歐陽捷：二手房比新房貴 房價扭曲何時了？

導讀：只要限價令不取消，一二手房價倒掛就不會消除。

提要：

1、限價令違背了市場經(jīng)濟規(guī)律

2、選擇市場經(jīng)濟就無法杜絕“炒”

3、破解之道只在按市場規(guī)律辦事

4、破除行政壟斷同樣可以助力“房住不炒”

5、限價令通過一手房價倒逼二手房價緩漲

北京（樓盤）競價房轉為共有產(chǎn)權房的樓市新政，引發(fā)輿論大討論。

政府本意是不錯的，希望實現(xiàn)“房住不炒”，不希望出現(xiàn)一些熱點城市曾經(jīng)出現(xiàn)的萬人空巷、搖號博彩現(xiàn)象，讓購房者為謀取巨大利差加入“炒房”大軍。

共有產(chǎn)權房可能只是85%的產(chǎn)權，購房者不會獲得低于限價房的房價優(yōu)惠，否則政府就沒有必要將限價房轉為共有產(chǎn)權房了。

限價房卻是100%的產(chǎn)權，不傻的購房者會如何選擇呢？

答案不言自明。人們想要的恰恰是政府限制的。

別以為有資格的購房者只是買房、不會炒房，在巨大的利益面前，變身為炒房者，幾乎是無人能幸免的，這是人性的本質。

共有產(chǎn)權房能實現(xiàn)“房住不炒”嗎？

未必。

當共有產(chǎn)權房成為新房的唯一選擇，而且其價格僅相當于周邊二手房價的85%，一套房可省下數(shù)十萬元之巨，人們還是會愿意在共有產(chǎn)權房和二手房之間選擇前者。

不言而喻，人潮涌動的方向一定就是利益最大的地方。

雖然未來賣出共有產(chǎn)權房可能獲利較小，但可見的利差還是會讓剛需心動的。

其實，我們更想探討的是，為什么會存在新房與二手房巨大的價差？這種扭曲的價差何時會被修正？

01

限價令違背了市場經(jīng)濟規(guī)律

2017年初，我們指出：“遠郊盤比近郊盤貴、毛坯房比精裝房貴、二手房比一手房貴將成為普遍現(xiàn)象”【詳見2017.03.12微信文《歐陽捷：限價令真的能長期執(zhí)行嗎？》，點擊鏈接可直接閱讀】。

現(xiàn)實早已證明了這一點。

眾所周知，限價令只是限制了新房的價格，在行政管制各自為戰(zhàn)、控價責任落在地方的背景下，房價倒掛現(xiàn)象就比比皆是了。

按理說，遠郊盤房價不應該比近郊盤貴，毛坯房價格更不應該比精裝房貴，但是，由于城市中各個區(qū)并沒有一刀切地控制房價，導致相鄰區(qū)域房價出現(xiàn)了倒掛。

雖然新房價格低于二手房，但買新房猶如中彩票，類似杭州（樓盤）最新?lián)u號中簽率僅為6%這樣的事情，已是見怪不怪了，這也意味著供需比已接近20：1，搖號制造恐慌，本來無需買房的人也傾巢而出了，供求失衡已無以復加。

急于購房的剛需無奈之下轉向既破又舊卻更易獲得的老小區(qū)，二手房價自然也就順勢上漲了。

更重要的是，二手房市場是市場經(jīng)濟，一手房市場是計劃經(jīng)濟，兩者奇怪的在同一個城市并行，結果必然是不兼容的，而且制造了監(jiān)管套利者。

政府不懂得經(jīng)濟學基本原理嗎？

顯然，政府既不缺少計劃經(jīng)濟管理專家，更不缺少市場經(jīng)濟運行人才，擅用指令式管理的官員與喝過洋墨水的官員都不在少數(shù)。

之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是因為問題的根源既不在房價本身，也不在房地產(chǎn)市場管理，甚至不是住建部管轄的事。

