個(gè)人按揭“氣球貸”重出江湖？平安銀行宣傳多種先息后本類還款方式

多個(gè)一二線城市接踵松綁樓市之際，有商業(yè)銀行開(kāi)始發(fā)力推介房貸業(yè)務(wù)，且重點(diǎn)落在了行業(yè)一直存有爭(zhēng)議的先息后本類還款方式之上。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，就在5月28日廣深兩地宣布樓市新政的同一天，平安銀行在官微公開(kāi)宣傳自家按揭貸款產(chǎn)品，且重點(diǎn)宣傳其“特色還款方式”——包括“二階段還款”、“雙周供”、“輕松還”和“氣球貸”等四大類。

公開(kāi)信息顯示，這是“5·17”新政后，首家官方宣傳按揭貸款支持“氣球貸”等先息后本類還款方式的商業(yè)銀行。

其中“二階段還款”明確表述，可以“前三年內(nèi)按月付息、無(wú)需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款”；“氣球貸”則可“在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金”。

多位受訪業(yè)內(nèi)及監(jiān)管人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，個(gè)人按揭貸款公開(kāi)宣傳此類還款方式存有擦邊球嫌疑，并尤其對(duì)“氣球貸”感到詫異。多位人士明確指出，早在2011年前后個(gè)人按揭貸款的“氣球貸”模式就因其計(jì)息方式、契合炒房等問(wèn)題被監(jiān)管部門喊停，迄今為止并未重新放開(kāi)。

宣傳“氣球貸”等多種先息后本類還款方式

根據(jù)平安銀行官微，所謂“氣球貸”是一種特色還款方式：借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

除“氣球貸”外，平安銀行特色還款方式還有“輕松還”和“二階段還款”，兩者均是類“氣球貸”先小額還款后一次性還款的信貸產(chǎn)品。

其中，“輕松還”是指，借款人按月支付利息，每6期按貸款發(fā)放金額的1%償還本金，最后一期一次性償還剩余本金。“二階段還款”是指，前三年內(nèi)按月付息、無(wú)需償還本金在剩余貸款期限按月等額本息還款期限長(zhǎng)。貸款期限不少于十年、不超過(guò)三十年。

宣發(fā)資料顯示，平安銀行系統(tǒng)內(nèi)支持二階段還款方式的城市包括上海，福州、成都、廣州、合肥、寧波、佛山、銀川、石家莊、濟(jì)南、大連、廈門、惠州、長(zhǎng)春、泉州、杭州、重慶。

關(guān)于什么是“氣球貸”，有平安銀行信貸經(jīng)理向財(cái)聯(lián)社記者解釋，舉個(gè)例子，如果普通的貸款期限是十年，在“氣球貸”還款方式下，同一筆貸款可分至20年還款，且每個(gè)月的還款金額都比較少，最后一期一次性償還“大頭”（剩余的本金）。如果采用這類還款方式，貸款金額最高可以達(dá)抵押房產(chǎn)價(jià)值的七成到八成。

客服稱“氣球貸”不能流向房地產(chǎn)，但宣發(fā)材料未明確

但是，平安銀行華南某個(gè)貸中心客服人員明確對(duì)記者表示，“氣球貸”還款模式下貸款用途不能流向房地產(chǎn)。

該人員對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，“氣球貸”只是還款方式，抵押貸款用途為經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)時(shí)，用戶可采用氣球貸這種還款模式。其還進(jìn)一步提示風(fēng)險(xiǎn)：“如果投向房地產(chǎn)，監(jiān)管會(huì)監(jiān)測(cè)到的，會(huì)讓你一次性結(jié)清貸款。到時(shí)候如果你沒(méi)有錢，結(jié)清壓力會(huì)很大。”以此來(lái)看，該行的一線客服明確知曉，用于購(gòu)房的按揭貸款并不支持用“氣球貸”等先息后本類還款方式。

