北京首個全自持項目 萬科翡翠書院將亮相

位于海淀區(qū)北清路與永澄北路交匯處北1000米的永豐地塊，近日再次成為房地產行業(yè)關注的焦點。北京萬科將推出面向大中關村地區(qū)科技人才的高品質租賃社區(qū)——翡翠書院，這也是北京市首個全自持項目。

租購并舉作為房地產調控、實現住有所居的重要手段之一，去年以來，住建部等多部門和北京等地紛紛出臺鼓勵租購并舉的政策，并推出開發(fā)商全自持的地塊。翡翠書院項目所在地，是萬科積極踐行租購并舉相關政策，在北京乃至全國首個拿下的全自持住房用地，一直備受關注。

黨的十九大報告再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”和“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的大背景下，我國住房市場將迎來嶄新的時代。翡翠書院的產品特點、定價機制、運營管理模式，都將為新時代房地產發(fā)展提供深遠的借鑒意義。

定位高品質改善家庭居住，解決租賃市場痛點

受制于高房價和購房資格，越來越多人選擇租房作為解決住房問題的主要方式。政府層面也在積極推進租賃市場的發(fā)展。北京市去年宣布，未來五年將提供1000多公頃土地用于租賃，占整個土地供應計劃的兩成，可建設50萬套租賃住房。

然而，長期以來，“租”卻一直是我國住房市場的短板。

從大中關村地區(qū)科技人才的租房需求看，對居住品質有一定要求，而市場上供應的出租房屋多為老舊住宅，租房體驗不夠稱心。從權利保障來看，由于沒有強有力的法律作“靠山”，租房者常遭遇隨意漲價、單方毀約的情況，削減了穩(wěn)定感，放大了漂泊感。租房不稱心、不靠譜是普遍的痛點。

推進租購并舉的關鍵，則在于解決租房市場三個最大的痛點——出租房品質差、社區(qū)配套服務差、租住不穩(wěn)定。

近年來，一些品牌房地產企業(yè)開始進軍長租公寓市場。這類產品，在一定程度上解決了租房品質和穩(wěn)定的問題，但由于大多數是廠房或商業(yè)寫字樓改造的公寓，戶型面積較小、居住密度大，更適合剛工作的年輕人，并不適合有孩子或老人的家庭居住。

北京萬科正是瞄準了租房市場的痛點和空白，將翡翠書院打造成一個高品質、改善型、更安全、可供一家人穩(wěn)定長期租住的項目。

翡翠書院相關負責人介紹，“翡翠系”是萬科高端住宅系列。根據目前的規(guī)劃，翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式，建筑質量、戶型設計、裝修設計都將按照“翡翠系2.0”的高品質標準來建設。同時，翡翠書院將秉承互聯(lián)、開放、共享的理念，未來將與萬科V-link、萬科V盟生態(tài)圈等自有平臺實現鏈接，為業(yè)主提供同樣高品質的物業(yè)和配套服務。

值得一提的是，翡翠書院項目將按照國家《綠色建筑評價標準》中最高的等級三星級建造，是能夠達到節(jié)能減排目的的綠色建筑，其不僅對環(huán)境無害，而且能充分利用環(huán)境自然資源，保持生態(tài)平衡，實現可持續(xù)發(fā)展。此外，為助推綠色宜居北京建設，宣傳普及“綠色、生態(tài)、低碳、集約”的理念，翡翠書院還將單獨建設海淀永豐綠建館，用以展現北京市和萬科集團綠色建筑建設的思路與成就，并使其成為北京市乃至全國的綠色、低碳和生態(tài)類建筑技術展示、學術交流、科普教育的基地和平臺。

租期10年，推動“大中關村地區(qū)科技人才”實現“職住平衡”

與其他自持地塊不同的是，萬科翡翠書院項目位于中國互聯(lián)網企業(yè)最集中的區(qū)域，聚集了大量互聯(lián)網科技精英。他們中有不少是“新北京人”，收入較高，但因為購房資格或購房首付支付能力不足等原因，還無法在北京買房，或者只能在遠離工作地點、價格較便宜的地方買房，導致上下班通勤時間超長。

在今年《北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2016~2030）草案》中，首次提及了有關城市宜居度及通勤能力的“職住平衡”概念。讓居民就近工作，或在工作地附近居住，通過步行、自行車等非機動車方式實現綠色出行，緩解交通擁堵，提高居民生活質量，成為城市未來發(fā)展的方向之一。

翡翠書院所在的大中關村區(qū)域，很多高科技人才正面臨著“職住不平衡”的矛盾也十分突出。這一區(qū)域的群體不僅對就近居住的愿望非常之高，而且對整個生活和居住品質都有比較高的要求，他們中很多上有老、下有小，對適合家庭居住的高品質租賃房有迫切需求。

