戴德梁行：中國內地REITs市場規(guī)模正迅速擴大

“亞洲一共發(fā)行了超過142支REITs(房地產信托投資基金)，整體市值大約在2000億美金，其中中國內地2014年以后發(fā)行了大約60支REITs。”戴德梁行高級副董事、英國皇家特許測量師楊枝12日在成都參加土地與城市發(fā)展論壇時指出，雖然中國內地REITs起步較晚，但是發(fā)展迅速，它的市場規(guī)模正迅速擴大。

據(jù)了解，REITs誕生于20世紀60年代的美國，是一種典型的資產證券化投資工具。由于REITs能盤活存量融資或是存量證券化，因此REITs被認為有助于降低整個社會的杠桿率。

“中國內地整樓買賣不是很活躍，將樓拆分散售又會造成物業(yè)品質的下降，發(fā)行REITs不僅可以解決資產的融資問題，還能解決資產的退出問題。”楊枝介紹，中國內地已發(fā)行的REITs涉及寫字樓、零售、酒店、綜合體和物流物業(yè)，其中零售、寫字樓、綜合體物業(yè)格外受到中國內地市場青睞。

此前，北京大學光華管理學院REITs課題組曾表示，考慮到中國城市化人口數(shù)量、不動產總量和固定資產投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規(guī)模將遠超美國，具有更廣闊的發(fā)展空間。

楊枝表示，雖然中國內地REITs市場規(guī)模迅速擴大，但國際上大部分的REITs都是綜合業(yè)態(tài)，將跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)的資產包打包變成REITs，內地大部分的REITs還是單宗物業(yè)或者同一個業(yè)態(tài)的資產包。

“我們分析了中國香港、新加坡、日本的酒店REITs，發(fā)現(xiàn)中國香港有2支，新加坡有3支，日本有5支。”楊枝介紹，一般認為酒店現(xiàn)金流和寫字樓相較于商業(yè)地產以及綜合體可能低一些，但在這三個地區(qū)的REITs市場中，酒店提供的現(xiàn)金分紅是最高的。

根據(jù)戴德梁行的調查，中國內地一線城市的五星級酒店每天每平米收入有10元人民幣，但是利潤只有3元人民幣，而這一數(shù)據(jù)在中國香港和新加坡為每天每平米收入25到35元人民幣。楊枝介紹，較低的現(xiàn)金流導致中國內地一線城市的部分酒店發(fā)行資產證券化產品較為困難。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。