然而財(cái)聯(lián)社記者注意到，平安銀行官微的宣傳資料顯然并未明確指出“氣球貸”不能用于個(gè)人按揭。其按揭貸款產(chǎn)品的小程序申請(qǐng)鏈接入口之下，就是醒目的四大類特色還款方式說(shuō)明。

整份宣發(fā)材料，也僅在最下方給出小字提示——“貸款額度、抵押成數(shù)......還款方式等需按當(dāng)?shù)乇O(jiān)管要求執(zhí)行及以最終審批結(jié)果為準(zhǔn)”，且“貸款不能用于國(guó)家禁止按揭資金進(jìn)入的領(lǐng)域”。

點(diǎn)擊進(jìn)入按揭貸款產(chǎn)品小程序后，則可見(jiàn)醒目位置明確注明這一入口為“購(gòu)房貸申請(qǐng)”，下方的宣傳主圖也顯示“平安銀行個(gè)人住房按揭，一站式滿足購(gòu)房置業(yè)的融資需求”。

那么，平安銀行此次公開(kāi)宣傳的“氣球貸”還款方式究竟是指什么？其是否能用于個(gè)人按揭貸款之中？有接近平安銀行的人士表示，“氣球貸”還款方式不可用于按揭貸款。此后財(cái)聯(lián)社記者就相關(guān)問(wèn)題向平安銀行咨詢，但截至發(fā)稿未獲官方回應(yīng)。

打響房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)第一槍？

對(duì)于平安銀行宣傳的“特色還款方式”，受訪行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表達(dá)了不同的看法。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這種做法可以說(shuō)是“打響了銀行房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)的第一槍”。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)下居民按揭貸款申請(qǐng)意愿不強(qiáng)，銀行也面臨資產(chǎn)荒。貸款利率從2021年最高點(diǎn)已下降約200個(gè)基點(diǎn)，受到存貸息差小，資金成本難以下行的影響，進(jìn)一步降息空間有限。不僅如此，“卷”價(jià)格戰(zhàn)可能造成不良影響。在此背景下，通過(guò)貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)拓客，也是銀行競(jìng)爭(zhēng)的方式之一。

“不管是二階段還款方式，還是氣球貸等特色還款方式，都是為了減少前期貸款的還款壓力，降低貸款準(zhǔn)入門檻。目前，不少年輕人、新市民是買房的主體，但由于對(duì)工作前景、收入和就業(yè)等預(yù)期不穩(wěn)，導(dǎo)致貸款積極性不高。這類貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)，也在一定程度上減輕了壓力和顧慮。”李宇嘉表示。

但在銀行業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，類似的還款模式創(chuàng)新卻是在打合規(guī)性的擦邊球。

“（房貸先息后本）至少我們銀行不行。”一名城商行人士明確對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

另有股份行總行業(yè)務(wù)部門人士則對(duì)記者表示，以前業(yè)內(nèi)也有這種還款法，三年先息后本，后來(lái)很早就關(guān)了。目前監(jiān)管并沒(méi)有明確鼓勵(lì)此類做法。其判斷，應(yīng)該是各家銀行業(yè)績(jī)壓力不一樣，所以策略也不同。

“這種方式就是聽(tīng)起來(lái)還款壓力小，但其總成本并不低。前三年還利息不還本金，但期間一直是全本金計(jì)息的，仔細(xì)算賬并不劃算。如此宣傳可能是為了促動(dòng)業(yè)務(wù)，將貸款放出去。”前述股份行人士稱。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，平安銀行今年一季報(bào)顯示，該行在個(gè)人貸款領(lǐng)域有明顯的結(jié)構(gòu)調(diào)整與壓降動(dòng)作。3月末，該行個(gè)人貸款余額18,781.30億元，較上年末下降5.0%。其中，除住房按揭貸款余額盤子與上年基本持平外，包括經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)性貸款和信用卡應(yīng)收賬款等在內(nèi)的三類傳統(tǒng)高收益資產(chǎn)均有5%以上的壓降幅度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。