中央定調(diào)2024樓市：積極化解房地產(chǎn)風險、加快推進“三大工程”建設(shè)等

中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。本次會議對房地產(chǎn)金融風險的防范化解，予以高度重視。

會議強調(diào)，持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風險。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議指出，加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

此次中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)明顯更為重視，在強調(diào)化解房地產(chǎn)風險的基礎(chǔ)上，對于“加強三大工程”建設(shè)以及發(fā)展新模式均有諸多表述。

專家認為，從本次會議來看，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險仍是2024年重要目標，企業(yè)資金支持政策有望進一步落地見效。

“房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)著眾多上下游產(chǎn)業(yè)，過去兩年行業(yè)經(jīng)歷了超調(diào)，而明年房地產(chǎn)能否企穩(wěn)對穩(wěn)定宏觀大局尤為重要。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。

“從會議內(nèi)容來看，2024年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重心和重點在于防范化解風險，從認識層面和工作重心來說，各地會把化解風險作為最核心的一項工作，這充分體現(xiàn)了中央對于房地產(chǎn)金融風險防范化解的高度重視。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為。

同時，專家預計，在推動實質(zhì)性保交樓，企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合方面，2024年將夯實企業(yè)自救主體責任和地方屬地責任方面下功夫。

房地產(chǎn)金融問題倍受關(guān)注

“2024年房地產(chǎn)工作的主題仍是防風險。從目前形勢看，需要持續(xù)控制風險擴散的情況，一些穩(wěn)健經(jīng)營企業(yè)，國企也出現(xiàn)了債務(wù)問題，這對地價房價仍在調(diào)整也產(chǎn)生了一定影響。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

此次中央工作經(jīng)濟工作會議，進一步強調(diào)“持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風險”“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險”。

“風險防范化解強調(diào)了統(tǒng)籌解決的概念，這說明對于房地產(chǎn)風險的化解，要更加系統(tǒng)和全面，尤其要綜合房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等領(lǐng)域，以統(tǒng)籌思維而非孤立的思維去理解這個問題，說明房地產(chǎn)風險防范問題更加復雜，相關(guān)工作需要有新思路。”嚴躍進表示。

陳文靜認為，當前房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項目保交付等方面，預計2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，“三個不低于”若能實質(zhì)性落地，將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。

值得關(guān)注的是，此次中央經(jīng)濟工作會議，再度提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”。

今年10月末，中央金融工作會議強調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，11月以來多部委召開企業(yè)座談會落實相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行召開企業(yè)座談會，提出要加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持。

根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為412.8億元，環(huán)比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

“本次會議后，在加大對房企融資支持的基礎(chǔ)上，預計將增強對民企信用水平的支持，包括進一步探索有效增信措施，豐富信用保護工具，適度擴大民企債券融資工具適用范圍等。同時，會將房企融資和預售資金監(jiān)管統(tǒng)籌考量，探索更為靈活的方案，在保障預售資金安全的前提下，更大發(fā)揮資金效力。”58安居客研究院院長張波稱。

另外，陳文靜認為，化解房企風險仍需要推動企業(yè)恢復自我造血能力，市場銷售得到實質(zhì)性修復，是改善企業(yè)資金面的關(guān)鍵。

而銷售市場好轉(zhuǎn)仍需要需求端政策繼續(xù)托底發(fā)力，預計2024年一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購政策，核心二線城市有望全面取消限購，更多三四線城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

建立新發(fā)展模式須“先立”而非“先破”

值得關(guān)注的是，此次中央經(jīng)濟工作會議，再度提及“三大工程”建設(shè)，以及房地產(chǎn)新模式的建立。

2023年以來，中央已多次在重要會議中強調(diào)“三大工程”的重要性，國常會亦先后審議通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導意見。

本次會議進一步強調(diào)“加快推進保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等三大工程，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

嚴躍進認為，這充分說明，對于建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要性和迫切性，這一表述吻合此前“先立后破”的總體要求。“房地產(chǎn)新發(fā)展模式要建立，就必須‘先立’，而非‘先破’。”

“推進保障性住房發(fā)展的新模式，將是下一輪房地產(chǎn)市場的重要舉措，預計未來保障性住房建設(shè)開發(fā)節(jié)奏會進一步加快。”張波稱。

陳文靜也認為，預計各地將因城施策陸續(xù)出臺城中村改造實施細則，一批項目有望進入實施階段。

“2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關(guān)重要。”陳文靜補充道。

“城中村改造是提升大中城市居住品質(zhì)提升的重要舉措，也是住房改善的重要舉措。通過消除安全風險隱患，改善居住環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，可推動城市高質(zhì)量發(fā)展。同時，預計明年對置換類改善的稅費減免等政策，推進力度也會加大。”張波稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。