多主體供應(yīng)體系助推“租購(gòu)并舉”

“租購(gòu)并舉”是我國(guó)解決城市住房難題的一項(xiàng)重要政策。多部委和一些重要城市也相繼出臺(tái)了一系列政策推動(dòng)“租購(gòu)并舉”順利實(shí)施。其中，構(gòu)建多主體供應(yīng)體系，已成為各個(gè)地方推動(dòng)“租購(gòu)并舉”的一項(xiàng)重要舉措。

但由于“租購(gòu)并舉”尚處試點(diǎn)階段，不同城市政策各異。部分城市對(duì)如何引導(dǎo)、規(guī)范專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)成為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體，在政策上并沒(méi)有明確規(guī)定。專(zhuān)家建議，專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)作為租賃市場(chǎng)的重要主體，在有效補(bǔ)充房源的同時(shí)，機(jī)構(gòu)管理也亟須政策扶持和規(guī)范。

近年來(lái)，租賃市場(chǎng)政策紅利不斷釋放。2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，指出實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

為了催化、支持“住得起”又“住得好”的租賃市場(chǎng)，一批培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的扶持政策紛紛出臺(tái)。專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)作為多主體供應(yīng)體系的重要運(yùn)營(yíng)主體，也多次被提及。

2016年5月6日，住建部副部長(zhǎng)陸克華在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上指出，我國(guó)由于缺少系統(tǒng)配套的政策支持，專(zhuān)門(mén)從事住房租賃的企業(yè)還不多，未來(lái)將從稅收、金融等多方面進(jìn)行政策扶持。在供需方面，為滿足青年人、新市民的租房需求，允許將現(xiàn)有住房按要求改造后按間出租，并將制定單間人數(shù)上限等統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，指出住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳（起居室）按規(guī)定改造成一間房間單獨(dú)出租。南京、武漢、成都也在同期陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)租賃扶持政策。早在2015年，上海市就頒布了《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類(lèi)機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房的試行意見(jiàn)》。

“從目前幾大城市試點(diǎn)新規(guī)來(lái)看，各地都非常支持專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展，尤其是對(duì)租賃住房開(kāi)發(fā)投資商和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商的金融、稅收政策支持，以期能在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的規(guī)范規(guī)則形成上和產(chǎn)品服務(wù)水平提升上，起到引領(lǐng)與示范作用。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一線城市2017年租房需求占全國(guó)需求總量的13%；成都、杭州、武漢、重慶等12個(gè)新一線城市的租房需求量占全國(guó)需求量的20%；在租金方面，2017年全國(guó)人均月租金同比上漲16.7%。供需和租金壓力使得合租成為很多城市年輕人的租房選擇，而專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)范化合租產(chǎn)品受到青睞。

“在上海、杭州等幾個(gè)允許適當(dāng)改造客廳再單獨(dú)出租的城市，規(guī)范化運(yùn)維管理的改造間可以在不增加房源套數(shù)的基礎(chǔ)上增加一個(gè)房間的供給，同時(shí)整套房源內(nèi)的單間租金還能降低20%至30%。在提高供給效率的同時(shí)，改造間的高性價(jià)比吸引了更多年輕人。”某租賃機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

劉洪玉表示，如果是大型專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)作為運(yùn)營(yíng)主體，將住房?jī)?nèi)的客廳合理改造為單間出租，就有條件做到有序規(guī)范、易于監(jiān)管。在充分利用優(yōu)質(zhì)存量住房空間資源的同時(shí)，也可以為租住人群提供性價(jià)比更高的住房租賃服務(wù)。

各地受人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素影響，租賃政策也略有不同。“北京因?yàn)槠涫杞庵卫淼奶厥舛ㄎ?，租賃扶持規(guī)定會(huì)有所不同。”有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，從供需角度看，目前北京租房需求約有220多萬(wàn)套，存量約150多萬(wàn)套，而80%的房源靠存量提供，供需缺口明顯存在，使得存量盤(pán)活顯得尤為重要。而由專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)規(guī)范化運(yùn)維的改造間等租賃產(chǎn)品，在提高供給能效和品質(zhì)方面的優(yōu)勢(shì)還是相對(duì)明顯的，建議政策可以合理引導(dǎo)、扶持和規(guī)范。

北京市政協(xié)十三屆一次會(huì)議日前召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，黃軼委員也對(duì)扶持專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)維管理存量房源提出建議。他指出，北京市發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，要以存量房源為絕對(duì)主體。應(yīng)該鼓勵(lì)租賃服務(wù)企業(yè)整合居民閑置的房屋等資源，集中管理。政府可以通過(guò)優(yōu)惠稅率，對(duì)租賃房給予一定稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)空置房用于租賃；同時(shí)鼓勵(lì)市場(chǎng)化力量改造更新一定比例的存量房；并將閑置的廉租房和公租房，交由專(zhuān)業(yè)的房屋租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租，以盤(pán)活閑置房和土地資源；鼓勵(lì)規(guī)范化合租，支持推廣“N+1”模式，即不改變房屋的主體結(jié)構(gòu)，對(duì)房間進(jìn)行隔斷改造再對(duì)外出租。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。