北京“高精尖”產業(yè)用地試行彈性出讓

近日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市人民政府關于加快科技創(chuàng)新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》（簡稱《意見》）。其中明確規(guī)定，北京將在19個重點區(qū)域中啟動“彈性年期出讓土地和土地年租制”，除了部分特殊情況，土地流轉年限縮短到20年以內。業(yè)內人士表示，通過壓縮此類用地年限，有利于更好地監(jiān)管此類用地的運作，對于一些不合格的用地，在考核方面也會更加精準，防范部分企業(yè)在土地上隨便變性或者不積極提高產出效率。

出讓年限可縮至20年

《意見》將率先在國務院和北京市政府批準設立的開發(fā)區(qū)、產業(yè)園區(qū)試點。在試點時，各園區(qū)將堅持規(guī)劃引領，節(jié)約集約的原則，同時實行全生命周期管理，完善產業(yè)項目準入和退出機制，推行企業(yè)投資項目承諾制，健全并實施動態(tài)監(jiān)管和定期評估制度，嚴防投機炒賣房屋和土地。

《意見》還規(guī)定，入園企業(yè)通過租賃方式取得園區(qū)產業(yè)用地，土地租賃最長期限不超過15年。如果入園企業(yè)申請以出讓方式取得園區(qū)產業(yè)用地，實行彈性年期出讓，出讓年限最長為20年。

據(jù)負責起草這份文件的市規(guī)劃國土委相關負責人介紹，本次土地使用年限的調整是為了控制和降低土地使用成本，為北京市正在大力推廣的高精尖產業(yè)發(fā)展提供有力保障。

此次出臺的政策還對利用園區(qū)炒房的行為作出了相關規(guī)定?！兑庖姟贩Q，除北京市政府審核批準的專業(yè)園、公共服務平臺、孵化器運營機構可將依法自持建設用地使用權的土地或建設的產業(yè)用房出租給入園企業(yè)外，其他入園企業(yè)嚴禁以任何形式將園區(qū)出讓或出租的土地及地上房屋進行轉讓、銷售、出租，對擅自改變土地用途、變相進行房地產開發(fā)等的企業(yè)，由所在區(qū)政府、北京經濟技術開發(fā)區(qū)管委會組織相關部門按照相關法律法規(guī)和履約監(jiān)管協(xié)議書進行處置。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，由于“科改住”在整體樓市中比例很低，就目前的樓市調控而言，這項措施對住宅市場基本沒有影響。

降低土地成本

對住宅市場影響有限，但業(yè)內人士表示，此舉將有利于相關土地價格降低，減少企業(yè)入駐成本，有效實現(xiàn)土地利用效率。

以北京去年3月份成交的位于亦莊開發(fā)區(qū)的某工業(yè)地塊為例，該地塊出讓年限為50年，土地面積為2萬平方米，起拍價和成交價均為3240.0972萬元。“如果土地出讓年限縮短，土地價格會有一定幅度下降，有利于相關企業(yè)降低拿地成本。”張大偉表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，通過壓縮此類用地年限，有利于更好地監(jiān)管此類用地的運作，對于一些不合格的用地，在考核方面也會更加精準，防范部分企業(yè)在土地上隨便變性或者不積極提高產出效率。

隨著土地年限縮短，也將加快相關地塊的開發(fā)效率，降低土地閑置風險。

“包括工業(yè)地塊在內，土地閑置一直是土地資源管理上的難題。”嚴躍進表示，北京的此項做法并非首創(chuàng)，類似做法和思路在上海也存在。上海也持續(xù)在工業(yè)用地方面推進全生命周期管理的模式，其思路也強調了彈性年期出讓的導向。此前海南對于土地市場的管控，其實也有類似的邏輯，強調了土地背后的產值收益。“這都可以理解為高質量發(fā)展的導向，會促使一些產業(yè)用地和工業(yè)用地不斷調整供應模式，以實現(xiàn)更好的出讓和發(fā)展效應。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。