樓市調(diào)控將向三四線城市深入

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年1月70個大中城市商品住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在分類調(diào)控、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)作用下，1月70個大中城市中，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格保持穩(wěn)定，其中11個城市價格低于上年同期水平。

業(yè)內(nèi)人士表示，70城市房價明顯分化，今年北京等一線城市房價將繼續(xù)同比下調(diào)。同時，樓市調(diào)控政策將向三四線城市深入，抑制市場過熱。

一線城市房價同比由漲轉(zhuǎn)降

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，2018年1月商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降。從環(huán)比看，有七個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；深圳、杭州和福州三個城市持平。從同比看，北京、天津、上海、南京、無錫等11個城市新建商品住宅銷售價格低于上年同期水平，降幅在0.1至3.4個百分點之間。

具體來看，在強調(diào)控下，深圳同比下調(diào)幅度最大，高達3.4%，無錫、福州分別同比下調(diào)2.7%、2.3%，南京同比下調(diào)2%，北京、成都分別同比下調(diào)1.2%和1.3%，杭州、鄭州同比下調(diào)1%，合肥同比下調(diào)0.3%，上海同比下調(diào)0.2%，天津同比下調(diào)0.1%。

值得一提的是，這是時隔31個月后，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷售價格降幅比上月擴大0.2個百分點。

此外，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1月一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%，一線城市表現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負，二線城市和三線城市均表現(xiàn)為收窄。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅為-0.3%，結(jié)束長達31個月的持續(xù)性上漲。

“一線城市的數(shù)據(jù)不光有慣性，也有影響力。”嚴(yán)躍進認(rèn)為，一線城市作為領(lǐng)頭羊，具有很強的信號意義。歷史數(shù)據(jù)顯示，往往是一線城市先跌，二線和三線跟著下跌。反彈亦然，一線城市終結(jié)下跌態(tài)勢，然后二三線城市止跌反彈。

三四線去庫存和抑過熱并行

從環(huán)比來看，1月仍有52個城市環(huán)比上漲。其中，大連、貴陽等六地環(huán)比漲幅超1%。具體來看，大連環(huán)比上漲1.6%，昆明環(huán)比上漲1.4%，襄陽環(huán)比上漲1.2%，遵義環(huán)比上漲1.1%，貴陽、煙臺環(huán)比上漲1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市表現(xiàn)與城市調(diào)控政策力度同向。調(diào)控力度大的城市房價漲幅緩，調(diào)控力度最大的城市出現(xiàn)同比下調(diào)。

張大偉表示，部分二三線城市房價依然上漲的主要原因是調(diào)控政策分化。從全國看，除了15個核心熱點城市外，其他城市雖然也密集發(fā)布調(diào)控政策，但整體相對較寬松，對市場抑制作用弱，大部分城市依然以去庫存為主。

從不同城市看，2017年10月之前，二三線城市限價政策嚴(yán)格，去年11月至12月，部分項目沖刺年末銷售任務(wù)，入市供應(yīng)量有所上漲。特別是前期部分二三線城市供應(yīng)少，入市增加提升市場活躍度，這也是二三線城市房價出現(xiàn)微漲的主要原因之一。不過從整體看，漲幅明顯收窄。

張大偉表示，春節(jié)前全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集發(fā)布。截至目前，2018年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過40個城市與部門，發(fā)布政策內(nèi)容超過50次。2018年樓市調(diào)控政策繼續(xù)向三四線城市蔓延，去庫存和抑過熱將并行。

日前，山東省淄博市建立了房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議制度，并發(fā)文要求，淄博新區(qū)部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r、限轉(zhuǎn)讓措施，且淄博新區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)用地出讓，要對購地資金實施審查。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

遼寧近日發(fā)布《2018年住房制度改革和房地產(chǎn)工作要點》指出，2018年，各市要將縣城商品住宅庫存去化周期調(diào)整到22個月以下；繼續(xù)推行實物保障與租賃補貼并舉的保障模式；堅持增加實物房源與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合，發(fā)放租賃補貼與發(fā)展住房租賃市場相結(jié)合。

山西省大同市發(fā)布《大同市房地產(chǎn)去庫存實施細則》，要求加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)管控。新規(guī)要求，各縣要結(jié)合“十三五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)確定商品住房及其他房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，合理控制用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。商品房庫存消化周期過長或在建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模過大的縣，應(yīng)在每年年初制定土地供應(yīng)計劃時減少或暫停向房地產(chǎn)項目供地。

今年房價料穩(wěn)中有降局部上漲

交通銀行金融研究中心夏丹指出，2018年1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同環(huán)比漲幅均有所縮窄，主要緣于季節(jié)性因素和融資環(huán)境的收緊。接下來房價可能呈現(xiàn)總體穩(wěn)中有降、重點區(qū)域局部上漲的格局，去通道力度加大對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將持續(xù)發(fā)酵。

夏丹認(rèn)為，今年春節(jié)較晚，該影響將在2月持續(xù)。住房按揭貸款環(huán)境繼續(xù)收緊。盡管新年伊始銀行新的信貸額度釋放，去年末排隊等候的房貸需求和新的申請相對能得到一定滿足，但在控制信貸規(guī)模和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)監(jiān)管要求下，住房按揭貸款投放額度仍然受限。房貸利率方面則略有上浮，預(yù)計后續(xù)還將繼續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，即基準(zhǔn)利率1.11倍，較上月上升了0.05個百分點，一年來累計增長近1個百分點。2月工農(nóng)中建上調(diào)了廣州首套房貸利率至1.1倍，后續(xù)其他地區(qū)銀行房貸定價也有上調(diào)的可能。

“違規(guī)資金涌入樓市通道被堵，從源頭遏制住了樓市炒作之風(fēng)。”夏丹說。

2018年以來，多個監(jiān)管部門共同推進房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿、去通道，嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入樓市。近期銀行對居民和房企違規(guī)加杠桿的產(chǎn)品正被集中清理，一些信托機構(gòu)的房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)也已暫停。清理非標(biāo)業(yè)務(wù)才剛開始，其范圍或?qū)⒗^續(xù)擴大。

夏丹認(rèn)為，房價總體穩(wěn)中有降的格局可能持續(xù)，但部分重點二三線城市商品房價格后續(xù)有局部上漲的可能。近期不少地方通過放寬落戶條件和提供安置補貼的方式吸引人才，定向放松了住房限購政策，其中大多數(shù)城市如武漢、南京等二線省會城市，更多著眼于在長期內(nèi)儲備高學(xué)歷、高技能人才，增強城市核心競爭力和人口吸附能力，完成城市化目標(biāo)。

“2018年將是房地產(chǎn)長效機制建立的關(guān)鍵年份，在2017年調(diào)控基礎(chǔ)上，2018年建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。同時，必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。”張大偉說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。