根源還是在“人、地、錢”的資源錯配。

人：中央政府推動城鎮(zhèn)化進程、城市政府招賢納才、人往高處走的人性本能，造成了短期的城市人口急速膨脹，盡管這一趨勢符合世界城市發(fā)展潮流和未來城市競爭格局的演變。只是城鎮(zhèn)化異化為城市化，而且我們走得太急了點。

地：城市邊界劃定、農(nóng)用耕地保護、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政府惜土如金，導致大城市不能有效增加住宅用地供應。

搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應的準備，實行搖號購房的城市會越來越多，更加劇了供求失衡的市場預期，住房短缺已成為人口凈流入的大城市樓市的長期矛盾。

錢：全球貨幣超發(fā)、大水漫灌至今仍未消化，貨幣周期雖然接近尾聲，資金相對收緊，利率有所抬升，但錢總是越印越多的，連號的新鈔票源源不斷，錢不值錢依然屬于長周期趨勢。

既然人多、地少、錢貶，大城市的房子就更加值錢，住房供不應求的城市，房價只漲不跌的預期就不可能改變。

二手房市場真實地反應了市場經(jīng)濟的基本規(guī)律和市場共識。

因此，既便一手房市場實現(xiàn)了價格的環(huán)比不漲，二手市場的房價還在頑強地持續(xù)上漲，并且逐漸超過了一手房價。

二手房比一手房貴的現(xiàn)象還會繼續(xù)蔓延，并將是長期趨勢，不可能在短期內(nèi)消除。

那么，政府又是如何考慮的呢？

房地產(chǎn)市場只是國民經(jīng)濟的一個組成部分，GDP的增長與資源消耗、國民收入水平提高與緩解兩極分化、基本農(nóng)田保護與生態(tài)環(huán)境治理、城市化進程與農(nóng)民脫貧致富、科技進步與國力增強、招商引資發(fā)展與地方財力保障等等，都比房地產(chǎn)市場本身更重要。

中國發(fā)展與改革最大的動力來自于政府，地方政府的新區(qū)開發(fā)與土地財政支撐著城市快速發(fā)展，“人、地、錢”的矛盾在相當長的時期內(nèi)無法緩解。

既然短期內(nèi)無法改變現(xiàn)狀，簡單有效的辦法就只能是限價令――按住葫蘆也按住瓢。

同時，政府也想用被按住的一手房價格倒逼二手房價下降，這是很合乎邏輯的想法，但卻是一廂情愿的。

去年大多數(shù)一二線城市的房價被動漸進式放松的上漲，已經(jīng)打破了這一幻想。

如果有人問，這樣扭曲的現(xiàn)象還會持續(xù)多久？

可以想象，限價令持續(xù)多久，房價扭曲現(xiàn)象就會持續(xù)多久。

既然我們無法增加供應消除供求失衡，我們就無法叫停限價令；既然我們不能放棄限價令導致的“價格雙軌制”，我們也就無法消除一二手房價利差。

02

選擇市場經(jīng)濟就無法杜絕“炒”

