一季度湖南房地產銷售快速回升 投資高位增長

一季度，湖南受三四線城市棚戶區(qū)改造、貨幣化安置，一二線城市限購投資外溢等綜合因素的影響，商品房銷售整體呈現(xiàn)較快增長。受房地產預期向好影響，開發(fā)投資延續(xù)去年以來的高速增長態(tài)勢。

一、房地產市場發(fā)展情況

（一）商品房銷售快速回升

一季度，全省商品房銷售面積1517.37萬平方米，同比增長13.1%，增速比1-2月提升0.3個百分點，比2017年提升7.6個百分點，高于全國平均水平9.5個百分點，居全國第9位，中部第5位。其中，住宅銷售面積1343.21萬平方米，增長11.8%；辦公樓銷售面積27.60萬平方米，增長11.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積119.54萬平方米，增長52.4%。

商品房銷售額863.68億元，同比增長28.9%，增速較1-2月持平，比2017年提升10.0個百分點，高于全國平均水平18.5個百分點，居全國第9位，中部第4位。其中，住宅銷售額705.16億元，增長24.6%；辦公樓銷售額25.59億元，增長8.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額120.62億元，增長79.0%。

分地區(qū)看，僅張家界、郴州2市商品房銷售面積下降，分別下降10.6%、2%。其他12個市州全部實現(xiàn)商品房銷售面積正增長。增速居前三的市州為岳陽、邵陽、株洲，分別為30.0%、28.3%、27.4%。

從住宅銷售類型看,中型住宅占主體。90平米以下住房銷售106.63萬平方米,同比下降35.9%,占住宅銷售面積7.9%;90至144平米住房銷售1001.52萬平方米,增長14.7%,占住宅銷售面積74.6%;144平米以上住房銷售235.06萬平方米,增長45.4%,占住宅銷售面積17.5%;別墅、高檔公寓銷售27.89萬平方米,增長7.7%,占住宅銷售面積2.1%。

從現(xiàn)房期房銷售情況看，期房占絕大多數。一季度，期房銷售面積1292.70萬平方米，增長24.2%，占商品房銷售面積85.2%；現(xiàn)房銷售面積224.68萬平方米，下降25.3%。

（二）商品房價格上漲

一季度，全省商品房銷售均價為5692元/平方米，同比上漲14.0%，比2017年漲幅擴大1.3個百分點。其中，住宅銷售均價5250元/平方米，同比上漲11.4%。

（三）房地產開發(fā)投資高位增長

一季度，全省房地產開發(fā)投資598.71億元，同比增長14.0%，增速比1-2月提升了1.6個百分點，比2017年回落1.9個百分點，高于全國平均水平3.6個百分點，增速居全國第9位，中部六省第2位。已連續(xù)12個月保持在10%以上的增速。其中，住宅完成投資407.33億元，增長18.1%，占房地產開發(fā)投資的比重為68.0%；辦公樓完成投資19.97億元，下降33.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資99.85億元，增長9.2%。

分地區(qū)看，11個市房地產開發(fā)投資實現(xiàn)增長。增速居前三位的市為湘西、張家界、常德，分別為48.7%、40.5%、38.7%；完成投資下降的有婁底、郴州、永州三個市州，分別下降8.5%、5.8%、0.5%。

（四）待售面積繼續(xù)下降

3月末，全省商品房待售面積1881.60萬平方米，同比下降29.6%。其中，住宅待售面積913.43萬平方米，下降39.5%；辦公樓待售面積95.97萬平方米，增長8.0%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積555.31萬平方米，下降17.3%。

（五）施工及新開工面積增速企穩(wěn)回升

一季度，全省房地產施工面積27145.99萬平方米，同比增長7.6%，增速比1-2月份提升0.7個百分點，比2017年提升2.5個百分點。其中，住宅施工面積19380.53萬平方米，增長7.9%。房屋新開工面積1842.36萬平方米，增長32.2%，增速比1-2月回落8.6個百分點，比2017年提升22.0個百分點。其中，住宅新開工面積1384.65萬平方米，增長36.7%。房屋竣工面積1053.53萬平方米，增長8.0%，增速比1-2月份回落0.9個百分點。其中，住宅竣工面積779.16萬平方米，增長10.8%。

