住房銷售加速邁向“現(xiàn)房時(shí)代”，今年現(xiàn)房銷售占比有望升至30%

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，一個(gè)趨勢(shì)正逐漸顯現(xiàn)：現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重明顯提升，并極有可能繼續(xù)上揚(yáng)。

據(jù)華泰證券研究報(bào)告，過(guò)去三年，現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。而在2024上半年，全國(guó)商品住宅期房銷售面積2.9億平方米，同比減少31%；現(xiàn)房銷售面積1.1億平方米，同比增加23%。

“2024年上半年，現(xiàn)房銷售面積占比進(jìn)一步提升至26.7%，為該數(shù)值2010年以來(lái)的最高值。”華泰證券分析師指出。

多位受訪人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年全年現(xiàn)房銷售面積會(huì)繼續(xù)提升。

“我們預(yù)計(jì)全年商品住宅現(xiàn)房銷售面積約為2億平方米，占比提升至30%左右。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)告訴記者。

其進(jìn)一步表示，現(xiàn)房銷售面積明顯提升的主要原因是，居民對(duì)于交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂仍然較大，由于居民的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避改變了購(gòu)房偏好，從而使得現(xiàn)房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸提升。

根據(jù)中指研究院6月份所做的一項(xiàng)置業(yè)意愿調(diào)查數(shù)據(jù)，在針對(duì)居民未購(gòu)房原因的調(diào)查中，28%的受訪居民選擇了“項(xiàng)目會(huì)爛尾”，在各因素中排名第四，可見交付風(fēng)險(xiǎn)仍是阻礙居民購(gòu)房的重要原因。中指院經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，為規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買現(xiàn)房成為居民購(gòu)房時(shí)一個(gè)重要選擇。

華泰證券分析師表示，現(xiàn)房銷售所占比例的提升，一定程度反映了 “所見即所得”的二手房或已建成的現(xiàn)房，仍是當(dāng)下購(gòu)房的首選。

事實(shí)上，近兩年“保交房”已經(jīng)成為監(jiān)管部門化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的著力點(diǎn)之一，住建部2023年就已明確“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”。隨后，多個(gè)省市密集出臺(tái)相關(guān)政策支持現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

據(jù)悉，2021年以來(lái)，多地政府進(jìn)行了現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作，包括北京、蘇州、合肥、西安、寧波、福州和紹興等城市。以北京市為例，其2022年第三輪集中供地的18宗土地中，有13宗土地明確要求部分或全部現(xiàn)房銷售；第四輪集中供地的6宗土地，均有“競(jìng)現(xiàn)房銷售”條件。2023年7月，深圳土拍市場(chǎng)也首次出現(xiàn)了“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”條件。

此外，還有多地鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售。其中，今年7月1日，河南省開封市蘭考縣發(fā)布了《蘭考縣關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有助于減少市場(chǎng)不確定性，為購(gòu)房者提供更加安心的購(gòu)房選擇。

而在今年的二十屆三中全會(huì)，也明確提出要“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。

“這意味著未來(lái)住房銷售制度有望進(jìn)入一個(gè)重要過(guò)渡時(shí)期，市場(chǎng)將進(jìn)一步以現(xiàn)房銷售為主，以此化解住房交付風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。但考慮到試點(diǎn)現(xiàn)售制也存在一些現(xiàn)實(shí)的困難，如周期長(zhǎng)、回款慢，現(xiàn)房銷售會(huì)加重房企經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)等問題尚未得到有效解決，預(yù)售制短期內(nèi)不會(huì)全面退出。”克而瑞分析師表示。

徐躍進(jìn)也認(rèn)為，各地政策正推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，目前已有多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，未來(lái)或有更多城市進(jìn)行探索，逐步取消預(yù)售制或是大勢(shì)所趨，但短期內(nèi)或仍將循序漸進(jìn)推動(dòng)現(xiàn)房銷售。

“房地產(chǎn)開發(fā)融資方式與商品房預(yù)售制度高度關(guān)聯(lián)，商品房預(yù)售制度下，房企開發(fā)建設(shè)所需資金一部分來(lái)自于銀行開發(fā)貸等金融支持，一部分來(lái)自于預(yù)售款。預(yù)售制度下開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時(shí)間較短，預(yù)售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對(duì)較快。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時(shí)間將延長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整，或是未來(lái)政策的研究方向。”中指院分析師指出。

其進(jìn)一步表示，在全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售前，部分城市有必要進(jìn)一步完善供給端配套政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。因此，短期來(lái)看，預(yù)售制改革或仍將循序漸進(jìn)，全面取消預(yù)售制預(yù)計(jì)仍需要一定時(shí)間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。