關(guān)乎2018樓市 51家金融巨頭密會多家房企

券商中國記者獲悉，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國開行、中信銀行、民生銀行、華 夏銀行、郵儲銀行、恒豐銀行、北京銀行、廈門國際銀行、首譽光控、信達資產(chǎn)、天弘資產(chǎn)、外貿(mào)信托、北京信托、嘉實資本、中信資本、百度金融等51家金融機構(gòu)近日“密會”20余家房地產(chǎn)企業(yè)，地點選在了證監(jiān)會四層會議室，而這場閉門研討會的主題是“如何迎接十九大后地產(chǎn)新機遇？——2018中國房地產(chǎn)市場趨勢展望&投資策略”。

這場閉門會上，各方就未來房地產(chǎn)市場走勢、市場風險與金融風險的防范、金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作契機及行業(yè)未來發(fā)展機會等主要問題進行了深入交流。

“金融機構(gòu)和房企現(xiàn)場分歧較大，主要是目前房企融資壓力太大。但各方基本認可的是，住房市場將進一步回歸居住屬性。以北京、上海、深圳為主的部分中心 城市競爭力優(yōu)勢帶來房地產(chǎn)市場發(fā)展向好。與此同時，的住房租賃市場空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊藏金融藍海。”一位參會人員向券商中國記者透露。

金融機構(gòu)五大核心觀點

券商中國記者拿到的這場閉門研討會之會議紀要文件顯示，51家金融機構(gòu)就“房地產(chǎn)市場主基調(diào)、樓市分化下機會、房企融資產(chǎn)品、住房租賃市場”等方面闡述了看法，主要可總結(jié)為以下五大核心觀點：

第一：十九大再次確定“房住不炒”主基調(diào)，住房市場將進一步回歸居住屬性，金融機構(gòu)投資要緊緊把握政策精神與導向，嚴控風險，在此基礎(chǔ)上有序、健康推進地產(chǎn)金融業(yè)務。

點評：“住房市場將進一步回歸居住屬性”，這與十九大報告提出的“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”要求定位一以貫之，房價暴漲幾乎毫無可能。明年金融對于房地產(chǎn)的支持力度是否會大幅縮減？目前還不好下定論，但“嚴控風險”是明確的。

第二：關(guān)注中國城市群及部分中心 城市的市場發(fā)展機會，目前房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的壓艙石，未來將繼續(xù)加強與布局在這些區(qū)域的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)合作。

點評：“目前房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的壓艙石”一語點出房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之緊密聯(lián)系。“關(guān)注中國城市群及部分中心 城市的市場發(fā)展機會”這也直接意味著，布局在中國城市群及北上深杭等部分中心 城市的房企仍將備受金融機構(gòu)“厚愛”。

第三：當前房企融資面臨一定壓力，直接融資規(guī)模顯著下降且融資利率較高，隨著國家對金融風險控制政策的規(guī)范，未來利率會逐步降低，直接融資市場也將越來越規(guī)范。

點評：“未來利率會逐步降低，直接融資市場也將越來越規(guī)范。”這話，其實是對在場房地產(chǎn)企業(yè)做出的“安慰與心理按摩”。

第四：租賃市場空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊藏金融藍海，但租賃市場也存在回報率低等問題，金融機構(gòu)需加快完善金融手段，加快融資創(chuàng)新，以多元化、多渠道資金促進租賃全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展；政府也需要出臺相應措施，在政策和資金等方面給予支持。

點評：“租賃市場空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊藏金融藍海”這是金融機構(gòu)對在場房地產(chǎn)企業(yè)布局住房租賃市場發(fā)出的“響亮號召”，“租購并舉”將使得住宅租賃業(yè)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新引擎。但如何解決租賃市場回報率低等問題需要各方合力、政策和資金支持。

第五：從2014年開始證監(jiān)會已經(jīng)把企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務由審批制變成備案制，明年會跟進。借此機遇，近年來金融機構(gòu)不斷開發(fā)出類REITs、消費金融、存量債券等金融創(chuàng)新產(chǎn)品，支持房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。金融機構(gòu)都看好這些產(chǎn)品，相信未來會有長足的發(fā)展，會有更強的生命力。

點評：“類REITs、消費金融、存量債券等金融創(chuàng)新產(chǎn)品”被金融機構(gòu)看好，監(jiān)管部門亦予以高度支持。這也意味著，在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的大背景下，住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。例如，國內(nèi)首單長租公寓類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）項目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”，以及國內(nèi)首單央企租賃住房REITs項目“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”日前均獲批發(fā)行。當下還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類REITs項目，相關(guān)產(chǎn)品有望在近期獲批。

房企四大核心觀點

券商中國記者拿到的這場閉門研討會之會議紀要文件顯示，華 夏幸福、榮盛發(fā)展、泰禾集團、中國金茂、首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、金融街控股、金隅地產(chǎn)、海航地產(chǎn)、當代置業(yè)、隆基泰和、中冶置業(yè)、北辰實業(yè)、魯能集團、銀億股份、朗詩綠色地產(chǎn)等20余家房地產(chǎn)企業(yè)參加了閉門會，討論十分熱烈，可概括為以下四大核心觀點：

