降首付、降利率！京滬樓市新政落地，影響幾何？

一日之內(nèi)，幾大樓市關(guān)鍵政策在京滬兩個(gè)關(guān)鍵城市接連出臺(tái)。

12月14日，北京、上海先后發(fā)布樓市新政，均包含差別化調(diào)整首套及二套房的首付比例，調(diào)降房貸利率，以及對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化等。這也是繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，一線城市的又一次大動(dòng)作。

北京、上海可以稱(chēng)得上是全國(guó)樓市的“最強(qiáng)風(fēng)向標(biāo)”。重磅新政的落地，將會(huì)帶來(lái)哪些利好？又會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣影響？

降低首付款比例

據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，北京市首套住房個(gè)人住房貸款(含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款)最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)(東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū))50%、非城六區(qū)40%。

“北京原來(lái)首套房首付比為普宅35%、非普宅40%，二套首付比例為普宅60%、非普宅80%。首付比例均明顯下調(diào)，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房門(mén)檻明顯降低。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出。

同日，據(jù)“上海發(fā)布”微信公眾號(hào)，上海自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策。首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。另外，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)，二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

易居研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，上海調(diào)整前的首套房首付比為35%，二套房首付比普通住宅為50%、非普通住宅為70%。

“以600萬(wàn)總價(jià)的二套房購(gòu)置為例，過(guò)去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬(wàn)；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬(wàn)，即減少了120萬(wàn)的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬(wàn)，減少了180萬(wàn)的首付款支出。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門(mén)檻。

降低房貸利率下限

北京本次同步降低了房貸利率下限。具體來(lái)看，城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)+10個(gè)基點(diǎn)、不低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個(gè)基點(diǎn)。中指研究院指出，相比于原來(lái)首套加55個(gè)基點(diǎn)、二套加105個(gè)基點(diǎn)，房貸利率均明顯下調(diào)，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。

此外，北京還延長(zhǎng)貸款年限至30年，同樣有利于降低購(gòu)房者單月的還款壓力。

上海將首套房利率下限調(diào)整為不低于LPR-10個(gè)基點(diǎn)，二套房利率下限調(diào)整為不低于LPR+30個(gè)基點(diǎn)。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)二套住房利率下限調(diào)整為不低于LPR+20個(gè)基點(diǎn)。

“以200萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，過(guò)去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計(jì)算，月供為10134元。如此對(duì)比，新政前后月供減少了910元。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。

調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

自2014年現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以來(lái)，時(shí)隔9年北京再對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。中指研究院對(duì)比前后標(biāo)準(zhǔn)指出，差別主要包括單套建筑面積由140平方米以下調(diào)整為144平方米以下。五環(huán)內(nèi)成交單價(jià)上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六環(huán)成交單價(jià)上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六環(huán)外成交單價(jià)上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，和深圳的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，深圳直接取消了總價(jià)的要求，而北京則是對(duì)總價(jià)線做了調(diào)整，對(duì)于總價(jià)依然是有要求的。

“從北京普通住宅的調(diào)整來(lái)看，在北上深中屬于最為嚴(yán)格，不但限定了單套面積，也限定了單價(jià)。對(duì)價(jià)格的上限進(jìn)行了更為清晰的界定，也突出了對(duì)‘房住不炒’基調(diào)的堅(jiān)持。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，由于北京的大量新增供應(yīng)都在五環(huán)外，這一調(diào)整本身更有利于外圍區(qū)域新房去化，以及五環(huán)內(nèi)二手房熱度回升。

上海的調(diào)整情況，則一是優(yōu)化了標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定條件，剔除價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；二是適度提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

“普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)以住房物理要素作為認(rèn)定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。“嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

對(duì)整體熱度提升料將起到較大作用

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本次北京、上海的政策調(diào)整整體力度較大，涉及面較廣，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻上全面發(fā)力，釋放了更加積極信號(hào)，對(duì)當(dāng)?shù)匾约叭珖?guó)市場(chǎng)情緒均將帶來(lái)積極引導(dǎo)。

“新政有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步影響價(jià)格預(yù)期。”陳文靜表示。

“降低購(gòu)房門(mén)檻，讓更多有購(gòu)買(mǎi)力的人群入市，提高二手房和新房的去化，緩解業(yè)主和開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房的預(yù)期，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢(shì)。同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)交易循環(huán)，緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)的雙重目的。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

本次調(diào)整后再看兩地樓市的限制性措施，除了限購(gòu)政策外已基本“一步到位”。張波認(rèn)為，“預(yù)計(jì)明年一季度末會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反饋再進(jìn)行政策跟進(jìn)，最值得關(guān)注的是限購(gòu)的放松，這也是一線城市中政策效力最為明顯的。”

新政對(duì)兩地樓市的促進(jìn)效果值得期待，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)12月下半月的一二手成交量將迎來(lái)一波明顯上漲，2024年一季度市場(chǎng)將會(huì)明顯企穩(wěn)，有望出現(xiàn)一個(gè)“小陽(yáng)春”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。