蘇州新房降價(jià)不再受限？年底房企促銷季來(lái)臨，各地審批調(diào)價(jià)有望更靈活

蘇州在“限跌令”方面的回應(yīng)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

日前，在蘇州市12345陽(yáng)光便民網(wǎng)站上，有網(wǎng)友反映稱，“保利時(shí)光印象雅苑8月份買的頂樓中間戶，說(shuō)是價(jià)格最低了。10月30日賣出的同樓層同戶型還是邊戶居然比中間戶還便宜6萬(wàn)送的禮品也很豐盛，短短兩三個(gè)月居然如此降價(jià)。”

對(duì)此，網(wǎng)上流傳的圖片顯示，蘇州相城區(qū)便民服務(wù)員回復(fù)稱，目前，蘇州市商品房實(shí)行一房一價(jià)，申領(lǐng)銷售許可前先進(jìn)行價(jià)格備案。實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)銷售；低于備案價(jià)銷售的，低于備案價(jià)的幅度，暫無(wú)相關(guān)限制，承辦單位為蘇州相城區(qū)住建局。

記者在蘇州市12345陽(yáng)光便民網(wǎng)站上，并未看到上述回復(fù)。不過(guò)，該事件卻引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于蘇州新房?jī)r(jià)格取消限跌令的討論，那么，蘇州是否取消了新房降價(jià)的限制？

對(duì)此，蘇州市住建局相關(guān)人士告訴財(cái)聯(lián)社記者，“新房銷售是開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)制定價(jià)格，一房一價(jià)，我們對(duì)于價(jià)格調(diào)整本身就沒有相關(guān)方面的限制。”

蘇州相關(guān)部門也向媒體表示，樓盤銷售的房源本身屬于商品，如果不允許開發(fā)商降價(jià)促銷，有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

“此次蘇州可謂第一個(gè)‘吃螃蟹’的城市，因?yàn)檫@兩年在地方政策中，降價(jià)屬于比較敏感的問(wèn)題。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前蘇州從房企資金狀況的角度來(lái)制定價(jià)格策略，值得肯定。

記者了解到，2022年以來(lái)，多地出臺(tái)限制商品房成交價(jià)格下跌幅度等相關(guān)政策，為房?jī)r(jià)設(shè)置“跌停板”，要求項(xiàng)目降價(jià)幅度不能超過(guò)15%或10%，并對(duì)存在不正當(dāng)降價(jià)的企業(yè)不給予項(xiàng)目網(wǎng)簽備案。

今年以來(lái)，已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目因降價(jià)促銷力度過(guò)大被叫停。萬(wàn)科昆山兩項(xiàng)目就曾因降價(jià)促銷幅度過(guò)大而被處罰，武漢、惠州樓盤也因大幅降價(jià)促銷一度被叫停網(wǎng)簽等。

“此前，預(yù)售審批價(jià)格上下浮動(dòng)15%范圍內(nèi)，開發(fā)商可以自由調(diào)整，超過(guò)調(diào)整幅度就要重新備案，目的是防止開發(fā)商過(guò)大幅度調(diào)整價(jià)格，防止市場(chǎng)大起大落。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按目前的市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)若要在防風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)又能夠促進(jìn)銷售，有必要適度松動(dòng)價(jià)格方面一些限制。

“商品房?jī)r(jià)格漲跌由市場(chǎng)決定，這可能是未來(lái)房地產(chǎn)雙軌制的推進(jìn)方向。商品房回歸商品屬性，備案價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)可接受的價(jià)格來(lái)定，如果價(jià)格過(guò)高賣不動(dòng)，就應(yīng)該降價(jià)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者。

其進(jìn)一步表示，類似蘇州這樣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市，一定程度內(nèi)的跌價(jià)被允許，原因是房?jī)r(jià)的底部容易觸達(dá)，由于城市本身存在大量購(gòu)房需求，一旦價(jià)格到位，自然成交量就會(huì)起來(lái)。但也要看到，當(dāng)下還在向雙軌制推進(jìn)過(guò)程中，不代表房企的“跌價(jià)”行為，在所有城市都會(huì)得到允許。

從蘇州樓市交易情況來(lái)看，仍面臨一定壓力。中指院數(shù)據(jù)顯示，1-11月蘇州新房成交539.5萬(wàn)平方米，同比下跌19%。其中，11月單月，蘇州新房成交41.94萬(wàn)平方米，同比下跌19%，環(huán)比下跌3%。

值得關(guān)注的是，臨近年末，降價(jià)促銷成為房企常用的營(yíng)銷策略，多個(gè)房企準(zhǔn)備在年底通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售。

“年底降價(jià)促銷具有階段性特點(diǎn)，能夠使企業(yè)快速回籠資金。”中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂表示，部分房企為了沖刺年底業(yè)績(jī)，正計(jì)劃加強(qiáng)優(yōu)惠促銷力度，主要方式有一口價(jià)、特惠房、送車位券、送家電、送高端禮品以及增加分銷渠道等。

在此情況下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降的情況？對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)大幅下降，但各地審批調(diào)價(jià)機(jī)制會(huì)更加靈活。

在張波看來(lái)，對(duì)于基礎(chǔ)面較差的部分三四線城市，如任由房?jī)r(jià)下跌，并且是大幅下跌，一方面容易導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)非理性變化，另一方面也容易導(dǎo)致大量跌破成本價(jià)的房源出現(xiàn)，反而可能會(huì)導(dǎo)致“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

“因此，大部分城市當(dāng)下對(duì)于房?jī)r(jià)下調(diào)還是存在行政性管控的，這種管控在很多城市也有其必要性。”張波補(bǔ)充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。