深圳土地新規(guī)劃出爐 計劃3年后住房供應大增65萬套

房住不炒”，房價平穩(wěn)。在租售并舉的制度體系下，深圳樓市大幅開啟供給側改革，增加土地供應和住房供應；同時，深圳還將繼續(xù)捍衛(wèi)產業(yè)升級前沿城市的地位，很多區(qū)域土地供應向產業(yè)用地傾斜。在深圳市規(guī)土委近日印發(fā)的《深圳市城市建設與土地利用

十三五”規(guī)劃》（以下簡稱十三五規(guī)劃）中，深圳計劃2016-2020五年內，通過城市更新提供30平方公里用地規(guī)模，通過土地整備釋放用地50平方公里，新增建設用地87平方公里。此外，深圳還提出新增住房供應65萬套的目標，這大大超過了深圳每年新建住宅的消化量，深圳業(yè)內人士指出，如果這些目標順利完成，將大大平抑未來房價大幅上漲的預期。產業(yè)用地優(yōu)先隨著近年來深圳地價不斷攀高，民間聲音曾多次表達高成本土地對制造業(yè)發(fā)展的擔憂。從本次規(guī)劃看，深圳正在試圖扭轉這一局面。根據規(guī)劃，到2020年，深圳全市工業(yè)用地占建設用地比重將不低于30%，并通過優(yōu)化管理政策，以穩(wěn)定的產業(yè)空間規(guī)模支撐產業(yè)持續(xù)升級轉型。具體做法是，將19個制造業(yè)基礎良好、集中成片且單個規(guī)模在10-20平方公里左右的產業(yè)園區(qū)劃設為產業(yè)集聚引導區(qū)。今后將嚴控產業(yè)集聚引導區(qū)內工業(yè)用地改變用途，且新增制造業(yè)項目原則上將布局在區(qū)內。這意味著，區(qū)內

工改商”和

工改居”將受到嚴格限制，而

工改工”比例有望提高。從所在位置看，規(guī)劃的19個產業(yè)集聚引導區(qū)有18個位于寶安、龍崗、龍華、坪山及光明新區(qū)。上述新增的產業(yè)用地大部分也將位于這些區(qū)域。這與深圳對各區(qū)的定位相吻合。根據規(guī)劃，羅湖、福田、南山及鹽田將重點強化現代服務業(yè)發(fā)展，兼顧高端研發(fā)功能；寶安、龍崗、龍華、坪山及光明新區(qū)重點保障先進制造業(yè)發(fā)展，同步培育生產性服務功能；大鵬新區(qū)則發(fā)展旅游服務及生態(tài)保育功能，逐步降低現有工業(yè)用地規(guī)模和比重。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉告訴記者，這樣的區(qū)域分工有助于將產業(yè)空間向外圍疏導，理順各片區(qū)間關系。此外，通過軌道交通建設，將深圳中心區(qū)和外圍區(qū)域相連，將能創(chuàng)造出更大的空間利用價值。今年的土拍情況也印證了產業(yè)優(yōu)先原則。目前，重大產業(yè)及總部經濟等項目用地供應已經成為深圳新增土地供應的主流。據深圳市規(guī)土委統(tǒng)計，今年前三季度深圳商辦、工業(yè)用地合計成交31宗，總建設用地面積近55萬平方米，合計收金超過418億元。在今年7月份深圳規(guī)土委公布的年度土地出讓計劃中，2017年安排產業(yè)用地供應規(guī)模203公頃，商業(yè)服務業(yè)設施用地98公頃，合共占約22.3%；包括商品房和保障房用地在內的居住用地共計劃供應218公頃，僅占約16.1%。未來，深圳將繼續(xù)向產業(yè)用地傾斜。世聯行在研報中指出，深圳未來8-10年將有約3000萬平方米的工業(yè)用地供應入市，其中正在進行的有1200萬平方米，準備報專項規(guī)劃的約有1000萬平方米，未來5年計劃新增約800萬平方米。住房供給大增去年10月開始調控以來，深圳樓市趨于平靜，目前已經創(chuàng)下了新房均價連續(xù)11個月環(huán)比下跌的記錄。而此次規(guī)劃也大幅增加了未來的住房供應。十三五期間，深圳計劃新增住房有效供應65萬套。其中，新建商品住房批準預售與現售30萬套，保障性住房和人才住房（以下簡稱

保障房”）供應35萬套。深圳多位業(yè)內人士指出，如上述計劃得以施行，深圳未來三年的新建商品房及保障房供應量均將大幅增加，這有助于實現

房住不炒”，房價平穩(wěn)。這一計劃正在逐步施行。2016年，深圳計劃供應商品房4.3萬套，實際供應4.4萬套，最終成交4.04萬套。今年，新建商品房計劃供應量提高到8萬套，保障房計劃供應量也由去年的4萬套增加到今年的5萬套，增長約20%。而深圳樓市截至目前，新房成交不足3萬套。不過，談及上述住宅供應量最終能否按計劃完成，一些業(yè)內人士也持謹慎態(tài)度。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，由于過去幾年深圳住房供應

欠賬太多”，未來能否扭轉供不應求的基本格局仍是未知數。過往歷史紀錄顯示，深圳土地供應計劃多次未能完成。如去年，深圳計劃供應居住用地125公頃，但實際供應居住用地面積98.5公頃，只完成了全年計劃供地任務的約78%。因此，如欲實現65萬套的住房有效供應，需要足量住宅用地支撐，未來能否提升住房土地供應是關鍵。深圳商品房和保障房的土地供應，大部分用地來源于以舊改為主的城市更新。根據規(guī)劃文件，

十三五”期間新增建設的21萬套保障房中，有13萬套來自城市更新配建。宋丁認為，盡管新增住房用地有助于適度平衡供需關系，但最終能否供應足夠的住房用地仍不確定。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。