筑評價標識項目的成本增幅在0.8%-6.1%之間；考慮到經濟發(fā)達省份的綠色建筑發(fā)展程度更高，實際的成本增幅應該略低于該測算值。

一方面，綠色建筑成本不斷下降；另一方面，綠色建筑也更受消費者歡迎。目前市場上通過工業(yè)化方式建造的“綠建”項目多為精裝房，銷售價格與同地段、同品質的住宅價格相對平衡，建筑成本因規(guī)模增加和技術創(chuàng)新而逐步降低，綜合性價比逐步提高，消費群體較為看好。

世界綠色建筑協(xié)會在題為《TheBusinessCaseforGreenBuilding》的報告中指出，在大多數案例中，綠色建筑享有0-17%的租金溢價，且錄得高出非綠色建筑0-23.1%的出租率，從而在物業(yè)售價獲取0-30%的增幅。

截至2015年4月，國內綠色建筑的總量(含中國綠標和美國LEED標準)已經達到3.2億平方米，是2008年中國綠標啟動元年的154倍。但與全國500億平方米的建筑總量相比，僅相當于1/150，比重很小。

《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》提到，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。

按照克而瑞報告，目前中國每年新增的建筑面積為16億-20億平方米。這意味著在2020年以后，中國每年至少有5億-6億平方米以上的新增建筑必須是綠色建筑。

行業(yè)集體發(fā)力

談到做綠色建筑的初衷，王石表示，萬科的實際動機很簡單，就是要考慮到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。“未來充滿不確定性，但至少未來是不是環(huán)保，是不是綠色，我想這個是確定的。”因為地球支撐不了現(xiàn)在這樣的消費方式，企業(yè)一定會首當其沖，所以必須為未來的綠色建筑做準備，為未來不被淘汰做準備。

做綠色建筑、綠色產品，是企業(yè)的一種生存方式，是一種競爭力；企業(yè)在其中要生存，要能盈利，而且盈利得好。

王石說，在做綠色建筑的過程中，萬科的工程師越來越多，企業(yè)性質突然變了，萬科的技術核心競爭力出來了，就是如何做住宅產業(yè)化、如何做綠色建筑、如何做節(jié)能環(huán)保體系。萬科和行業(yè)其他公司真正的差別，不是在規(guī)模上，而是在萬科這幾年為了未來、為了生存，整個企業(yè)的思維方式、企業(yè)人員構成發(fā)生了變化。十年前萬科最多的是營銷人員，到現(xiàn)在最多的人員是工程師。

現(xiàn)在中國整個國家面臨轉型，涉及行業(yè)、城市、企業(yè)等層面。在轉型當中，在其他企業(yè)還在困惑著爭規(guī)模的時候，萬科已經是另外一個思維方式。比如，萬科的長處就是物業(yè)管理好，現(xiàn)在物業(yè)管理基本是人海戰(zhàn)術，但人海戰(zhàn)術的來源沒有了，萬科就開始內部討論是否要做機器人項目。

但王石認為，即使萬科百分百做綠色建筑，對整個行業(yè)的影響也是微乎其微，必須全方位做起來，不僅全行業(yè)，還需要跨行業(yè)。

針對此次巴黎氣候大會，王石說，“房地產企業(yè)的準備最充分”。萬科和中城聯(lián)盟共同發(fā)起的《中國城市開發(fā)企業(yè)綠色發(fā)展戰(zhàn)略》中倡議，從政府深化改革、企業(yè)低碳實踐、公眾積極參與三個方面推動城市綠色開發(fā)。

中城聯(lián)盟于1999年成立，其宗旨之一就是推動行業(yè)綠色發(fā)展，中國綠色建筑的80%出自中城聯(lián)盟成員。在巴黎氣候大會上，中城聯(lián)盟將與能源基金會聯(lián)合發(fā)布《中國城市開發(fā)企業(yè)綠色發(fā)展戰(zhàn)略》。

截至目前，萬科、方興、當代、朗詩等房地產企業(yè)均涉足了綠色地產。朗詩地產的朗思品牌已經正式運作；招商地產在國內首設綠色低碳官職務，在總部設立策劃委員會和綠色地產研發(fā)中心；此外綠地、沿海地產都在不同場合提及轉型綠色地產運營商。

從房企獲得綠色住宅建筑評價標識項目(包括獲得中國住建部綠色建筑星級認證和美國綠色建筑委會LEED認證的項目)總數來看，從2009年至2014年底的5年時間中，萬科和綠地分別以109和78個分居一二位。緊隨其后的是萬達商業(yè)地產，獲得綠色住宅建筑評價標識項目為65個，三家房企獲得綠色住宅建筑評價標識總數，超過排名前50的房企項目總數的一半。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。