解鎖房地產市場新走勢：由數(shù)量驅動轉向品質驅動

有人認為，住宅產業(yè)一直以來是缺乏長周期思維的，幾乎鮮見有內在生活的價值輸出，眼看房子以魔幻般的速度被建起來，卻丟失了對人居美的想象力。

“住房告別短缺，預示著追求數(shù)量擴張的‘舊時代’已漸行漸遠。”由鏈家研究院最新發(fā)布的《2018房地產市場展望》報告,如此描述下一個房地產市場的發(fā)展風向：行業(yè)由數(shù)量驅動向品質驅動轉變，品質時代已經來臨。

一個新周期的誕生

“2018是小年，房地產市場從成交量來看不會有大的起色，成交價相對比較穩(wěn)定，會繼續(xù)保持低溫下行走勢。但2018年也是非常不一樣的年份，房改20周年、改革開放40年、十三五發(fā)軔之年，將掀起一輪新的故事。”在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領的預期中，市場交易的平淡化，并不能減弱2018年對于形成房地產市場新周期機制的重要性。

根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)來看，2017年很可能走到了超級繁榮周期的尾巴上。前11月新建商品住宅銷售面積達到12.6億平方米，同比增加5.4%；銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%。預計全年新建商品住宅銷售面積將達到13.9億平方米，銷售額有望達到10.5萬億元，相比去年略有增加。

究其原因，過去幾年積壓相當庫存量的三四線城市形成了集中爆發(fā)之勢，成為2017年新房成交量的主要貢獻者，包括汕頭、煙臺、徐州等較快增長的城市。

然而，新房銷售再達高峰的同時，增速開始大幅放緩，房價也在趨向下行。與2016年相比，無論是銷售均價、銷售面積還是銷售額的增速都出現(xiàn)了明顯的放緩，價格和銷量增速只有5%左右的水平。

而另一不容忽視的趨勢是，存量住房規(guī)模的積累擴大，已使得二手房和租賃住房從原先的“市場補充地位”轉向了更主流的市場位置。

尤其，一線城市的二手房占比明顯提高，鏈家研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年北京、上海、廣州、深圳的二手房交易量分別達到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍、2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年進一步提高。

而租賃則更不用說，今年幾乎是“租賃元年”。年初以來，從頂層設計到各地法規(guī)均為持續(xù)推進租賃市場發(fā)展提供了巨大的利好，各個城市相繼推出租賃落地方案，房地產企業(yè)與金融機構亦以拓展租賃市場為前提進行諸多轉型的嘗試。

如果說未來的房地產市場將迎來一個新的發(fā)展周期，那么，其必然是租售并舉的、房價平穩(wěn)的、理性交易的，并且是向居住回歸的。

新浪潮起勢：呼喚品質居住

近來，同策研究院首席分析師張宏偉拋出了一個“上海樓市已進入慢周轉時代”的觀點，支撐原因不僅僅是當前樓市調控“五限”導致的交易環(huán)節(jié)放慢，更多的解讀邏輯來自于高地價催生高端化的內容型產品、房企的經營導向傾向于“做品質”。

事實上，這何嘗不是國內房地產市場逐漸擺脫“速度主義”發(fā)展模式后整體轉型的一個縮影。伴隨著“慢周轉”到來的，必然是以產品內容換流量、以品質換市場話語權的全新市場邏輯。用鏈家研究院首席市場分析師許小樂的話來說，就是價格向價值回歸。

以北京為例，2017年居住價值低的房屋價格下跌明顯，如老房、學區(qū)房。本輪調控對于學區(qū)房的整治，使得西城區(qū)均價累計跌幅（16.2%）較大，但海淀區(qū)均價跌幅（11.6%）卻相對較小。同樣是學區(qū)房比重較高，西城區(qū)的房屋房齡偏老，而老房子在市場下行時保值性較差，故而下跌幅度更大。

從宏觀背景看，經濟發(fā)展的內在轉變和社會主要矛盾的演變，都在促使著住房需求發(fā)生時代性的變化：從“住有所居”到“品質居住”。

高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、年齡白領的品質合租、單身獨居人群的品質居住、老齡人口的分散式居家養(yǎng)老需求，未來這六類需求都指向了住房的“品質端”。對此，鏈家研究院《2018房地產市場展望》報告指出，至少需從品質住房、品質租賃、品質交易、品質服務等四個維度去體現(xiàn)品質居住的精神內涵。

從更具體的角度來說，開發(fā)商要為購房者生產個性化需求的產品，要在房屋的節(jié)能、環(huán)保、智慧等方面不斷完善；政府和市場要能為不同人群提供床位、租賃產品體貼服務，讓租賃成為一種可行的生活方式；交易過程中，買賣雙方能得到更加專業(yè)的線下服務和線下消費內容；市場運行能培養(yǎng)出一批圍繞房屋交易、租賃及房屋管理的職業(yè)化經紀人、房屋管家，實現(xiàn)從業(yè)者與消費者的良性互動。

“當以速度和產量拼高低的規(guī)則逐漸失靈，生活方式的營造和服務創(chuàng)新能力才更有利于形成有效的市場流量入口，”一位資深的業(yè)內人士表示，“畢竟消費升級正在以可見的速度滲透到國內住宅市場的各個環(huán)節(jié)中，要抓住品質居住時代的痛點，勢必得進行更多的產業(yè)重組、多元化跨界服務、社區(qū)生活運營等存量增值改造。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。