專家稱限價政策致多地樓市數(shù)據(jù)失真 與初衷背道而馳

中國證券報記者“五一”期間走訪北京地區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，假期前來看房的客戶可謂絡(luò)繹不絕。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優(yōu)惠活動也是層出不窮。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年下半年以來，市場調(diào)控政策不斷加碼，各地供應(yīng)也不斷縮水，但是巨大的市場需求依舊存在。一線城市“五一”期間看房量明顯上漲，但2018年調(diào)控政策仍在繼續(xù)，不存在回暖的政策基礎(chǔ)，市場成交量谷底回升主要源于剛需購房者入市積極性提高。

北京地區(qū)看客多成交少

4月30日，房山區(qū)某現(xiàn)房樓盤的售樓大廳里人聲鼎沸，擠滿了看房的客戶。而在樣板房內(nèi)，看房的客戶更是絡(luò)繹不絕。

據(jù)介紹，該樓盤主要出售95平方米或103平方米的精裝房，均價每平方米52000元。售樓經(jīng)理介紹，該樓盤目前推出促銷活動，30萬可以抵扣房價的10%，但需在首付時付清。也就是說，該樓盤的首付達(dá)50%以上。目前在售的三棟樓是該樓盤的最后一期，其中一棟為該樓盤的“樓王”，4月底剛開始出售。

與此同時，在門頭溝區(qū)的一個樓盤，看房現(xiàn)場冷清了許多，只有三五戶看房者與售樓人員交談。不過，售樓人員表示：“樓盤2020年交房。3月底放出來的一批新房已經(jīng)全部售罄，現(xiàn)在只剩170平方米以上的了，而且是之前購房者資質(zhì)沒有批下來不得已清退的。我們現(xiàn)在已經(jīng)不做推廣了，來客基本都是自行搜索或者路過看到樓盤才進(jìn)來咨詢的。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京、上海樓市小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，4月入市項目明顯增加，小長假前八盤齊開，近3000套房源入市。北京因為限價房的銷售政策還不明確，但在小長假期間也有多個項目開放售樓處，關(guān)注數(shù)量明顯增加。

樓盤看客雖多，但成交量卻不盡如人意。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月29日、30日北京新建住宅網(wǎng)簽量分別是8套、3套，二手房市場住宅簽約分別是145套、85套。一線城市小長假前兩天合計網(wǎng)簽商品房住宅為360套，同比跌幅超過50%。

剛需上位炒房遇冷

據(jù)上述門頭溝某樓盤的售樓人員介紹，此處房產(chǎn)的顧客主要是四五十歲、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購房者，主要是“買一賣一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。

首套房剛需購買者是住房市場的“香餑餑”。在北京工作的周先生近期已經(jīng)輾轉(zhuǎn)看了多個新樓盤，二手房也看了不少?！案杏X房價還是比較穩(wěn)的?！睂τ趧偪吹木b房，周先生也頗為滿意，或許近兩天就可以定下來。

與此相對應(yīng)，炒房者卻不再是剛需買房客的困擾?！拔覀冊瓉淼泥従右豢跉赓I了樓上樓下3套房，把房子出租給了公司，很影響正常住戶的居住環(huán)境。”在門頭溝售樓處看房的李女士有些擔(dān)憂新住房周圍再次發(fā)生這類情況。但是售樓人員表示，現(xiàn)在購房者都是剛需，而且由于限購政策，沒有人能夠像過去那樣買房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來看，過去壓抑的市場需求開始釋放，帶動了成交量回升。但與以往樓市回暖伴隨價格上升不同，這次成交量回升以價格比較低為背景，有些購房者也是因為價格處于低位所以才積極認(rèn)購。

“現(xiàn)在的樓市還談不上回暖，主要是一些限價項目入市，的確有些購房者關(guān)注。”張大偉認(rèn)為，相比調(diào)控前，當(dāng)下市場成交量依然處于低迷狀態(tài)。

市場活躍度料提高

“雖然小長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場走勢，但從趨勢看，5-6月，全國熱點(diǎn)城市的市場活躍度會有所提高，特別是限價政策嚴(yán)格的區(qū)域，很可能會繼續(xù)出臺搖號銷售政策?！睆埓髠フJ(rèn)為。

在供給方面，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，在嚴(yán)格的調(diào)控政策背景下，高價豪宅預(yù)售證批復(fù)越發(fā)嚴(yán)苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時間換價格的可能性越來越低。此外，在經(jīng)過一個季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預(yù)期項目去化率下降等都使持觀望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預(yù)售價格，被動加速項目入市，把全年的銷售計劃前移，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標(biāo)的完成。

從政策看，張大偉表示，2018年各地調(diào)控政策依然在持續(xù)，疊加信貸收緊，目前市場調(diào)控下，不存在回暖的市場政策基礎(chǔ)，但熱點(diǎn)城市嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控已經(jīng)超過一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場成交量已經(jīng)相比谷底有所恢復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，目前來看，政策收緊的效應(yīng)已經(jīng)明顯，繼續(xù)收緊可能性不大，利空出盡就會變成利好，樓市反彈可能性比較高?！胺孔〔怀础笔谴蟊尘?，后續(xù)房地產(chǎn)還是會有一些新思路，比如發(fā)展住房租賃市場，鼓勵REITs、房產(chǎn)信托基金等是大趨勢。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，未來所有調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”展開。一方面，“四限”政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，著力抑制投資、投機(jī)性需求，減緩房價上漲預(yù)期，以防資產(chǎn)價格過快上漲；另一方面，支持居民自住購房需求，尤其是那些房地產(chǎn)庫存仍處高位的三四線城市，去庫存新政將持續(xù)發(fā)力，著力支持剛需以及改善性購房需求。

楊科偉認(rèn)為，限價、限簽政策導(dǎo)致多數(shù)熱點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)“失真”，搖號項目銷售更是異?；鸨?，多數(shù)城市平均中簽率約30%。購房者“買到即賺到”心理預(yù)期強(qiáng)烈，與調(diào)控政策初衷背道而馳。3月份以來，以上海為代表的熱點(diǎn)城市加快預(yù)售證審批，限價“堰塞湖”漸有松動的跡象?！罢{(diào)控政策存在邊際改善預(yù)期，限價‘堰塞湖’終須解決，熱點(diǎn)城市預(yù)售證審批或?qū)②呌趯捤?，房價容忍度也將上升。當(dāng)然，為了切實(shí)解決剛需群體居住需求，地方政府還是要落地一些保護(hù)性措施，譬如剛需家庭優(yōu)先選房等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。