多方主體入主長(zhǎng)租公寓市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)加劇盈利仍待時(shí)機(jī)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)可謂風(fēng)生水起。伴隨一系列利好政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)“爆發(fā)式”發(fā)展，開發(fā)商、中介公司、酒店以及創(chuàng)業(yè)公司等紛紛推出長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。更有甚者，互聯(lián)網(wǎng)巨頭京東、支付寶，金融巨頭中國(guó)銀聯(lián)、建設(shè)銀行等也已從運(yùn)營(yíng)、金融支持等多方位切入租賃市場(chǎng)，分食租賃市場(chǎng)蛋糕。

入局者眾多

新年伊始，長(zhǎng)租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)最高單次融資紀(jì)錄，也為2018年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開局引來(lái)更多關(guān)注。據(jù)悉，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，自如可謂較早入局者，該品牌于2011年5月被鏈家推出，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京等9個(gè)城市布局，為超過(guò)20萬(wàn)業(yè)主委托管理50萬(wàn)間房源，累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客。

實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓已呈現(xiàn)出多方主體參與的市場(chǎng)格局。房產(chǎn)中介之外，眾多房企也紛紛推出長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》的一篇報(bào)道指出：目前，中國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長(zhǎng)租公寓，開始規(guī)?；季?。以萬(wàn)科為例，2016年，萬(wàn)科推出長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬(wàn)科泊寓累計(jì)獲取房間數(shù)超7萬(wàn)間。此外，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計(jì)劃三年達(dá)到100萬(wàn)間的規(guī)模；佳兆業(yè)計(jì)劃三年內(nèi)打造10萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，保利地產(chǎn)也計(jì)劃三年內(nèi)完成30萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓房間。

多元化主體參與的背后，是諸多利好政策的推動(dòng)。據(jù)戴德梁行近期發(fā)布的《長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展研究》報(bào)告指出，中央九部委聯(lián)合發(fā)文并選取12個(gè)城市開展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)；廣州、武漢、杭州等地密集出臺(tái)住宅租賃市場(chǎng)建設(shè)指導(dǎo)政策；同時(shí)，北上廣深等地先后推出多宗只租不售的租賃住宅用地，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向“租購(gòu)并舉”時(shí)代。

該報(bào)告同時(shí)指出，北上廣深的集中式長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量合計(jì)已達(dá)300多家，管理房間數(shù)量超過(guò)200萬(wàn)間，而市場(chǎng)內(nèi)的龍頭企業(yè)也已初具規(guī)模，行業(yè)排名前十位的企業(yè)管理的房屋間數(shù)都已過(guò)萬(wàn)。同時(shí)，參與主體除了房企、酒店、中介等，互聯(lián)網(wǎng)巨頭京東、支付寶，金融巨頭中國(guó)銀聯(lián)、建設(shè)銀行等也已從運(yùn)營(yíng)、金融支持等多方位切入租賃市場(chǎng)。

資本流入

不可否認(rèn)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速崛起有諸多因素的主導(dǎo)，其中大量資本的流入成為關(guān)鍵之一。戴德梁行報(bào)告顯示，2014年9月，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資 YOU+公寓1 億人民幣，開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的吸金時(shí)代；2015年6月4日，互聯(lián)網(wǎng) + 二房東魔方公寓融資2 億美金，一度超越Y(jié)OU+公寓；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年長(zhǎng)租公寓全年的融資事件數(shù)量達(dá)到13 宗……諸多大手筆股權(quán)融資助推長(zhǎng)租公寓快速拓展，同時(shí)也吸引了輿論的極大關(guān)注。

其中，紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的“蛋殼公寓”也是其中一例。據(jù)了解，公司成立于2015 年初，2016年3月已完成 A+ 輪融資，獲超億元人民幣注資。2016年5月起蛋殼公寓開始布局全國(guó)，目前已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢和南京七地市場(chǎng)，管理房間規(guī)模過(guò)6萬(wàn)間。

另外，各大機(jī)構(gòu)積極探索引入REITs，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)融資。“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”和保利地產(chǎn)自持租賃住房類 REITs 均于2017年10月獲準(zhǔn)發(fā)行，至此，國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs 和自持租賃住房類REITs 均實(shí)現(xiàn)破冰。這為國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動(dòng)起到了重要的示范作用。

值得注意的是，在投資風(fēng)口下，殘酷的洗牌也在同時(shí)進(jìn)行。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)稱，長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)下的發(fā)展存在兩大問(wèn)題：一是盈利，二是品質(zhì)保障。其中，盈利是長(zhǎng)租公寓品牌公認(rèn)的難題。受到資本青睞的長(zhǎng)租公寓不能只依靠低成本收購(gòu)房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”經(jīng)營(yíng)效益，而是應(yīng)該在擴(kuò)大規(guī)模后增加增值服務(wù)。

競(jìng)爭(zhēng)加劇

多方入局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)不可避免，如何通過(guò)差異化產(chǎn)品贏得消費(fèi)者青睞并站穩(wěn)市場(chǎng)才是關(guān)鍵。

正如媒體近期報(bào)道稱：“入局者甚多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)洗牌已經(jīng)悄然展開。由于經(jīng)營(yíng)不善等原因，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)及品牌已經(jīng)走向‘陣亡’。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年一年內(nèi)，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)。”

戴德梁行分析認(rèn)為，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍屬藍(lán)海，未來(lái)的數(shù)年間將會(huì)是各大品牌競(jìng)相搶占市場(chǎng)的階段。與此同時(shí)，與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)不同，長(zhǎng)租公寓的難點(diǎn)更在于找到適合自身的運(yùn)營(yíng)模式。擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，提升專業(yè)度，持續(xù)改善運(yùn)營(yíng)能力，培育競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)必不可少。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)表示，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目當(dāng)前也存在一些問(wèn)題。比如租金明顯高于周邊的私房出租價(jià)格。同時(shí)很多長(zhǎng)租公寓打著創(chuàng)業(yè)、年青人租房等概念，卻忽略了一些消費(fèi)者更關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題，如租房可以辦理居住證、落戶等。

另外談及長(zhǎng)租公寓的盈利問(wèn)題，嚴(yán)躍進(jìn)坦言，一至三年內(nèi)還不能考慮盈利這個(gè)問(wèn)題，相關(guān)企業(yè)要在控制成本上下足功夫。長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目近期也出現(xiàn)了部分經(jīng)營(yíng)困難倒閉等現(xiàn)象，說(shuō)明當(dāng)前長(zhǎng)租公寓可能還停留在增加房源上。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“后續(xù)關(guān)鍵是要成立一個(gè)品牌，積極爭(zhēng)取各類資源。在增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)，將市場(chǎng)需求真正挖掘出來(lái)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。