一邊整合一邊“搶地” 保利地產(chǎn)能否重回第一梯隊(duì)

傳言已久的保利地產(chǎn)與保利置業(yè)整合大幕已在12月初開(kāi)啟，保利地產(chǎn)有望借機(jī)在規(guī)模上更上一層樓。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)也開(kāi)啟沖刺模式，一方面加速銷售沖刺3000億規(guī)模，一方面伺機(jī)拿地積極備糧，做大規(guī)模的野心不言而喻。不過(guò)，保利地產(chǎn)整合保利置業(yè)的重大關(guān)聯(lián)交易引起監(jiān)管層的關(guān)注，上交所發(fā)出問(wèn)詢函，要求保利地產(chǎn)回復(fù)相關(guān)問(wèn)題。

保利年底“搶收搶地”

12月7日，保利地產(chǎn)發(fā)布11月銷售情況，該月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額364.06億元，同比增長(zhǎng)137.41%。這是公司今年前11個(gè)月里第二個(gè)單月銷售額超過(guò)300億元的月份，僅次于6月份的381.04億元。今年1月至11月保利地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2742.74億元，同比增長(zhǎng)45.16%。雖然距離3000億仍有200多億之遙，但按照目前的供貨和銷售力度來(lái)看，保利仍有望沖入“3000億俱樂(lè)部”。

在年底各大城市土地集中放量之時(shí)，保利地產(chǎn)拿地“備糧”的力度也進(jìn)一步增強(qiáng)。公告披露，僅11月，保利通過(guò)掛牌、合作以及拍賣的方式在15個(gè)城市獲得地塊21宗，土地面積合約212.14萬(wàn)平方米，成交總價(jià)合計(jì)為241.41億元，在數(shù)量上超過(guò)萬(wàn)科11月新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這21個(gè)新增項(xiàng)目位于一線城市的有4個(gè)，均位于北京；位于二線城市的有3個(gè)，其余均位于三、四線城市。上述地塊中，成交金額最大的為北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)地塊，成交總價(jià)為62.9億元，面積最大的為九江市八里湖新區(qū)九江國(guó)際灣項(xiàng)目地塊，目前保利擁有該項(xiàng)目51%權(quán)益。

克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2017年1-11月房企新增土地價(jià)值TOP100》榜單也顯示，今年前11個(gè)月，保利地產(chǎn)新增土地總價(jià)值為1934.4億元，位列房企第四名。

從“萬(wàn)保招金”四大龍頭，到如今“碧恒萬(wàn)”5000億豪門，房地產(chǎn)行業(yè)座次重排也顯示出競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。那么，已然開(kāi)啟的保利地產(chǎn)與保利置業(yè)整合大幕，是否就是保利重回房企第一梯隊(duì)的一次契機(jī)？

上交所問(wèn)詢交易公允性

12月1日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬采用現(xiàn)金方式收購(gòu)公司實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)公司持有的保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)，成交價(jià)格為23.82億元，并按照50%的持股比例承接保利香港控股應(yīng)償還保利集團(tuán)的股東借款本金和應(yīng)付未付利息27.71億元，合計(jì)交易總價(jià)達(dá)到51.53億元。

事實(shí)上，保利香港控股主要資產(chǎn)就是持有保利置業(yè)39.66%股份（實(shí)際擁有40.39%的表決權(quán)）。該公告一并宣布的是，自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效之日起，以保利地產(chǎn)為核心對(duì)保利集團(tuán)境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，未來(lái)保利集團(tuán)及其下屬企業(yè)在境內(nèi)新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均由保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

此次整合涉及的重大關(guān)聯(lián)交易引起了監(jiān)管層的關(guān)注。上交所6日發(fā)出問(wèn)詢函，要求公司補(bǔ)充披露：該評(píng)估是否具有公允性；如該評(píng)估公允，本次交易中，公司在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的同時(shí)承接了控股股東對(duì)保利香港控股約27.71億元債權(quán)，本次交易是否公允。

對(duì)此，保利地產(chǎn)8日公告回復(fù)，本次交易的評(píng)估機(jī)構(gòu)具備相關(guān)的業(yè)務(wù)資格及獨(dú)立性，評(píng)估結(jié)果具有公允性。公司強(qiáng)調(diào)，保利地產(chǎn)承接的27.71億元債權(quán)已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）專項(xiàng)審計(jì)確認(rèn)，定價(jià)公允。

對(duì)于承接27.71億元債權(quán)是否損害上市公司利益的質(zhì)詢，公司解釋稱，公司承接的這筆債務(wù)系由于收購(gòu)保利香港控股50%股權(quán)而產(chǎn)生，與股權(quán)比例一致，符合上市公司提供財(cái)務(wù)資助的相關(guān)規(guī)定，履行了相應(yīng)的審議程序。

保利地產(chǎn)披露，截至2017年6月30日，保利香港控股應(yīng)付保利集團(tuán)的股東借款均為一年期左右的短期借款，加權(quán)平均利率約為4.35%。2017年11月，保利地產(chǎn)當(dāng)月新增有息負(fù)債平均融資成本4.95%，累計(jì)存續(xù)有息負(fù)債平均融資成本4.81%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。