監(jiān)管再次強(qiáng)調(diào)支持房企合理融資，股權(quán)、債券融資各有發(fā)力點(diǎn)

從政策高度關(guān)注，到金融機(jī)構(gòu)全力支持，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展正在進(jìn)行時(shí)。

11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，在此次高層座談會(huì)上，監(jiān)管再次提及強(qiáng)調(diào)：一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

早在去年底，證監(jiān)會(huì)就出臺(tái)了支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“股權(quán)五條”等政策措施，堅(jiān)持股債聯(lián)動(dòng)，堅(jiān)持融資支持與風(fēng)險(xiǎn)防控并重，滿足正常經(jīng)營(yíng)房企的合理融資需求和穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，近年來(lái)，在滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資上，券商發(fā)揮自身專業(yè)化綜合服務(wù)能力，在通過(guò)資本市場(chǎng)提供債券融資、股權(quán)融資上已經(jīng)取得一定的成效，并且通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs方式，協(xié)助企業(yè)盤活資產(chǎn)，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了助力。

政策高度關(guān)注房地產(chǎn)形成邊際提振效應(yīng)

公開(kāi)資料顯示，截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內(nèi)房企98家，其中，港股上市房企達(dá)93家，總市值合計(jì)約2.3萬(wàn)億元。持續(xù)支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，離不開(kāi)資本市場(chǎng)的支持。

從政策導(dǎo)向來(lái)看，第六次中央金融工作會(huì)議以及央行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)中均提到“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好‘第二支箭’支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。”

自房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以來(lái)，政策積極落實(shí)“三支箭”、房地產(chǎn)“金融十六條”等政策，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資性現(xiàn)金流的有益補(bǔ)充。

與此同時(shí)，在金融支持房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型上，要求金融機(jī)構(gòu)積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革。“三大工程”即保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。“三大工程”建設(shè)既可以擴(kuò)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，也為相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了新的方向。

中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，金融機(jī)構(gòu)積極參與房地產(chǎn)領(lǐng)域的“三大工程”建設(shè)，一方面有利于金融機(jī)構(gòu)擺脫對(duì)于房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的依賴，另一方面也有助于化解現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，幫助推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建新發(fā)展模式。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以來(lái)，中央各部委及地方各部門積極出臺(tái)房地產(chǎn)領(lǐng)域支持政策。各部委積極出臺(tái)房地產(chǎn)基本面支持政策，對(duì)市場(chǎng)起到邊際提振效果。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，10月單月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降11.0%，較前值保持平穩(wěn)；銷售金額同比下降8.1%，降幅收窄5.5個(gè)百分點(diǎn)。

股權(quán)、債券融資，REITs持續(xù)助力房企融資

金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的需要，也是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。今年9月，證監(jiān)會(huì)明確指出，要大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

一方面，加大力度、加快速度抓好資本市場(chǎng)各項(xiàng)支持政策措施落地見(jiàn)效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型；另一方面，落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

回到一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求的落腳點(diǎn)，借助資本市場(chǎng)，房企在股權(quán)融資、債券融資方面取得一定成效。

數(shù)據(jù)顯示，股權(quán)融資方面，去年底以來(lái)，已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購(gòu)重組項(xiàng)目通過(guò)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)或備案，擬融資合計(jì)約440億元。例如，近期多單股權(quán)再融資取得進(jìn)展。其中，招商蛇口、陸家嘴、華發(fā)股份等企業(yè)再融資完成。

近期，萬(wàn)科美元債陷入輿論危機(jī)，11月6日，萬(wàn)科和境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)展開(kāi)線上交流，會(huì)議期間深圳市國(guó)資委、深圳地鐵都明確表示將堅(jiān)定支持萬(wàn)科的正常經(jīng)營(yíng)。政策大力支持不同所有制房企，隨著后續(xù)針對(duì)房企融資需求的政策相繼落實(shí)，對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)的房企而言，開(kāi)發(fā)貸、債券、股權(quán)等融資渠道都將更為通暢。