比如互聯(lián)網方面，萬科與騰訊今年聯(lián)合舉行的“居住夢想”主題調研顯示，在這一區(qū)域，目前有超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足。對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養(yǎng)老配套全。其中，超過一半互聯(lián)網人表示愿意嘗試高品質社區(qū)。

基于相關調研，以及對北京租賃市場的深刻理解，北京萬科將翡翠書院項目定位為面向海淀高新科技人才的高端改善項目。這一用戶定位和產品形態(tài)，對推動該區(qū)域的職工和企業(yè)實現“職住平衡”將起到積極示范作用。而在租期方面，翡翠書院也積極響應北京市政策號召，設定最長租期不超過10年。

根據日前北京市規(guī)劃國土委發(fā)布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，一方面明確鼓勵集體租賃住房簽訂長期住房租賃合同，另一方面，也要防范變相對外出售或以租代售，杜絕變相開發(fā)建設成小產權。因此，政策規(guī)定租房單次租期不得超過10年。

實際上，對租戶來說,長租的一個好處是可以鎖定租約期內的租金,不用擔心租金上漲,租期未到就被毀約趕出，以確保家庭成員尤其是老人、孩子有一個比較穩(wěn)定的租住環(huán)境。同時，長租房也可以讓租戶適齡子女更穩(wěn)定的接受義務教育。根據北京租賃住房新政,符合條件的京籍無房家庭租房,其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務教育；非京籍家庭,可根據住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息、北京關于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定,辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)等。

除了建筑、社區(qū)本身以及租期規(guī)劃，翡翠書院還將為家庭客戶打造高品質的環(huán)境和配套。交通方面，翡翠書院周邊覆蓋一條輕軌、兩條高速及三橫兩縱的五條城市路線，通勤非常便利；與其一路之隔的3000萬平海淀綠心公園更成為其天然的生態(tài)門戶，為翡翠書院提供了“舒適寧靜”的生活環(huán)境。

上述負責人介紹，北京萬科努力讓這些科技人才，通過長期穩(wěn)定租賃的方式，在離工作地點比較近的地方，給家里的老人和孩子創(chuàng)造一個美好的居住環(huán)境。溫馨穩(wěn)定的住所，有利于提升新北京人的歸屬感和城市溫度。同時，以家庭居住為目標，也可以最大限度的杜絕出現群租等違規(guī)現象。

堅持100%自持運營，翡翠書院讓房子回歸“住”的屬性

據北京萬科有關負責人介紹，為確保項目品質和服務質量，確保“房子是用來住的”，萬科將堅持翡翠書院項目100%自持、一個大產權證的模式，全權負責項目的開發(fā)和運營。

今年5月，住建部公布了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，7月，《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》正式印發(fā)，鼓勵民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。

今年以來，各地紛紛推出全自持地塊，據相關統(tǒng)計數據顯示，截至今年10月，全國共計推出、成交近80宗相關土地自持地塊。要推動企業(yè)、尤其是有實力的房地產開發(fā)企業(yè)進軍租賃市場，成為租房市場的有效供給力量，必須解決好盈利模式的問題。在一線城市房價租金比常年偏高的情況下，萬科翡翠書院能否做到盈虧平衡？

翡翠書院相關負責人坦言，作為首個全自持項目，也是房地產市場的一個全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。做好翡翠書院項目是響應政府推動“租購并舉”的重要舉措，也是萬科積極履行社會責任的應有之舉，必須做好這一項目，開好這個頭。同時，萬科也看好這一全自持項目70年的長期運營前景，將通過產品和服務的不斷創(chuàng)新探索，確保項目盈虧平衡。本次僅對項目產品示范區(qū)開放，具體租金和租賃方案計劃在2018年初公布。在以市場機制推動租購并舉的過程中，希望社會各界給與更多的理解和支持。

萬科董事會主席郁亮表示，隨著房地產長效機制的落地，未來住房將進一步回歸居住屬性，這有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展。萬科一貫堅持“給普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，近年來還大力發(fā)展長租公寓業(yè)務，所有這些努力與嘗試，都是為了讓房屋回歸居住本質。

“讓全體人民住有所居”“破除妨礙勞動力、人才社會性流動的體制機制弊端，使人人都有通過辛勤勞動實現自身發(fā)展的機會”是今年黨的十九大報告中的明確指導方向。而萬科翡翠書院不僅在探索以市場機制推動租賃市場規(guī)范發(fā)展，以及加快形成促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制方面，具有標桿性意義，而且本次項目也是萬科以實際行動助力解決住房市場中存在的“不平衡不充分”矛盾，致力于為滿足人民日益增長的美好生活需要提供更加優(yōu)質、舒心的住房服務。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。