北京樓市“限轉(zhuǎn)共”新政來襲 專家稱主旨在遏制炒房

《通知》”)，規(guī)定限房價項目(編者注：限房價項目是指按北京市

限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項目)可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授表示，由于

限房價項目”在土地出讓時確定的銷售限價，與達(dá)到預(yù)售條件時項目周邊住房市場價格存在差異，所以如何銷售

限房價項目”，社會上非常關(guān)注。本《通知》的發(fā)布，應(yīng)該說是給出了一個探索性的解決方案。那么，新政之下，會被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的限房價項目將占比多少？對房地產(chǎn)市場的影響大不大？85%的比值是怎樣來的？《通知》明確了限房價項目收購的具體操作：若比值不高于85%的設(shè)定比例，則由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉個例子，若某地塊在拍賣時規(guī)定限均價為5萬元/平方米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同北京市保障性住房建設(shè)投資中心對該項目可售住房的市場價格進(jìn)行評估，形成評估價。若評估價為5.5萬元/平方米，則5/5.5=90.9%，大于設(shè)定比例85%，該項目將按照商品房程序進(jìn)行售賣。若評估價為6萬元/平方米，5/6=83.3%，小于設(shè)定比例85%，則該項目將會按照共有產(chǎn)權(quán)程序進(jìn)行售賣。此時，購房人獲得83.3%的產(chǎn)權(quán)份額，剩余16.7%的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。為什么把85%設(shè)為分水嶺？這個比值是怎樣來的？北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的。

如果設(shè)定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格相對直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價格還是較高。”　陳志說。不過，85%的比例也并非一成不變，而是富有彈性的。劉洪玉表示，《通知》明確了當(dāng)前限房價項目收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)定比例為85%，在實施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整，是建立在根據(jù)市場實際狀況進(jìn)行必要調(diào)整的更加富有彈性的制度。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池也持有相同的看法，

限價房房價為市場價的85%，可以理解為政府給打了個8.5折，政府讓利。未來這個比例可能根據(jù)政府的財力、政策的變化而變化。”新政目的是遏制投資投機客炒房在85%的紅線下，北京各等待入市的限房價項目，都開始算起了賬。比如，中糧天恒旭輝聯(lián)合開發(fā)的

瑞悅府”項目雖然位于五環(huán)外，但周邊都是高端別墅，二手房價在6萬～10萬元每平方米。銷售人員表示，項目周邊二手房價都有10萬元，而瑞悅府銷售價格只有6萬多，差價高達(dá)4萬元。簡單計算比值，肯定是低于85%的紅線。再比如，位于二環(huán)邊的金茂佑安府，項目離二環(huán)直線距離不到一公里，名副其實寸土寸金的地段。而該項目周邊，三環(huán)外的紫辰院賣到了13萬元/平方米，東南二環(huán)外的首開璞瑅公館賣到11.9萬元/平方米。佑安府的銷售人員稱，佑安府僅有120套90平方米的限價房，限價8萬元/平方米左右，計算比值的話，也遠(yuǎn)低于85%的紅線。上一頁12下一頁

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