萬科北京退地地塊再度入市，起拍價由8年前44億漲至86億

被萬科退還的北京海淀地塊，即將再度入市。

據(jù)北京市規(guī)自委網(wǎng)站6月19日公示信息，北京市海淀區(qū)公布一宗預(yù)申請宗地，其為北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地，該地塊土地面積8.56萬平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬平方米。

值得關(guān)注的是，該地塊是第二次出讓。其第一次出讓是在2016年，由萬科競得，不過萬科此后退還了該地塊。

2016年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，文件明確提出租購并舉的住房制度。政策大力號召發(fā)展建設(shè)租賃住房，一些城市在供地時也要求開發(fā)商建設(shè)自持租賃住房，其中就包括北京。

2016年年底，北京海淀永豐18、19號地塊掛牌入市，并增加了諸多新的限制條件，包括采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓，設(shè)定合理土地上限價格，達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為競報自持商品住房面積，自持部分全部作為租賃住房不得銷售等。

在與眾多房企激烈爭奪后，北京萬科當(dāng)時以109億元競得上述兩地塊，住宅用地由萬科100%自持租賃。其中18號地塊成交價50億元，19號地塊成交價59億元。

據(jù)悉，18號地塊已被萬科開發(fā)為萬科翡翠書院，項目為租賃住宅，只租不售，戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而19號地塊就是被萬科退地，此次再重新上架拍賣的地塊。

對于萬科退地的原因，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，全部自持租賃，收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問題，萬科曾提出眾籌方案，選擇周邊企業(yè)參與眾籌，幫助這些企業(yè)的員工解決住宿問題。參與眾籌的企業(yè)早期進(jìn)行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項目運營費用，在項目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

據(jù)海淀區(qū)人民政府2021年公布的消息，19號地塊總投資估算為69.15億元，所需資金全部由北京萬金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司籌措解決。

“隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，房地產(chǎn)實施嚴(yán)厲調(diào)控政策，周邊企業(yè)參與眾籌的積極性有限，這種方式很難落地。由于建設(shè)資金量大、收益低、資金回籠慢，風(fēng)險也較大，地塊開發(fā)建設(shè)很難進(jìn)行下去，最后萬科不得不折價退地。”劉水表示。

隨著該地塊再度上市，其出讓條件已進(jìn)行了改變，地價達(dá)到上限后不再競報自持商品住房面積，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，同時此次掛牌土地的起始出讓價格也大幅增長。

公告顯示，該地塊此次出讓起拍價為86億元，土地合理上限價格103億元；而2016年拍賣時該地塊起拍價僅為44億元，土地合理上限價格59億元。

可以看出，8年后，該地塊地價以及土地合理上限幾乎接近翻倍增長。

“地價大幅提升，主要是受市場發(fā)展的推動。自2016年至今，北京經(jīng)濟水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發(fā)展，地塊價值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時疊加海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，總體價值較高。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴記者。

不過，其進(jìn)一步表示，結(jié)合日前海淀永豐南等地塊的拍賣情況，以及目前房企資金普遍承壓的背景，該宗地塊總價不低，未必會出現(xiàn)首次拍賣時激烈爭搶的局面。

據(jù)了解，去年以來各地陸續(xù)取消土地限價、恢復(fù)價高者得規(guī)則，但北京土拍依舊未取消限價，不過部分地塊已經(jīng)提高了溢價率。

近期北京個別地塊采用溢價率分段指導(dǎo)價的方式進(jìn)行拍賣，如4月30日，海淀永豐南地塊最高溢價率提至20%，突破了此前15%的慣例；5月30日，東城區(qū)金魚池地塊同樣采用溢價率分段指導(dǎo)價的方式進(jìn)行拍賣，并將溢價率上限調(diào)高到25%。

“放松優(yōu)質(zhì)地塊溢價上限乃至取消土地限價等，或?qū)油恋匾鐑r率的提升，有利于提振土地市場情緒，拉高整體土拍熱度。”關(guān)榮雪稱。

“上海在6月7日取消了10%溢價率上限要求，未來北京根據(jù)市場變化動態(tài)調(diào)整限價政策或是大方向。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜稱。

關(guān)榮雪也認(rèn)為，預(yù)計北京后續(xù)提高溢價的地塊數(shù)量可能會有所增多，但一線城市作為整個房地產(chǎn)市場的壓艙石，對穩(wěn)定市場價格的變動具有重要作用，因此北京全面取消限價可能性較低。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2024年6月19日，北京推出18宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積211萬平方米，同比下降8%；成交17宗，成交規(guī)劃建面217萬平方米，同比增長19%；成交溢價率4.3%，較去年同期下降6.6個百分點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。