“房住不炒”是理想，只有實現(xiàn)了按需分配的共產(chǎn)主義，才能真正實現(xiàn)“房住不炒”。

生存是人性的基礎，當生存條件得到滿足之后，安全就成為剛需。

家，幾乎是唯一的真正安全所在。

在家里，不用擔心有人搶劫，不必害怕被撞被騙，無需擔憂隱私外泄。

在家里，可以放飛思想、放棄偽裝、放松神經(jīng)、放浪形骸，無所顧忌。

中國人并非人性丑陋，漢唐盛世、路不拾遺，世界向往之、鄰國膜拜之。

當今社會，幾乎所有人都不存在生存問題，但是，安全地生存卻幾乎是所有人的困擾。

當“不能輸在起跑線”讓年輕的父母囊中羞澀，當“擁有百萬家財可能不足以養(yǎng)老”的觀點盛行于世，背后反映的是我們無法安全地生存。

當錢越來越不值錢，缺乏社會保障的國人普遍陷入焦慮。

不僅如此，如今的中國斯文掃地、道德缺失，幾乎沒有任何一個職業(yè)受到廣泛尊重，幾乎只有資本成為衡量成就的唯一價值。

買房其實是買保障，用投資的增值實現(xiàn)未來的個人保障。

限購令允許戶籍人口可以購買兩套住房，這就意味著：政策的設計初衷就已經(jīng)賦予了居民投資的權利。

投資與炒房有區(qū)別嗎？

其實，我們很難區(qū)分投資與投機，就像炒股，也許長期持有是投資，短期拋售為投機，但長期持有也會順勢拋售，短期投機也可能變成長期套牢。

非自住房不賣的時候靠出租賺錢是投資，當房價居于高位時賣掉，收回來的資金或許進入股市，或許伺機抄底、變身投機。

“房住且炒”讓有資格購買非自住房的購房者充分享受了允許投資的政策紅利。

如果超大特大城市已經(jīng)供不應求，為什么不限購一套自住房呢？

自住的房子才能真正實現(xiàn)“房住不炒”。

如果限購一套，是不是可以極大緩解供求失衡的矛盾？是不是也可以不用再搖號博彩了呢？

搖號政策與黨的十九大鼓勵“勤勞致富”、“幸福是奮斗出來的”的精神背道而馳，并未解決供不應求的矛盾根源，屬于典型的和尚念歪了經(jīng)，只不過和尚似乎也是被逼無奈。

限購令雖然限制了部分人的炒房，卻賦予有資格的購房者炒房的空間，我們依然無法做到“房住不炒”。

沒有購房資格的人怎么辦？

買公寓、買商鋪、買不限購城市的住房，只要房價上漲，就會吸引炒房者“不住也炒”，以求追上致富者的先行腳步。

不限購、不限價的三四線城市房價上漲很快，不僅會吸引當?shù)赝顿Y性購房者搶先入市，也會讓嗅覺靈敏的外來投資者蜂擁而至，還會逼迫剛需和改善型需求恐慌性入市。

既然是市場經(jīng)濟，我們就無法避免“炒”。

股票市場的高拋低買是“炒”，期貨市場的多空對決是“炒”，金融市場的監(jiān)管套利是“炒”，匯率市場的賺取利差是“炒”……

除非我們關掉這些市場，不然，我們就不可能與“炒”說再見。

市場經(jīng)濟最活躍的就是資本，也恰恰因為有了資本，才讓人類獲得了按勞分配的自然法則，才讓人類獲得了財富變現(xiàn)的理想通路，才徹底激發(fā)了人類不斷探索和追求的深層欲望和原始本性。

資本如水，追逐著流動性、安全性、盈利性，“炒”是資本獲利的法則之一。

既然我們不能消滅資本，我們似乎就只能擁抱資本，包括房子――別無選擇。

難道我們沒有更好的辦法嗎？

當然有，除非我們重新回歸市場經(jīng)濟的軌道上。

03

破解之道只在按市場規(guī)律辦事

沒有人會覺得錢多，很多中國人都想一夜暴富。

當然，并非所有人都是這樣想的。

當年，我們高管團隊去美國，途經(jīng)拉斯維加斯，賭場自然也是要去考察考察的。

我們各自轉了一圈，沒給賭場貢獻一美金。

董事長說：“人還是要實實在在做事，賭運氣是不會持久的”。

我們可以“房住不炒”，但是，我們依然不覺得財富足夠，因為未來依然不可預期。

限購、限價政策給了一些人“一夜暴富”的套利空間，勤勞致富的人們就可能會喪失奮斗的動能。

毛主席曾經(jīng)說過：“政策和策略是黨的生命”。

我們希望得到一個什么樣的社會，我們的政策就應該向什么方向引導。

如果我們希望“房住不炒”，我們就應當從制度的頂層設計上去解決根源上的矛盾。

解決辦法之一是：增加住宅用地供應。

雖然這是老生常談，但卻是市場經(jīng)濟顛撲不破的真理，也符合中國古話“物以稀為貴”的道理。

那么，我們能不能增加住宅用地供應呢？

過去，我們受限于18億畝基本農(nóng)田保護而不能進一步擴展城市邊界，有限的土地被城市政府更多用于招商引資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擠壓了住宅用地供應總量。

