“首套房貸利率比現(xiàn)在的二套還高”，存量房貸利率還能降嗎？

自央行5月17日發(fā)布房地產(chǎn)金融新政以來，全國各地迅速響應(yīng)，購房成本得到極大降低。

但對于存量房貸客戶來說，再度拉大的利率差距讓他們感受到更大的心理波動。他們期待存量房貸利率也能有所調(diào)整的同時，也在試圖通過提前還貸等方式減輕壓力。

多數(shù)城市首套房貸利率降至3.1%-3.5%

自央行5月17日發(fā)布“取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”的通知以來，各地因城施策對房貸利率進行調(diào)整，包括上海、深圳、廣州等在內(nèi)的熱點城市紛紛行動起來。

比如，武漢將首套、二套商貸房貸利率分別調(diào)降30BP和80BP至3.25%和3.35%，降幅創(chuàng)下歷史新高；一線城市上海則將首套房貸利率從3.85%調(diào)整為3.5%，若以貸款100萬元、貸款30年、等額本息方式計算，調(diào)整后每月月供少還197.63元，累計能省利息7.11萬元。

綜合看來，目前除了北京城六區(qū)首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進入“3字頭”。多數(shù)城市的首套房貸利率已降至3.1%-3.5%間，遠低于此前的市場平均水平。

存量房貸業(yè)主面臨心理落差

“又降了！”幾天前，在某二線城市買房的孫先生看到所在城市房貸利率下調(diào)為首套3.3%(LPR-65BP)、二套3.7%(LPR-20BP)，心里止不住地嘆氣。

孫先生的房子是在2021年“高位”購入的，當(dāng)時的房貸定價基準是LPR+30BP，達到4.5%。雖說后來經(jīng)歷幾番調(diào)降有所降低，但還是比最新的二套利率還要高。“最近政策越來越好，商貸的調(diào)整加上公積金可以滿貸，如果現(xiàn)在買房，光利息就能少花幾十萬元。”

孫先生咨詢了幾位貸款經(jīng)理，得到的回復(fù)都是目前沒有要調(diào)整存量房貸的安排。“現(xiàn)在新增房貸的利率才剛剛調(diào)整完，估計存量需要根據(jù)反饋再考慮變動。”孫先生表示，目前留給自己的唯一選擇似乎只有提前還貸，不少銀行的提前還貸名額也已排到了一、兩個月之后。

面對存量房貸利率高的壓力，中新財經(jīng)記者了解到，目前有一些貸款中介在推薦更改還款方式為“先息后本”的辦法，通俗來講就是前2-5年只還利息、不還本金，會使得前幾年的月供大幅減少。

“但前幾年沒還的本金全都拖到后面還，后面的月供肯定也會相應(yīng)提高，而且有的銀行需要先還款1年左右才能申請。所以只能說適合短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)有壓力的客戶，并不是治本的辦法。”上述貸款中介對記者表示。

存量房貸利率會否再調(diào)整？

和孫先生抱有一樣心態(tài)的存量房業(yè)主不在少數(shù)。

上海市一家國有大行個貸部工作人員對記者直言，最近收到了不少存量貸款用戶的電話咨詢，提前還貸的預(yù)約量也有明顯提升。“我們目前對提前還貸的規(guī)定是提前兩個月預(yù)約，但對次數(shù)、額度都有限制。”

該工作人員同時表示，確實還未接到存量房貸調(diào)整的消息。“我們現(xiàn)在對享受最新貸款政策客戶群體的劃定界限為放款時間，目前能做的就是盡力為已經(jīng)簽約但還沒放款的客戶爭取最新利率。”

新一輪降低存量房貸利率的呼聲再起，但回溯去年，我國剛剛進行了一輪存量房貸利率調(diào)整。據(jù)央行2023年11月發(fā)布的公告，存量房貸降息工作基本完成，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億人，每年減少利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房貸作為銀行的重要資產(chǎn)和收入來源，銀行在調(diào)整時需要權(quán)衡各種因素。短期內(nèi)銀行主動調(diào)整存量房貸利率的預(yù)期較低。但在大力推動擴內(nèi)需促消費的背景下，不排除未來監(jiān)管部門出臺政策引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)的可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。