解鎖房地產(chǎn)市場(chǎng)新走勢(shì)：由數(shù)量驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)驅(qū)動(dòng)

有人認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)是缺乏長(zhǎng)周期思維的，幾乎鮮見(jiàn)有內(nèi)在生活的價(jià)值輸出，眼看房子以魔幻般的速度被建起來(lái)，卻丟失了對(duì)人居美的想象力。

“住房告別短缺，預(yù)示著追求數(shù)量擴(kuò)張的‘舊時(shí)代’已漸行漸遠(yuǎn)。”由鏈家研究院最新發(fā)布的《2018房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告,如此描述下一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展風(fēng)向：行業(yè)由數(shù)量驅(qū)動(dòng)向品質(zhì)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，品質(zhì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

一個(gè)新周期的誕生

“2018是小年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從成交量來(lái)看不會(huì)有大的起色，成交價(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定，會(huì)繼續(xù)保持低溫下行走勢(shì)。但2018年也是非常不一樣的年份，房改20周年、改革開(kāi)放40年、十三五發(fā)軔之年，將掀起一輪新的故事。”在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)的預(yù)期中，市場(chǎng)交易的平淡化，并不能減弱2018年對(duì)于形成房地產(chǎn)市場(chǎng)新周期機(jī)制的重要性。

根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年很可能走到了超級(jí)繁榮周期的尾巴上。前11月新建商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到12.6億平方米，同比增加5.4%；銷(xiāo)售金額為9.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.9%。預(yù)計(jì)全年新建商品住宅銷(xiāo)售面積將達(dá)到13.9億平方米，銷(xiāo)售額有望達(dá)到10.5萬(wàn)億元，相比去年略有增加。

究其原因，過(guò)去幾年積壓相當(dāng)庫(kù)存量的三四線(xiàn)城市形成了集中爆發(fā)之勢(shì)，成為2017年新房成交量的主要貢獻(xiàn)者，包括汕頭、煙臺(tái)、徐州等較快增長(zhǎng)的城市。

然而，新房銷(xiāo)售再達(dá)高峰的同時(shí)，增速開(kāi)始大幅放緩，房?jī)r(jià)也在趨向下行。與2016年相比，無(wú)論是銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額的增速都出現(xiàn)了明顯的放緩，價(jià)格和銷(xiāo)量增速只有5%左右的水平。

而另一不容忽視的趨勢(shì)是，存量住房規(guī)模的積累擴(kuò)大，已使得二手房和租賃住房從原先的“市場(chǎng)補(bǔ)充地位”轉(zhuǎn)向了更主流的市場(chǎng)位置。

尤其，一線(xiàn)城市的二手房占比明顯提高，鏈家研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2017年北京、上海、廣州、深圳的二手房交易量分別達(dá)到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍、2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年進(jìn)一步提高。

而租賃則更不用說(shuō)，今年幾乎是“租賃元年”。年初以來(lái)，從頂層設(shè)計(jì)到各地法規(guī)均為持續(xù)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展提供了巨大的利好，各個(gè)城市相繼推出租賃落地方案，房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)亦以拓展租賃市場(chǎng)為前提進(jìn)行諸多轉(zhuǎn)型的嘗試。

如果說(shuō)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展周期，那么，其必然是租售并舉的、房?jī)r(jià)平穩(wěn)的、理性交易的，并且是向居住回歸的。

新浪潮起勢(shì)：呼喚品質(zhì)居住

近來(lái)，同策研究院首席分析師張宏偉拋出了一個(gè)“上海樓市已進(jìn)入慢周轉(zhuǎn)時(shí)代”的觀點(diǎn)，支撐原因不僅僅是當(dāng)前樓市調(diào)控“五限”導(dǎo)致的交易環(huán)節(jié)放慢，更多的解讀邏輯來(lái)自于高地價(jià)催生高端化的內(nèi)容型產(chǎn)品、房企的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向傾向于“做品質(zhì)”。

事實(shí)上，這何嘗不是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擺脫“速度主義”發(fā)展模式后整體轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。伴隨著“慢周轉(zhuǎn)”到來(lái)的，必然是以產(chǎn)品內(nèi)容換流量、以品質(zhì)換市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)的全新市場(chǎng)邏輯。用鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)的話(huà)來(lái)說(shuō)，就是價(jià)格向價(jià)值回歸。

以北京為例，2017年居住價(jià)值低的房屋價(jià)格下跌明顯，如老房、學(xué)區(qū)房。本輪調(diào)控對(duì)于學(xué)區(qū)房的整治，使得西城區(qū)均價(jià)累計(jì)跌幅（16.2%）較大，但海淀區(qū)均價(jià)跌幅（11.6%）卻相對(duì)較小。同樣是學(xué)區(qū)房比重較高，西城區(qū)的房屋房齡偏老，而老房子在市場(chǎng)下行時(shí)保值性較差，故而下跌幅度更大。

從宏觀背景看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在轉(zhuǎn)變和社會(huì)主要矛盾的演變，都在促使著住房需求發(fā)生時(shí)代性的變化：從“住有所居”到“品質(zhì)居住”。

高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、年齡白領(lǐng)的品質(zhì)合租、單身獨(dú)居人群的品質(zhì)居住、老齡人口的分散式居家養(yǎng)老需求，未來(lái)這六類(lèi)需求都指向了住房的“品質(zhì)端”。對(duì)此，鏈家研究院《2018房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，至少需從品質(zhì)住房、品質(zhì)租賃、品質(zhì)交易、品質(zhì)服務(wù)等四個(gè)維度去體現(xiàn)品質(zhì)居住的精神內(nèi)涵。

從更具體的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要為購(gòu)房者生產(chǎn)個(gè)性化需求的產(chǎn)品，要在房屋的節(jié)能、環(huán)保、智慧等方面不斷完善；政府和市場(chǎng)要能為不同人群提供床位、租賃產(chǎn)品體貼服務(wù)，讓租賃成為一種可行的生活方式；交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方能得到更加專(zhuān)業(yè)的線(xiàn)下服務(wù)和線(xiàn)下消費(fèi)內(nèi)容；市場(chǎng)運(yùn)行能培養(yǎng)出一批圍繞房屋交易、租賃及房屋管理的職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人、房屋管家，實(shí)現(xiàn)從業(yè)者與消費(fèi)者的良性互動(dòng)。

“當(dāng)以速度和產(chǎn)量拼高低的規(guī)則逐漸失靈，生活方式的營(yíng)造和服務(wù)創(chuàng)新能力才更有利于形成有效的市場(chǎng)流量入口，”一位資深的業(yè)內(nèi)人士表示，“畢竟消費(fèi)升級(jí)正在以可見(jiàn)的速度滲透到國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，要抓住品質(zhì)居住時(shí)代的痛點(diǎn)，勢(shì)必得進(jìn)行更多的產(chǎn)業(yè)重組、多元化跨界服務(wù)、社區(qū)生活運(yùn)營(yíng)等存量增值改造。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。