金融街經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅下降

近日，金融街控股股份有限公司發(fā)布2017年度業(yè)績(jī)報(bào)告，公司全年?duì)I業(yè)收入255.19億元，較2016年同期198.53億元增長(zhǎng)28.54%。

報(bào)告期內(nèi)，金融街歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為30.06億元，較2016年同期28.04億元增長(zhǎng)7.2%；基本每股收益1.01元/股，較2016年同期0.94元/股增長(zhǎng)7.45%。

另一方面，由于國(guó)內(nèi)大部分城市嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，金融街2017年房地產(chǎn)銷售金額為235.7億元，同比下滑15%。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由2016年的170.9億元大幅下降至-72.5億元。

重點(diǎn)城市銷售下滑

年報(bào)顯示，2017年內(nèi)國(guó)家堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不同城市市場(chǎng)出現(xiàn)分化，金融街進(jìn)入的北京、上海、廣州、天津、重慶等重點(diǎn)城市銷售金額同比下降30%以上。面對(duì)行業(yè)政策和市場(chǎng)形勢(shì)，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額235.7億元，其中，商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額80.7億元，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額155.0億元。

華泰證券分析師賈亞童分析指出，2017年金融街公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收255.19億元；實(shí)現(xiàn)歸母凈利30.06億元；實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利17.56億元。“總體業(yè)績(jī)略低于預(yù)期，主要源于銷售表現(xiàn)對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的影響。”

賈亞童分析認(rèn)為，根據(jù)CREIS數(shù)據(jù)，報(bào)告期金融街公司重點(diǎn)布局的北上廣津渝5城受調(diào)控深化影響銷售金額同比降幅平均在30%以上，受此拖累公司2017年簽約銷售金額同比下滑14.60%至235.7億元，其中商業(yè)地產(chǎn)同比下滑34.39%至80.7億元，住宅地產(chǎn)同比微增1.31%至155億元。報(bào)告期末公司預(yù)收賬款同比減少45.66%至102.12億元。

東方證券分析師竺勁分析指出，2017年金融街銷售同比略有下滑。受行業(yè)調(diào)控政策尤其是熱點(diǎn)城市的限價(jià)政策的影響，公司2017年房地產(chǎn)銷售金額為235.7億元，同比下滑約15%。

多個(gè)城市激進(jìn)擴(kuò)張

事實(shí)上，為扭轉(zhuǎn)調(diào)控政策的不利影響，金融街公司在2017年調(diào)整城市布局，新進(jìn)入了武漢、成都、蘇州、佛山、廊坊等5個(gè)城市。公司2017年共獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目18個(gè)，新增權(quán)益投資額超過(guò)247億元。2018年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地投資權(quán)益金額約280億元。

年報(bào)顯示，期內(nèi)金融街先后啟動(dòng)了一系列發(fā)展戰(zhàn)略修訂工作，結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和公司內(nèi)部狀況，明確了新一輪發(fā)展戰(zhàn)略方向和思路：提出了“深耕五大城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游）中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈衛(wèi)星城/區(qū)域”的區(qū)域戰(zhàn)略；明確了“以開發(fā)銷售業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為雙輪，以四大產(chǎn)品體系、四大服務(wù)體系為抓手，打造房地產(chǎn)全價(jià)值鏈業(yè)務(wù)平臺(tái)”的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。

期內(nèi)，金融街公司同時(shí)還在北京、上海、天津、重慶等已進(jìn)入城市補(bǔ)充項(xiàng)目資源。截至2017年底，公司可結(jié)算資源規(guī)劃建筑面積（含地下）1203萬(wàn)平方米，其中，地上規(guī)劃建筑面積約849萬(wàn)平方米。

在布局?jǐn)U張的同時(shí)金融街放緩新項(xiàng)目開工節(jié)奏。2017年，金融街公司開復(fù)工面積為365萬(wàn)平方米，同比下降2.4%；其中，實(shí)現(xiàn)新開工面積110萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；實(shí)現(xiàn)竣工面積177萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.7%。

按照金融街制訂的2018年工作目標(biāo)，首先是公司繼續(xù)加強(qiáng)項(xiàng)目投資，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地投資權(quán)益金額約280億元。其次，公司加大項(xiàng)目開復(fù)工力度，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積約560萬(wàn)平方米，其中，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新開工面積約320萬(wàn)平方米。最后，在業(yè)績(jī)方面，公司計(jì)劃在2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)。

竺勁表示，2017年金融街營(yíng)收維持高增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)增速放緩至7%。“公司營(yíng)業(yè)收入及業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w符合市場(chǎng)預(yù)期，歸母凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)收增速主要是由于公司2017年少數(shù)股東損益明顯上升。”

負(fù)債率大幅提升

報(bào)告期內(nèi)，金融街公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-72.5億元，2016年同期為170.9億元。公司方面表示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流變化的主要原因是：報(bào)告期內(nèi)，受行業(yè)調(diào)控政策影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)銷售簽約和回款較2016年同期減少，且公司項(xiàng)目投資較2016年同期增加，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額較2016年同期減少。

與此同時(shí)，2017年內(nèi)金融街公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-29.3億元，2016年同期為-21.9億元。公司表示，報(bào)告期內(nèi)，公司通過(guò)兼并收購(gòu)方式獲取項(xiàng)目投資較2016年同期增加，導(dǎo)致公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流支出增加。

此外，公司2017年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為74.0億元，2016年同期為-86.2億元。原因在于，報(bào)告期內(nèi)公司新增債務(wù)融資較2016年同期增加，導(dǎo)致公司籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入增加。

今年3月7日，金融街發(fā)布公告稱，截至2月末，公司累計(jì)新增有息負(fù)債超過(guò)凈資產(chǎn)20%。其中，金融街有息負(fù)債余額為713.13億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為88.68億元，占公司2017年末凈資產(chǎn)的26.31%。

同時(shí)，該份公告披露了2018年2月末公司有息負(fù)債較2017年末的變動(dòng)情況。其中銀行借款增加30.58億元；企業(yè)債券、公司債券、金融債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具和委托貸款、融資租賃借款、小額貸款均沒有發(fā)生變化；其他有息負(fù)債增加58.10億元。金融街方面表示，上述新增有息負(fù)債主要原因是公司正常經(jīng)營(yíng)資金需要。

賈亞童分析指出，根據(jù)年報(bào)信息，截至2017年末，金融街公司可結(jié)轉(zhuǎn)資源規(guī)劃建筑面積1203萬(wàn)平方米。受土地投資擴(kuò)大影響，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別提升9.17和31.58個(gè)百分點(diǎn)至64.93%和151.5%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。