以上海（樓盤）為例，農(nóng)用地占比高達約48%，但上海需要這么多的農(nóng)用地嗎？

有限的用地還要引進大飛機、迪士尼等項目，結果當然就是住宅用地供應幾乎是逐年下降。

住建部近日約談成都、太原（樓盤）等12個城市政府負責同志，強調不僅要“認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調控目標”，而且“要加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發(fā)展中小套型普通住房”。

如果不能改變上海的耕地永久性保護規(guī)劃，上海就不能破局住宅供求失衡的矛盾。

中央給了上海一個機會。

國務院辦公廳印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑管理辦法》，為上海增加住宅用地供應打開了方便之門。

辦法明確：“耕地后備資源嚴重匱乏的直轄市，占用耕地、新開墾耕地不足以補充所占耕地，或者資源環(huán)境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省，由于實施重大建設項目造成補充耕地缺口，經(jīng)國務院批準，在耕地后備資源豐富省份落實補充耕地任務的行為”。

少有哪個省是真的缺地，而直轄市中幾乎只有上海是真的缺地。

因此，幾乎可以認為，這個文件就是為上海量身定制的，至少上海是最大受益者。

上?？梢跃痛苏{整基本農(nóng)田保護規(guī)劃，增加城市建設用地，重新調整人口規(guī)模上限，利用上海的集約建設經(jīng)驗打造集約型城市，在不大幅增加建設用地的同時，容納更多的人口和產(chǎn)業(yè)。

只不過，上?？赡懿粫@么做，除非上海徹底拋棄過去小腳老太式的城市發(fā)展邏輯。

當然，一些省會城市也可以借此機會，申請重大項目建設用地補充耕地占用，以此節(jié)省大量用地指標用于城市發(fā)展和住宅用地，緩解住房供求失衡的矛盾，也可以間接抑制一二手房價倒掛的利差。

04

破除行政壟斷同樣可以助力“房住不炒”

解決辦法之二是：鼓勵產(chǎn)業(yè)用地轉換。

全國城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地低效利用已是不爭的事實，單位GDP低于10萬元/畝的工業(yè)園區(qū)比比皆是。

雖然有些城市已經(jīng)開始提高園區(qū)門檻、調整產(chǎn)業(yè)布局，引導低效產(chǎn)業(yè)遷移出去，實現(xiàn)土地的騰籠換鳥、坪效提升。

但是，調整難度極大，利益糾葛錯綜復雜，政府介入其中往往也難以抽身。

其實，我們可以善用資本，允許土地資源利用效率低下、企業(yè)發(fā)展前景渺茫的工業(yè)企業(yè)引入資本和房企，鼓勵自行申報產(chǎn)業(yè)用地轉換，建設商品住宅、增加市場供應。

