中央一號文件聚焦鄉(xiāng)村振興 地產(chǎn)人要知道什么？

2017年12月28日至29日，中央農(nóng)村工作會議在北京（樓盤）召開，會議研究實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要政策，部署2018年和今后一個時期的農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，討論了《中共中央、國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見（討論稿）》。

2018年2月4日，指導“三農(nóng)”工作的中央一號文件《中共中央、國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》發(fā)布，文件對實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進行了全面部署。其中，對集體經(jīng)營性建設用地試點、宅基地改革、特色小鎮(zhèn)、創(chuàng)建適合農(nóng)業(yè)農(nóng)村特點的農(nóng)村金融體系、繼續(xù)推進農(nóng)村勞動力就業(yè)轉(zhuǎn)移等方面有了新的強調(diào)。

近期，國家將制定鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年），中國農(nóng)村將進入“鄉(xiāng)村振興“的規(guī)劃落實階段。在農(nóng)業(yè)供給側結構性改革格局下，鄉(xiāng)村將迎來重大的發(fā)展機遇。

關鍵詞一：集體經(jīng)營性建設用地改革

自2013年起，6次一號文件中屢次提及集體經(jīng)營性建設用地，集體經(jīng)營性建設用地制度改革在持續(xù)推進。表：歷次一號文件提及集體經(jīng)營性建設用地的內(nèi)容

2013年十八屆三中全會提出：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2015年15個集體經(jīng)營性建設用地入市制度改革試點地區(qū)正式開始試點。2015年授權的期限將于2017年12月31日屆滿，為了推進土地資源要素精準高效配置，全面提升建設項目節(jié)約集約用地水平，北京市大興區(qū)等33個農(nóng)村土地制度改革期限又延長一年至2018年12月31日。可見，集體經(jīng)營性建設用地改革試點工作平穩(wěn)有序推進，入市改革效果初顯，已形成相對成熟的規(guī)則體系，延長試點期限主要還是為了進一步設計出更為科學的改革操作方案，未來政策改革紅利可期。

關于對房地產(chǎn)市場的影響，我們認為目前主要是有利于提高租賃用地、產(chǎn)業(yè)用地的供應。受制于嚴格的用途管制與規(guī)劃管制，集體經(jīng)營性建設用地主要將成為住房租賃用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。關于集體建設用地建住房租賃我們在前期發(fā)布的《集體建設用地建租賃房，行業(yè)將現(xiàn)四大變化》進行了詳細的解讀?？傮w來看，影響主要體現(xiàn)為，一是從土地端口來看，集體建設用地的成本優(yōu)勢明顯，供應規(guī)模較大，將推動土地投資趨向理性。二是從企業(yè)轉(zhuǎn)型來看，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型城市運營，前期有運營經(jīng)驗的企業(yè)規(guī)模將進一步擴大，住房租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等發(fā)展迎來重大政策機遇。

關鍵詞二：宅基地改革

關于宅基地，2004年以來的15次一號文件有12次提及。從詞頻上來看， 2018年一號文件共有10次提及宅基地，超過歷次一號文件提及次數(shù)。表：歷次一號文件提及宅基地相應內(nèi)容

通過對2004-2018年歷次一號文件的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，著墨較重的主要是2013年、2014年、2017年以及2018年。而2018年一號文件共有10次提及宅基地，超過歷次一號文件此前提及的次數(shù)。2018年宅基所有權、資格權、使用權“三權分置”的提出表明了未來進一步放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權的政策基調(diào)。未來，在完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策方面，相關的體制機制創(chuàng)新，更符合現(xiàn)實的制度性供給將會適時跟進。

目前，許多城市都在持續(xù)推進住房租賃市場建設。其中重要的一項就是發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務業(yè)。鼓勵村集體、經(jīng)濟聯(lián)社租賃經(jīng)營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造，實施專業(yè)化運行管理。此次一號文件明確提出宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，強調(diào)保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權有利于后期進一步發(fā)展和規(guī)范“城中村“租賃業(yè)務。未來，隨著相關細則的出臺，企業(yè)在進行“城中村”微改造并實現(xiàn)運營的過程也將更有保障。

關鍵詞三：特色小鎮(zhèn)精品工程

關于特色小鎮(zhèn)，2016年、2018年兩次的一號文件均有提及。與此前不同的是，2018年著重強調(diào)了要建設一批鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)等精品工程。表：歷次一號文件提及特色小鎮(zhèn)相應內(nèi)容

2018年的中央一號文件提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權，但嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。同時，文件還明確要建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。這表明，未來農(nóng)村閑置宅基地的盤活絕不是不講用途管制、權益邊界。不是讓城里人到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的載體。土地方面，文件也提出了支持性的舉措：“在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，允許縣級政府通過村土地利用規(guī)劃，預留部分規(guī)劃建設用地指標用于單獨選址的農(nóng)業(yè)設施和休閑旅游設施等建設。”

