中指研究院：2023年TOP100企業(yè)拿地規(guī)模同比增1.7%

12月29日，中指研究院官方微信發(fā)布《2023年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》提到，2023年，TOP100企業(yè)拿地規(guī)模同比微增1.7%，增速轉(zhuǎn)正。

拿地總額同比微增1.7%

榜單顯示，2023年，TOP100企業(yè)拿地總額13195億元，拿地規(guī)模同比微增1.7%，年底推地節(jié)奏有所加快，帶動(dòng)企業(yè)拿地總額增速轉(zhuǎn)正。TOP100門(mén)檻值為38億元，較上年同期下降10億元。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為42.8%。

中指研究院指出，年內(nèi)市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏緩慢，多數(shù)房企特別是大中型民營(yíng)房企仍較為保守，拿地規(guī)模和力度都處于較低水平，同時(shí)，央國(guó)企及部分區(qū)域性民營(yíng)房企拿地仍保持一定投資規(guī)模。具體來(lái)看有以下特征：

第一，央國(guó)企及地方國(guó)資仍為拿地主力，大型央國(guó)企投資力度較高。2023年，TOP100企業(yè)中央國(guó)企及地方國(guó)資家數(shù)和金額占比約80%，受融資能力、銷(xiāo)售能力和信用資質(zhì)等優(yōu)勢(shì)影響，土地資源向其富集趨勢(shì)較為顯著。其中，保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)、建發(fā)、招商蛇口、中國(guó)鐵建、越秀、華發(fā)等央國(guó)企位列拿地金額前10，大型央國(guó)企抓緊土地市場(chǎng)底部適度補(bǔ)充資源有助于在市場(chǎng)回暖后搶占先機(jī)。中建系公司連續(xù)兩年保持較高投資規(guī)模，建筑業(yè)務(wù)承壓下積極拓展自投地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除中海、中海宏洋外，中建東孚、中建智地、中建玖合等子公司也連續(xù)兩年進(jìn)入拿地金額前100。

第二，大中型穩(wěn)健民企保持一定投資規(guī)模，部分區(qū)域性中小民企加大拓展力度。2023年，TOP100企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)數(shù)量增加至15家，但拿地金額占比僅為10.7%，表明當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)仍保持較為審慎的態(tài)度，平均拿地規(guī)模相對(duì)較小，且多數(shù)為中小型房企。從具體企業(yè)來(lái)看，龍湖、濱江等大中型穩(wěn)健型民營(yíng)企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模，以匹配資金周轉(zhuǎn)和銷(xiāo)售去化。隨著行業(yè)加快出清步伐，部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場(chǎng)份額，如偉星保持較高投資規(guī)模，連續(xù)兩年進(jìn)入拿地金額前20；大華連續(xù)兩年進(jìn)入拿地金額前50。年內(nèi)，方遠(yuǎn)、長(zhǎng)隆等背靠母公司加大房地產(chǎn)行業(yè)投資力度，建杭、坤和等善于合作的地方民企聚焦杭州積極拓展市場(chǎng)。

從新增貨值來(lái)看，榜單顯示，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地占據(jù)榜單前三位。2023年，中海地產(chǎn)以累計(jì)新增貨值2585億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展、華潤(rùn)置地緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為2336億元和2206億元。TOP10企業(yè)2023年新增貨值總額15986億元，占TOP100企業(yè)的41.0%；TOP100企業(yè)新增貨值門(mén)檻為145億元。

高溢價(jià)土地多為央國(guó)企獲取

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，22城中已有18城取消土拍地價(jià)上限，10月以來(lái)，22城相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，19城優(yōu)化地價(jià)上限要求，其中18城推出住宅用地不設(shè)最高限價(jià)(天津部分地塊取消地價(jià)上限)，寧波溢價(jià)率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延續(xù)之前限地價(jià)規(guī)則。

同時(shí)，地塊銷(xiāo)售限價(jià)政策亦持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至12月19日，22城中南京、成都、福州等3城已明確取消銷(xiāo)售限價(jià)，杭州部分區(qū)域取消限價(jià)，合肥、濟(jì)南、青島、天津等14城新掛牌宅地文件中對(duì)銷(xiāo)售限價(jià)均未明確設(shè)置，而北京、上海、鄭州目前仍有銷(xiāo)售價(jià)格限制要求。

中指研究院稱(chēng)，地價(jià)上限取消后，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度攀升，分化加劇。11月，22城住宅用地成交溢價(jià)率為7.2%，較1-10月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，整體處于近兩年月度中高位，結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月的下行態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)看，地價(jià)上限取消后土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度升溫，帶動(dòng)整體溢價(jià)率上漲，但房企投資布局仍審慎，地王數(shù)量有限。二是高溢價(jià)土地多為央國(guó)企獲取，中小房企拿地壓力較大。三是土拍分化進(jìn)一步加劇，非核心地塊回溫有限。

土拍分化仍將延續(xù)

展望明年，中指研究院認(rèn)為，取消地價(jià)上限的城市，在房企投資聚焦下，預(yù)計(jì)部分核心地塊將競(jìng)拍出高溢價(jià)，但土拍分化仍將延續(xù)，非核心區(qū)仍會(huì)出現(xiàn)底價(jià)成交甚至流拍；而北上深有望根據(jù)市場(chǎng)變化優(yōu)化土拍規(guī)則，如部分區(qū)域取消或提升溢價(jià)率上限等。另外，2023年土地持續(xù)縮量，但優(yōu)質(zhì)地塊成交規(guī)模較去年同期有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目入市將對(duì)新房銷(xiāo)售形成支撐。央國(guó)企由于資金實(shí)力相對(duì)較好，后續(xù)拿地金額占比或繼續(xù)提升，而對(duì)于中小房企而言，核心城市拿地壓力增加。同時(shí)值得注意的是，隨著部分地塊競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，若企業(yè)高溢價(jià)拿地，則將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)壓縮，在市場(chǎng)調(diào)整期，房企仍需將確定性的銷(xiāo)售作為首要考慮因素，優(yōu)中選優(yōu)，保證項(xiàng)目安全性。

中指研究院提到，從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)領(lǐng)跑全國(guó)。2023年1-12月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額3116億元，居四大城市群之首。其中，綠城中國(guó)拿地金額為573億元，位居長(zhǎng)三角企業(yè)拿地金額榜首；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額1282億元，反超粵港澳大灣區(qū)位列第二；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額1149億元，位列第三。拿地面積來(lái)看，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地面積以1489萬(wàn)平方米位居四區(qū)域首位。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企國(guó)企仍是主力。中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國(guó)企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企，這與穩(wěn)健型國(guó)央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。

從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，12月入榜地塊成交金額門(mén)檻為41億元。入榜地塊中，嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0202單元29-01、31-02、32-01、33-02地塊以總價(jià)89億元位居榜首，其中，福州共入榜4宗地塊，總成交金額為237億元；武漢入榜2宗地塊，總成交價(jià)分別為51億元與42億元，廣州、常州、北京、寧波各入榜1宗地塊，總成交價(jià)分別為83億元、43億元、43億元與41億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。