唯二的條件就是：只要符合政府規(guī)劃、補繳土地出讓金。

只要城市規(guī)劃有保障、土地財政不減少，可以讓土地資源得以盤活、利用效益大幅提升，進而改善環(huán)境和企業(yè)盈利，何樂而不為呢？

至于有人可能擔心，這不是讓更多工業(yè)企業(yè)投身房地產(chǎn)嗎？

這些擔心可能是多余的，即使不改做房地產(chǎn)，這些企業(yè)能夠變身新興產(chǎn)業(yè)嗎？最終的結局無非是茍延殘喘、消耗時間、浪費資源罷了。

相反的是，它們可能利用這筆收益實現(xiàn)轉型升級，否則，企業(yè)可能一直爛在現(xiàn)在的地里。

只要嚴格按照城市發(fā)展規(guī)劃調整并且樓市政策順應市場，政府又有什么可擔心的呢？

當然，只要有利可圖，企業(yè)和資本都會聰明地流向稀缺的市場。

解決辦法之三是：農(nóng)村集體建設用地入市可售住宅市場。

前國土資源部部長姜大明先生曾經(jīng)說過：“政府不再是城市土地的唯一供應主體”，這是指政府正在放開農(nóng)村集體建設用地入市。

但他沒說出的另一句話是：“政府依然是城市可售土地的唯一供應主體”，這是因為政府依然需要享有土地財政。

農(nóng)村集體建設用地入市只能用于租賃住房。

既然我們正在推行“土地同地同價同權”，為什么我們就不能轉換思路，讓農(nóng)村集體建設用地同樣可以作為可售土地入市呢？

如果農(nóng)村集體建設用地不可售，又何來同價同權呢？

農(nóng)村集體建設用地入市，既可以彌補大城市國有土地不足，也可以用資本的方式釋放農(nóng)村土地活力，更可以實現(xiàn)土地“雙軌制”的重大改革。

農(nóng)村集體建設用地入市開發(fā)可售住宅，唯一的障礙就是過去大量的小產(chǎn)權房如何處理？

盡管政府部門反復強調：小產(chǎn)權房不能轉正。但是，村民違法售房、市民低價買房、政府失于監(jiān)管以致的既成事實顯然不可能推倒重來、全部拆除的。

最終，勢必形成“不承認、不擴大、不拆除”的“三不”共識，用時間來換空間，指望著這些小產(chǎn)權房自然倒塌、復成平地。

這恐怕是一種置身事外的“不作為”，又或是一種隨遇而安的“新佛系”，也或是一種留待后人的“偽智慧”。

萬物都有改變的可能，萬事都有解決的辦法，真有作為的政府，何必再等三十年？

比如，采取政府收購小產(chǎn)權房下的土地轉為國有土地，小產(chǎn)權房予以登記并補繳部分土地出讓金，政府給予七通、醫(yī)教配套、社會保障，即便是政府投入大于收入，也應為管理失控擔責買單。

再比如，承認農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建設的小產(chǎn)權房及其產(chǎn)權證書，由其按照城市規(guī)劃和城市建設標準，自籌資金、自行投入配套設施建設與改造，補收購房業(yè)主部分資金并轉化成為城市產(chǎn)權住房。

解決辦法之四是：發(fā)展都市圈。

上海的發(fā)展其實已經(jīng)落伍，近幾年GDP增速殿后全國，這在某種程度上是受限于上海文化：“螺螄殼里做道場”。

但是，上海應當跳出上海，用長三角、上海都市圈的思維審視上海與周邊城市的發(fā)展關系。

通過都市圈核心城市與周邊中小城市的快速交通連接，可以有效促進核心城市產(chǎn)業(yè)與人口資源向外轉移，實現(xiàn)周邊中小城市的土地資源與核心城市的產(chǎn)業(yè)、人口資源的置換，實現(xiàn)互惠互利、合作共贏。

不僅是上海，杭州、成都、武漢（樓盤）、合肥（樓盤）、西安（樓盤）、鄭州（樓盤）、南京（樓盤）等城市都是有可能借助打造都市圈躋身國內(nèi)都市圈第一領跑陣營的。

05

限價令通過一手房價倒逼二手房價緩漲

去年，也有三個城市新房均價出現(xiàn)了下降。

其中，深圳（樓盤）連續(xù)19個月下降，在幾乎沒有新增住宅用地供應的情況下，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)當然是沒有意義的。

