廣州樓市調(diào)控大松綁：首套房首付比降至15%

繼上海之后，一線城市廣州也出臺(tái)了重磅樓市扶持政策。

5月28日，廣州發(fā)布通知，進(jìn)一步優(yōu)化廣州房地產(chǎn)政策措施，內(nèi)容涵蓋降首付、降低社保繳納年限、松動(dòng)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及退出限售等。

“此次廣州樓市新政通過(guò)降成本、降門(mén)檻、調(diào)整供應(yīng)及刺激需求等方式，從限購(gòu)、信貸、土地供給等方面進(jìn)行了調(diào)整。”中指院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)表示。

多位分析師認(rèn)為，廣州本次樓市政策的亮點(diǎn)之一，在于大幅降低了限購(gòu)門(mén)檻。

按廣州最新政策，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房的，非廣州市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日起前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，享受戶籍居民家庭購(gòu)房待遇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，相較過(guò)去的要求，優(yōu)化后的限制門(mén)檻明顯降低，這一點(diǎn)與上海的調(diào)整相似，即進(jìn)一步降低社保繳納年限。

“按廣州最新政策，非戶籍居居家放在限購(gòu)區(qū)買(mǎi)房，社保繳納年限從2年降至6個(gè)月，這樣的限購(gòu)門(mén)檻，在一線城市中可以說(shuō)是最低的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng)。

松綁限購(gòu)的同時(shí)，此次廣州還優(yōu)化了房貸政策。

通知顯示，在廣州非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

居民家庭在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)無(wú)住房且符合購(gòu)房條件的，新購(gòu)住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買(mǎi)一”“賣(mài)一買(mǎi)一”條件的，新購(gòu)住房申請(qǐng)住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定。

在李宇嘉看來(lái)，廣州本次提出分區(qū)域認(rèn)定套數(shù)的政策，即對(duì)于房貸中套數(shù)的認(rèn)定主要看行政區(qū)域內(nèi)擁有住房的套數(shù)，這一舉措在一線及二線核心城市中，具有一定創(chuàng)新性。

值得關(guān)注的是，廣州市還出臺(tái)了調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，大力度降低首付比例以及房貸利率。

具體來(lái)看，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。

在廣州市非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對(duì)于擁有2套及以上住房且有未結(jié)清購(gòu)房貸款的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。而在廣州市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

“通過(guò)降低商貸利率、降低首付比例，廣州通過(guò)持續(xù)降低居民購(gòu)房成本及門(mén)檻，將一定程度帶動(dòng)購(gòu)房需求的釋放。”陳雪強(qiáng)表示。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，從首付政策調(diào)整來(lái)看，廣州首付降低比例的調(diào)整，是一線城市中力度最大的。

“雖然北京和深圳還未出臺(tái)相關(guān)具體政策，但由于廣州的政策已經(jīng)執(zhí)行了5月17日中央金融部門(mén)給出的最低限度，因此在執(zhí)行層面，廣州的力度應(yīng)該是最大的。預(yù)計(jì)此舉對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用，也會(huì)較為明顯。”張波稱(chēng)。

其進(jìn)一步表示，廣州給到非限購(gòu)區(qū)首付比和貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，更接近于二線城市，將有利于廣州市場(chǎng)更快復(fù)蘇。

此外，廣州在“以舊換新”及去庫(kù)存方面，也提出了新的措施。

通知顯示，廣州將支持鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)各協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)搭建平臺(tái)實(shí)施中介機(jī)構(gòu)代售、舊房換購(gòu)等多種形式的商品住房“以舊換新”，推動(dòng)建立交易新模式。鼓勵(lì)規(guī)模化租賃機(jī)構(gòu)收購(gòu)存量商品住房。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，廣州在房屋收儲(chǔ)方面，明確鼓勵(lì)規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)收購(gòu)存量商品住房，這一點(diǎn)與上海有一定的區(qū)別。“大致來(lái)看，上海是鼓勵(lì)企業(yè)收購(gòu)，而廣州則明確制定規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)。這反映出廣州圍繞發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，采取了更加系統(tǒng)的措施。”

從廣州出臺(tái)政策的背景來(lái)看，陳雪強(qiáng)介紹，2024年1-4月，廣州商品住宅（不含保障房）成交面積為178.9萬(wàn)平方米，同比仍有一定降幅，4月以來(lái)廣州房市場(chǎng)熱度也出現(xiàn)了下降。

“本次廣州出臺(tái)的樓市新政，有利于提振居民購(gòu)房意愿及市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，也將促進(jìn)廣州房地產(chǎn)活躍度的提升。”陳雪強(qiáng)續(xù)稱(chēng)。

張波認(rèn)為，預(yù)計(jì)廣州后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)一步推出更多維度的組合性政策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。