城投拿地卷土重來(lái)，上半年拿地占比近40%

投再度回歸拿地。2024年上半年，城投拿地金額占比同比提升8.24個(gè)百分點(diǎn)至38%，更有年中單月拿地占比超過50%。城投托底拿地的需求始終存在，但需關(guān)注近年“囤地”后的土地庫(kù)存去化進(jìn)度。

2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，土地市場(chǎng)也逐漸遇冷。據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計(jì)，2024年上半年年，政府性基金收入中的土地出讓金收入1.53萬(wàn)億元，同比下降18.30%，已連續(xù)3年下滑。2022年與2023年的上半年，土地出讓金收入分別同比下降31%、21%。

由于地方政府財(cái)力是城投償債能力的重要支撐，而地方政府性基金收入是地方政府財(cái)力重要的組成部分，土地出讓市場(chǎng)的邊際變化情況一直是城投債投資者的關(guān)注重點(diǎn)之一。

此外，城投公司承擔(dān)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)職責(zé)，隨著房企拿地積極性下降，“托底”拿地是2022年以來(lái)的一直存在的行為。但在2022年10月財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》明令“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”后，城投托底拿地行為受到了監(jiān)管。

根據(jù)華創(chuàng)證券固收首席周冠南的統(tǒng)計(jì)，2022年，全年土地成交額同比下降29%，城投拿地占比提升至48%。在2023年城投拿地占比明顯回落后，2024年城投拿地占比有所回升。2024年上半年，城投拿地占比同比提升8.24個(gè)百分點(diǎn)至38%。

圖：土地成交額與城投拿地占比

（資料來(lái)源：華創(chuàng)固收，財(cái)聯(lián)社整理）

單看6月，城投拿地占比攀升至54%。華西證券固收首席姜丹指出，一般年末土拍市場(chǎng)往往存在沖量需求，城投拿地占比多提高至50%以上，而上一次出現(xiàn)“年中城投拿地占比超50%”情況是在2022年5月。

另有分析師指出，面對(duì)民企拿地困難、土地財(cái)政壓力較大的背景，城投一直是土地市場(chǎng)走弱之下的重要托底力量。不過，與房企相比，城投運(yùn)營(yíng)開發(fā)能力有限，催生大量代建需求。城投拿地后的開工率較低，需關(guān)注近年“囤地”后的土地庫(kù)存去化進(jìn)度。

分省市來(lái)看，根據(jù)周冠南的統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，江西、重慶、湖北、江蘇城投拿地金額占總成交金額的比重超50%。同比變化上，9省城投拿地占比有所下降，其中吉林、廣西下降10個(gè)百分點(diǎn)以上，而重慶、江蘇、江西提升20個(gè)百分點(diǎn)以上。

拿地金額位居前的城投主體主要分布在河北、湖北、浙江等地。從拿地金額相對(duì)當(dāng)?shù)赝恋爻山豢傤~占比來(lái)看，萍鄉(xiāng)市贛湘產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展有限公司、柳州市祥源領(lǐng)地地產(chǎn)投資有限公司、鄂州市產(chǎn)城控股有限公司、河北雄安商務(wù)服務(wù)中心有限公司、舟山海城投資有限公司占比均超50%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。