此外，金融機(jī)構(gòu)還在不斷拓展服務(wù)模式，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為例，有著協(xié)助企業(yè)盤活資產(chǎn)，豐富居民資本市場(chǎng)投資工具的雙重作用。中信證券在REITs上也有積極布局。公司介紹，目前成功完成華夏北京保障房REIT、華夏華潤(rùn)有巢REIT發(fā)售工作，助力保障性租賃住房市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展；此外，還在積極推動(dòng)華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、印力集團(tuán)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。

資本市場(chǎng)在房企債券融資同樣大有可為，今年1-10月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過(guò)2300億元。此外，中證金融公司也與地方擔(dān)保公司“央地合作”模式增信支持民營(yíng)房企發(fā)行債券。

中信證券表示，今年前10月，公司也已協(xié)助42家房地產(chǎn)企業(yè)完成共計(jì)75筆債券及17筆ABS產(chǎn)品發(fā)行，合計(jì)融資規(guī)模992.70億元；其中，公司積極落實(shí)“第二支箭”及“央地合作”增信模式，支持9家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行13筆債券，合計(jì)融資規(guī)模109.50億元。

此外，金融機(jī)構(gòu)還在不斷拓展服務(wù)模式，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為例，有著協(xié)助企業(yè)盤活資產(chǎn)上，豐富居民資本市場(chǎng)投資工具的雙重作用。中信證券在REITs上也有積極布局。公司介紹，目前成功完成華夏北京保障房REIT、華夏華潤(rùn)有巢REIT發(fā)售工作，助力保障性租賃住房市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展；此外，還在積極推動(dòng)華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目完成受理。

值得關(guān)注的是，在推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展上，監(jiān)管已經(jīng)發(fā)布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，將公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，拓展REITs底層資產(chǎn)范圍的覆蓋度，目前首批已受理4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)，中信證券還將從債券融資、股權(quán)融資、公募REITs、私募股權(quán)投資基金等方面發(fā)力，積極發(fā)揮金融服務(wù)實(shí)體的作用，推進(jìn)各項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)政策落實(shí)。

“以債券融資為例，積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行，通過(guò)創(chuàng)設(shè)CDS、CRMW等方式多渠道、多手段支持民營(yíng)地產(chǎn)合理資金需求，還將積極推動(dòng)CMBS、類REITs等項(xiàng)目發(fā)行，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資金，緩解債務(wù)壓力”中信證券上述人士指出，股權(quán)融資方面，中信證券將積極推動(dòng)上市房企股權(quán)再融資和并購(gòu)重組，積極協(xié)助出險(xiǎn)房企通過(guò)債務(wù)重組等方式穩(wěn)妥化解風(fēng)險(xiǎn)。并將積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs等，助力企業(yè)盤活資產(chǎn)，探索行業(yè)新發(fā)展模式。

此外，中信證券還表示，未來(lái)，還將繼續(xù)推動(dòng)與各房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)聯(lián)合設(shè)立私募股權(quán)投資基金的方式投資及盤活存量持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

政策呵護(hù)與風(fēng)險(xiǎn)處置兩手抓

冰凍三尺非一日之寒，在整體行業(yè)下行之下，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下調(diào)，房地產(chǎn)融資難困局仍需久久為功。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)展，一方面要呵護(hù)，提供政策支持，一方面也要做好風(fēng)險(xiǎn)處置與違規(guī)查處工作。

在政策呵護(hù)上，可以持續(xù)發(fā)揮中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”增信模式作用，促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問(wèn)題。同時(shí)，做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。

對(duì)于監(jiān)管而言，穩(wěn)妥做好風(fēng)險(xiǎn)處置和違規(guī)查處對(duì)市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)發(fā)展同樣重要。此前，監(jiān)管也有相關(guān)表態(tài)，堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)應(yīng)對(duì)上市房企集中退市問(wèn)題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。此外，從嚴(yán)查處上市房企、發(fā)債房企財(cái)務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)未履職盡責(zé)等違法違規(guī)行為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。