（六）開發(fā)企業(yè)資金較充裕

一季度，全省房地產開發(fā)企業(yè)到位資金1140.43億元，同比增長2.7%，增速比1-2月份提升2.9個百分點，比2017年回落11.7個百分點。其中，國內貸款164.68億元，下降12.5%；自籌資金313.12億元，下降1.1%；其他資金662.63億元，增長9.6%。在其他資金中，定金及預收款398.26億元，增長18.5%；個人按揭貸款211.70億元，增長1.8%。

（七）房地產新增供地大幅增長

據省國土廳統(tǒng)計，一季度全省供應房地產用地1012公頃，同比增長97.4%。其中，供應商服用地324公頃，同比增長93.9%；供應住宅用地688公頃，同比增加99.1%。

二、值得關注的問題

為了保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，部分市州采取了限購等調控措施抑制房地產市場大幅波動，但由于促進房地產市場發(fā)展的長效機制尚未建立，棚戶區(qū)改造、貨幣化安置等政策的實際對沖，造成2018年房地產市場還面臨一些問題，值得重視。

（一）房地產分化趨勢將繼續(xù)。部分城市受限購政策的影響，銷售面積增長放緩，但新舊房價倒掛，漲價壓力仍大。未限購的三四線城市受棚戶區(qū)改造、貨幣化安置，一二線城市限購投資外溢等綜合因素的影響，銷售在短期內有可能進一步提速。

（二）新開工面積大幅增長。一季度，全省房地產新開工面積增速高達32.2%，比2017年大幅提升22.0百分點，從投資方向來看，主要集中在三四線城市。在三四線城市經濟基礎薄弱，未來房地產政策（特別是房地產稅）不明，去庫存剛剛取得成效的情況下，加大房地產投資，形成未來大量的新增供給能否消化，有待商榷。

（三）棚戶區(qū)改造貨幣化安置面過大。棚戶區(qū)改造不僅加大了房地產投資，同時擴大了剛需，拉高了房價，造成部分城市投機性和恐慌性購房，對房地產長期穩(wěn)定發(fā)展不利。

三、對策建議

房地產是國民經濟的重要產業(yè)，對提高人民生活質量等具有重要意義。促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落和泡沫化，需要建立和完善長效機制。

（一）切實貫徹落實房地產發(fā)展政策

黨的十九大和中央經濟工作會議，再次提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。按照中央規(guī)定，全面梳理已出臺的房地產政策，細化住房租購并舉規(guī)劃，盡快建立起促進房地產發(fā)展的長效機制。

（二）堅持因城施策的房地產調控措施

商品房作為不動產，具有地域性強的特點，供求關系對價格影響巨大。對人口凈流入速度快、經濟規(guī)模大的城市，一方面要堅持調控力度不放松，用短期的治標措施為長期的健康發(fā)展創(chuàng)造空間和爭取時間，另一方面，要對三四線經濟基礎薄弱城市的房地產投資進行合理規(guī)劃和正確引導，避免因商品房短期的價量齊升，加大投入，造成長期的供應過剩。

（三）棚戶區(qū)的改造盡量采用回遷、置換的方式

進一步優(yōu)化棚戶區(qū)改造政策，防止貨幣化安置過度化。盡量采用回遷、置換的方式，減弱其對供需矛盾的影響。

（四）控制房地產信貸規(guī)模

房地產加杠桿是房價快速上漲的重要推手。防止房地產泡沫，首先是要去杠桿。當前，要嚴禁給投資性、投機性購房予以信貸支持，提高改善性住房的信貸首付比例，使信貸資金更多地流向實體經濟和產業(yè)項目建設。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。