廣州（樓盤）房價也下降了，廣州主城區(qū)沒供應、房價也沒降，因為郊區(qū)大量成交，拉低了新房均價。

房價真下降的只有上海一個。

上海的房價下降是因為：不但限價令嚴格執(zhí)行“環(huán)比不上漲”的要求，而且還硬性規(guī)定部分單盤申報價格環(huán)比下降，否則就申領不到預售證，也不能備案。

但由此而來的一二手房價利差變得更大了。

不過，上海的二手房均價已經(jīng)出現(xiàn)微降，證明了上海抑制泡沫的決心，也證明了新房價格的下降或者穩(wěn)定是會倒逼二手房價的下降或穩(wěn)定的。

明智的政府希望用新房價格去牽制二手房價格，甚至拖住二手房價上漲的速度，在這一點上，必須承認，上海市政府的倒逼策略是成功的，如期不然，二手房價還會漲得更快。

只是，這雖然有利于防止泡沫膨脹，但短期內(nèi)卻使得一二手房價更加扭曲。

如果時間周期拉得更長又會怎么樣呢？

去年我們就說過，固守在一二線城市的房企是不可能獲得業(yè)績的增長的。

因為供應難以增加，房價又被按住。

未來大城市住宅用地供應很難大幅增加，政府已經(jīng)惜土如金，一定會用不增多的土地供應換取不減少的土地財政。

房價呢？

只要限價令不取消，一二手房價倒掛就不會消除。

這本質上是計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的博弈。

限價令也好，限購令也罷，無非都是財經(jīng)大局中的幾枚棋子罷了。

那么，限價令究竟會持續(xù)多久？

我們曾經(jīng)預判，限價令將持續(xù)未來五年，同時也會伴隨著漸進式放松。

最近，東莞（樓盤）市“取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調5%的規(guī)定，新建商品住房銷售價格一經(jīng)備案不得上調”，說明限價令正在被修正而且更加趨嚴。

同時，東莞市“對新建商品住房首批首次申報房價備案的基準價及上浮幅度作出調整，由原來規(guī)定不高于前3個月當?shù)劓?zhèn)街同類型新建商品住房銷售均價的15%，調整為不高于前6個月同區(qū)競品售價10%”。

這將使東莞新房價格上漲速度減緩，也讓新房房價等候二手房價的追漲。

東莞限價政策調整，看似收緊，其實仍允許環(huán)比上漲，也就是漸進式放松。

但是，恐怕少有政府官員思考限價令的實施期限。

當然，幾乎也不需要，因為只要在政府官員任期制內(nèi)實現(xiàn)了中央政府“房住不炒”、“控房價、抑泡沫、防風險”的目標，以后的事就留待后任去解決了。

限價令的延續(xù)不取決于城市政府，那么取決于中央政府嗎？

未必。

中央政府不發(fā)話“放松”，地方政府當然也不敢輕舉妄動。

但是，中央政府的指令必然依托于宏觀經(jīng)濟形勢判斷，而宏觀經(jīng)濟形勢又取決于國際政治經(jīng)濟形勢變化。

未來，國際政經(jīng)形勢變化幾乎只取決于中美關系的不確定性。

中美之間關系走勢取決于中國和平崛起趨勢與美國戰(zhàn)略遏制態(tài)勢。

中國唯有站穩(wěn)腳跟，才能在國際競爭環(huán)境中打好太極拳。

在此大背景下，就房地產(chǎn)而言，一是市場不能亂，二是投資不能跌，三是泡沫不能爆。

唯有房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、房價平穩(wěn)、投資不拖GDP后腿，中國經(jīng)濟才能站穩(wěn)腳跟，即便是出口下降，也無礙大局。

至于一二手房價倒掛，那就讓它倒掛著去吧，對于中國宏觀經(jīng)濟大局來說，這只不過是一手小小的臭棋罷了。

假以時日，或許我們會發(fā)現(xiàn)，臭棋忽然妙手回春了呢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。