已經(jīng)增長(zhǎng)到壓迫房?jī)r(jià)下跌的程度,這也可以解釋最近幾個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)中,一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。一線城市目前庫(kù)存高企的主要?jiǎng)右?,是市?chǎng)交易降低到了歷史底部。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,真實(shí)的庫(kù)存規(guī)模其實(shí)不高,反而是低于歷史水平,房?jī)r(jià)指數(shù)下跌只是階段性現(xiàn)象,
總體上說(shuō),一線城市房?jī)r(jià)是漲多跌少、漲長(zhǎng)跌短”。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將進(jìn)入三四線城市房?jī)r(jià)再無(wú)周期、一二線城市資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期向上的時(shí)代。”興業(yè)證券研究員閻常銘認(rèn)為。成交凍結(jié),庫(kù)存周期上升
截至2017年10月底,檢測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬(wàn)平方米,環(huán)比減少2.1%,同比減少10.1%。自2015年以來(lái),全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì),充分體現(xiàn)了近三年全國(guó)去庫(kù)存戰(zhàn)役取得了較好的效果。當(dāng)前全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平,即庫(kù)存規(guī)?;芈涞搅怂哪昵暗乃健?rdquo;易居研究院稱。從區(qū)域看,一線、二線、三四線這三類城市的住宅庫(kù)存總量都呈現(xiàn)環(huán)比、同比的下滑態(tài)勢(shì),分別為2168萬(wàn)平方米、23884萬(wàn)平方米和13438萬(wàn)平方米,環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%,,同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。一般房地產(chǎn)業(yè)界認(rèn)為,庫(kù)存去化周期的合理區(qū)間為12~16個(gè)月,高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大,低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。在這80個(gè)城市中,新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為10.8個(gè)月,已小于合理區(qū)間。但三類城市的去庫(kù)存情況卻各有不同,其中,二線、三四線城市新建商品住宅的庫(kù)存去化周期為10.7和10.9個(gè)月,很多三四線城市的去庫(kù)存周期已經(jīng)明顯收窄,有16個(gè)三線城市低于8個(gè)月的水平。而一線城市的庫(kù)存去化周期則是2010年來(lái),首次超過(guò)其他城市,達(dá)到了11.9個(gè)月。
過(guò)去的市場(chǎng)分化講的其實(shí)是一二線城市去庫(kù)存效果較好、三四線去庫(kù)存不佳的現(xiàn)象。但近幾個(gè)月似乎這個(gè)概念有所顛倒,換而言之,一線城市去庫(kù)存周期反而是比較高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。一二線資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期向上一線城市去庫(kù)存周期超過(guò)了12個(gè)月就屬于偏高的水平,這也是出現(xiàn)了一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),
如果對(duì)比歷史數(shù)據(jù),過(guò)去一線城市去庫(kù)存周期超過(guò)12個(gè)月的時(shí)候也是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌,所以類似的關(guān)系基本匹配。”一線城市消化周期的上升主要源于市場(chǎng)交易降低到了歷史底部。以北京為例,今年1~10月份的新建商品住宅成交面積為436萬(wàn)平方米,同比下跌46%,已處于歷史最低點(diǎn)。克而瑞上海區(qū)域首席分析師葉茂介紹,由于政府嚴(yán)控預(yù)售證價(jià)格問題,今年至少有50個(gè)項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格沒有達(dá)到預(yù)期,選擇推遲開盤,導(dǎo)致截至10月底,上海供應(yīng)量和成交量與同期相比均減半。根據(jù)克爾瑞的區(qū)域成交監(jiān)測(cè),今年上海成交均價(jià)整體高于2016年,每個(gè)月都屬于供不應(yīng)求的狀態(tài),價(jià)格依舊堅(jiān)挺。撇除限價(jià)限簽的因素后,廣州房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅也可觀。而深圳的新房只要稍微給購(gòu)房者讓利,購(gòu)房者的購(gòu)買神經(jīng)就被撩撥起來(lái),整體去化率達(dá)到7成左右。閻常銘表示,房地產(chǎn)本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象,去年至今年預(yù)計(jì)有至少13萬(wàn)億元金融杠桿加在房地產(chǎn)需求端,防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的大趨勢(shì),也決定了未來(lái)按揭將回到一二線城市,帶來(lái)的趨勢(shì)和格局就是三四線城市房?jī)r(jià)再無(wú)周期,而一二線城市的資產(chǎn)價(jià)格將長(zhǎng)期向上。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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