第一：房地產(chǎn)調(diào)控有利于行業(yè)長遠發(fā)展，房企發(fā)展短期將面臨一定壓力，但從長遠看要關(guān)注長效機制引導下各個領(lǐng)域涌現(xiàn)出的新機會。

點評：這也直接意味著，房企將進入“從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢”的階段，同時各方期待長效機制如何落地執(zhí)行。

第二：穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的核心，企業(yè)應重視防范經(jīng)營管理風險，繼續(xù)保證財務穩(wěn)健與資金安全，合理控制企業(yè)資產(chǎn)負債水平。

點評：“降低負債率”將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來兩年的主要任務之一，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流至關(guān)重要。據(jù)統(tǒng)計，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點。共有16家上市房企負債1000億元以上。

房企高杠桿經(jīng)營下可能導致負債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴張，最終導致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

第三：未來行業(yè)分化加劇，行業(yè)集中度持續(xù)提升。大型企業(yè)規(guī)模將持續(xù)壯大，部分快速增長的中小企業(yè)未來將走住宅與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的特色化道路。

點評：“大型企業(yè)規(guī)模將持續(xù)壯大，部分快速增長的中小企業(yè)未來將走住宅與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的特色化道路。”未來房地產(chǎn)行業(yè)分化繼續(xù)，大型房企業(yè)績猛增，而中小房企生存艱難，需謀求特色化經(jīng)營。

根據(jù)地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年前10月銷售業(yè)績前20強的企業(yè)中，碧桂園、萬科、恒 大、融創(chuàng)等15家房企業(yè)績已超過2016年全年。這20家企業(yè)前10月銷售業(yè)績總和為3.4萬億元，比去年全年業(yè)績超出4820億元。對比之下，業(yè)績虧損的上市房企數(shù)量也在增多。

第四：目前多家房企積極試水租賃業(yè)務。對房企來說，租賃市場可為企業(yè)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提升企業(yè)利潤穩(wěn)定性，應抓住機遇合理布局。

點評：今年下半年以來，住房租賃市場成為各方資本競相追逐的“新風口”。傳統(tǒng)房企如萬科、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等公司已表示，將積極布局長租公寓領(lǐng)域。早在去年6月份，國務院辦公廳就曾出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確指出，到2020年基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。多地推出的“租售同權(quán)”等新政給住房租賃市場帶來新氣象。

此外，大公國際資信、中誠信評級、聯(lián)合資信等信用評級機構(gòu)和行業(yè)智庫專家（中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國房地產(chǎn)TOP10研究組相關(guān)專家）也同時出席。中國指數(shù)研究院主要觀點如下：

第一：“十三五”期間房地產(chǎn)市場仍將保持較大市場容量，未來三、五年商品住宅的需求總量35億平方米左右，期間可能會出現(xiàn)一些階段性調(diào)整和波動，但是總體預期和趨勢不會改變。

第二：十九大堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調(diào)，未來政府著力完善住房制度，加快長效機制建設(shè)。受長短期政策協(xié)同作用影響，明年房地產(chǎn)市場走勢繼續(xù)趨穩(wěn)。

第三：在新時代背景下，開發(fā)企業(yè)及金融機構(gòu)投資應順應市場規(guī)律，把握增量，突破存量。增量市場可關(guān)注城市群機會及城市周期變化，同時積極把握租賃市場高速發(fā)展帶來的新機遇，存量市場可關(guān)注新型社區(qū)運營服務及城市更新。

第四：房地產(chǎn)企業(yè)強者恒強態(tài)勢持續(xù)，大型房企在產(chǎn)品、布局、管理機制等方面具有較強優(yōu)勢，部分中型房企增長迅猛，市場集中度進一步提升。

第五：不同規(guī)模房企風險不同，大型房企風險主要來自負債率較高，業(yè)務轉(zhuǎn)型等；中型房企風險主要來自經(jīng)營杠桿較大，拿地價格較高等；小型企業(yè)主要面臨資金鏈斷裂，無法拿地等風險。

據(jù)了解，本次會議為各大金融機構(gòu)與中國指數(shù)研究院就房地產(chǎn)信貸策略開展交流探討的常規(guī)會議，已連續(xù)舉辦七期。會議加強了金融機構(gòu)之間的溝通，為各大投資機構(gòu)做好房地產(chǎn)業(yè)務、控制信貸風險提供借鑒；加深了金融機構(gòu)與房企的交流，促進金融機構(gòu)更全面了解企業(yè)的發(fā)展狀況；同時，也為中國指數(shù)研究院繼續(xù)深化中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究提供了重要參考。

附：2018中國房地產(chǎn)金融調(diào)查問卷分析

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。