量縮價(jià)升 土拍市場(chǎng)低調(diào)不低迷

與銷售端的繼續(xù)高歌猛進(jìn)相比，今年前兩個(gè)月的土地市場(chǎng)整體略顯“低調(diào)”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1月至2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比微降。此外，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，前兩個(gè)月熱點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率基本維持在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價(jià)率水平。但溢價(jià)率低并不代表地價(jià)便宜，土地價(jià)格依然堅(jiān)挺。

據(jù)上證報(bào)3月19日消息，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，50個(gè)大中城市以招拍掛方式出讓的各類土地成交總額達(dá)6452.3億元，較2017年同期增幅明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年前兩個(gè)月土地市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)升屬正常的周期性變化。未來(lái)，房企除了在招拍掛市場(chǎng)尋找合適的拿地機(jī)會(huì)外，通過并購(gòu)手段增加土儲(chǔ)也將越來(lái)越常見。

對(duì)于前兩月全國(guó)土地購(gòu)置面積增速由正轉(zhuǎn)負(fù)?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，這一方面是2017年初同期基數(shù)較高，另一方面則是多數(shù)城市的年度供地計(jì)劃尚在制定中，使土地供應(yīng)周期性“斷檔”所致。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉告訴記者，今年前兩個(gè)月，土地市場(chǎng)成交量與去年同期相比減少約10%。就環(huán)比而言，2月份相比1月份減少52%（春節(jié)因素），1月份相比去年12月份減少近40%。但這樣的量能其實(shí)是正常的周期性下降。每年的一季度都是推地的“空檔期”，按以往經(jīng)驗(yàn)，要到每年的4、5月份，各地才會(huì)相繼出臺(tái)當(dāng)年的供地計(jì)劃。其實(shí)，作為傳統(tǒng)淡季，再考慮到春節(jié)因素，今年2月份的土地市場(chǎng)已經(jīng)算是相對(duì)活躍的了。

就目前情況看，今年前兩個(gè)月的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出量縮價(jià)升格局，這主要是由于一、二線城市土地成交占比較去年同期有所上升，導(dǎo)致平均地價(jià)有所上升。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，50個(gè)大中城市通過招拍掛方式出讓的各類土地成交總額高達(dá)6452.3億。其中，杭州、北京、蘇州的成交金額分別達(dá)591.5億元、564億元、498億元，同比增幅明顯；此外，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟(jì)南、天津等15個(gè)城市的成交額超過100億元。

由于金融去杠桿導(dǎo)致房企融資受限，大部分房企在土拍市場(chǎng)的“出手”也變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，搶地積極性有所降低，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率也有所降低。以北京為例，2017年北京土拍平均溢價(jià)率是24%，今年截至目前的溢價(jià)率大約是13%。

中城投資對(duì)2018年2月不同城市土地市場(chǎng)交易情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，一線城市土地市場(chǎng)絕對(duì)量溢價(jià)率為7%，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市土地市場(chǎng)絕對(duì)量溢價(jià)率為16%，環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降14個(gè)百分點(diǎn)；三線城市土地市場(chǎng)絕對(duì)量溢價(jià)率為30%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降14個(gè)百分點(diǎn)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，溢價(jià)率低可能有兩方面原因。第一，該城市土地供應(yīng)量比較大，房企覺得當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系是供大于求，所以不敢輕易拿地，甚至?xí)霈F(xiàn)土地流拍的情況。第二，由于過去幾年房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，使出讓土地的底價(jià)抬得比較高，企業(yè)出于成本和投資回報(bào)率的考慮，出價(jià)謹(jǐn)慎，因此溢價(jià)率變得比較低了。但溢價(jià)率低其實(shí)并不能完全反映市場(chǎng)情況，但至少不計(jì)代價(jià)搶地的可能性降低了，市場(chǎng)的熱度沒那么高了。

楊科偉表示，溢價(jià)率低并不代表地價(jià)便宜，只能說明成交價(jià)和起拍價(jià)之間的關(guān)系以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。溢價(jià)率是個(gè)復(fù)合指標(biāo)，要看起拍價(jià)多少，如果起拍價(jià)很低，那溢價(jià)率不會(huì)很低，除非這個(gè)市場(chǎng)不被所有人看好。另外，現(xiàn)在土地市場(chǎng)起拍價(jià)比去年同期肯定是提高了。

“房企今年‘兩條腿走路’拿地的趨勢(shì)會(huì)更明顯。”楊科偉表示，在當(dāng)前市況下，房企拿地會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，在招拍掛市場(chǎng)有合適的土地也會(huì)去拿，或者直接在二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)項(xiàng)目。

歐陽(yáng)捷表示，今年公司會(huì)比較關(guān)注大企業(yè)進(jìn)駐的城市，包括一、二線城市，省會(huì)城市，熱點(diǎn)的三、四線城市。這些城市土地市場(chǎng)的熱度還是比較高的，土地市場(chǎng)的地價(jià)沒下降。大家進(jìn)駐城市的意愿沒有下降，但這些城市出讓的土地并沒有明顯增加，土地供應(yīng)還是明顯不足的。大企業(yè)還是希望能在這些城市多獲得一些土地，未來(lái)這些城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)很可能不會(huì)減弱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。