未來，隨著我國大交通格局的完善，城鄉(xiāng)融合也在進一步加速。大的城市在不斷轉(zhuǎn)型升級的同時，城市與鄉(xiāng)村之間的資源流動也進一步加速。城鎮(zhèn)化的推進會伴隨著消費需求的不斷升級和多元化，有特色的鄉(xiāng)村資源變成了稀缺品，很多資本就會開始往鄉(xiāng)村走，特別是大城市周邊擁有豐富旅游資源的鄉(xiāng)村的市場價值將被充分挖掘。企業(yè)可在大城市周邊重點打造小鎮(zhèn)精品工程，實現(xiàn)城鄉(xiāng)兩條產(chǎn)品鏈的無縫銜接，進行城鄉(xiāng)聯(lián)動布局。

關鍵詞四：融資支持力度加大

關于融資，自2015年以來，文件提及的資料日益增多，2018年中央一號文件有11次提到融資，超過歷次一號文件提及次數(shù)。表：歷次一號文件提及融資的相應內(nèi)容

要構建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系，離不開資本的支持。2018年中央一號文件指出，要加快制定鼓勵引導工商資本參與鄉(xiāng)村振興的指導意見，落實和完善融資貸款、配套設施建設補助、稅費減免、用地等扶持政策。同時，開拓投融資渠道，保障鄉(xiāng)村振興投入。從政策來看，如何吸引資源向農(nóng)村傾斜，涉及到產(chǎn)業(yè)投資，包括構建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體系、農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)學研成果轉(zhuǎn)化基地等方方面面，沒有資本的參與鄉(xiāng)村振興的步伐就會走的很慢。文件提及，將加快制定”鼓勵引導工商資本參與鄉(xiāng)村振興的指導意見”、 “金融服務鄉(xiāng)村振興指導意見”。我們認為，后期針對鄉(xiāng)村振興各個項目的金融創(chuàng)新將持續(xù)推進，融資渠道將不斷拓寬。隨著后期相關文件的落實、細化，資本市場對鄉(xiāng)村振興的關注度將持續(xù)提高。

關鍵詞五：促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)

關于農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)，2004年以來的15次一號文件有8次提及。前期主要立足于大規(guī)模農(nóng)村勞動力流動背景下對勞動技能培訓的強調(diào)，2016年以來在強調(diào)繼續(xù)推進勞動力轉(zhuǎn)移的同時，進一步強化了市民化的基礎性制度保障。表：歷次一號文件提及農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移相應內(nèi)容

農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移直接關系到進入城市的新生人口數(shù)量，規(guī)模的大小直接決定了城市的人口紅利。未來，農(nóng)村勞動力將出現(xiàn)兩種明顯的變化。一是返鄉(xiāng)農(nóng)村勞動力不斷增加；二是農(nóng)民工市民化數(shù)量穩(wěn)步增長。當然了，返鄉(xiāng)農(nóng)村勞動力也有可能實現(xiàn)就近市民化。2018年中央一號文件繼續(xù)強調(diào)促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)表明我國的城鎮(zhèn)化仍然處于快速發(fā)展的進程，新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的推進都離不開城鄉(xiāng)勞動力要素的高效流通。既然鄉(xiāng)村振興了，那么流入到城市的人口會不會大幅減少呢？鄉(xiāng)村振興主要是需要提高各要素的產(chǎn)出效率，構建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展體系，整體來看影響的主要是結構而非數(shù)量。鄉(xiāng)村振興的過程中并非需要更多的勞動力，未來的價值型城市仍然是農(nóng)村勞動力流入，甚至實現(xiàn)市民化的重要載體。

結 語

中央一號文件聚焦鄉(xiāng)村振興，地產(chǎn)人該知道什么？

第一，鄉(xiāng)村振興過程中會涉及到體制機制創(chuàng)新，地產(chǎn)人如何把握這一過程中帶來的制度紅利呢？從中央一號文件的基調(diào)來看，集體經(jīng)營性建設用地、特色小鎮(zhèn)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)等均是企業(yè)未來業(yè)務布局的重要機會點。企業(yè)可在大城市周邊重點打造小鎮(zhèn)精品工程，實現(xiàn)城鄉(xiāng)兩條產(chǎn)品鏈的無縫銜接，進行城鄉(xiāng)聯(lián)動布局。因此，企業(yè)項目拓展的格局要打開。以往資本下鄉(xiāng)面臨著諸多不確定性，導致因鄉(xiāng)村發(fā)展而成長壯大的規(guī)模化企業(yè)較少，在未來政策改革紅利持續(xù)釋放的背景下，企業(yè)的業(yè)務不應再局限于城市內(nèi)部。

第二，既然鄉(xiāng)村振興了，那么流入到城市的人口會不會減少呢？從中央一號文件的基調(diào)來看，促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)仍然是主要的方向。未來的價值型城市仍然是農(nóng)村勞動力流入，甚至實現(xiàn)市民化的重要載體。

第三，企業(yè)的算賬模式要同步改變。以往工商資本往往認為操作鄉(xiāng)村項目在融資方面面臨著較大的不確定性，然而，時至今日，隨著各項改革試點的鋪開，政策導向的加強都將使企業(yè)后期的融資更加便利，成本更低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。