鄧元杰：房地產(chǎn)不行了？可能是你想多了！

作為房地產(chǎn)市場集中調(diào)整的一年，2017年注定不平凡。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來截止到10月底，全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超過210次，其中僅10月份就有超過25個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次。在這些政策內(nèi)容中，有關(guān)租賃的政策接近20次。不僅如此，調(diào)控政策覆蓋面也從以往的熱點(diǎn)一二線城市向三四線城市進(jìn)一步擴(kuò)圍。

那么，這是否意味著房地產(chǎn)市場將沒有希望了呢？筆者不這么認(rèn)為。

今后房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生三個(gè)方向性的變化。

定位屬性由過去的“投資與居住屬性并重”，到“去投資重居住”。

為了保證這一點(diǎn)，國家會(huì)逐漸加大力度推出房地產(chǎn)稅，并進(jìn)行個(gè)稅改革。2017年10月，由人民出版社出版的《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中，財(cái)政部部長肖捷在《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文中，對這兩項(xiàng)稅改前景作出了描述。肖捷指出，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

“立法先行”意味著房地產(chǎn)稅法將充分征求各方意見、廣泛討論，由全國人大審議通過；“充分授權(quán)”表明在全國統(tǒng)一立法前提下，將尊重地方實(shí)際情況，給予地方較大自主權(quán)；“分步推進(jìn)”表明從操作層面來看，制度設(shè)計(jì)上可能難以一步到位，需要分步實(shí)現(xiàn)。個(gè)稅方面，則要“建立綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，完善稅前扣除，規(guī)范和強(qiáng)化稅基，加強(qiáng)稅收征管，充分發(fā)揮個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)功能”。

關(guān)于個(gè)稅改革，現(xiàn)在議論最為熱烈的是3500元的免征額是否有必要提高，個(gè)稅征收是否和教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等費(fèi)用掛鉤。推出房地產(chǎn)稅和個(gè)稅改革，如果措施得當(dāng)，有利于縮小貧富差距和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

需求方面由“有房住”到“住好房”的轉(zhuǎn)變。

具體地說，人們對房屋的面積需求，已經(jīng)從150平米以下轉(zhuǎn)到了150平米以上，尤其是200平米甚至更大的房子，更適合人們的需要。這是因?yàn)殡S著國家二孩政策的放開，現(xiàn)在出現(xiàn)了很多5口或6口之家，而且現(xiàn)代社會(huì)更注重個(gè)人隱私，家具、衣物和各種電子產(chǎn)品也需要更多空間，這些將有越來越多的人，需要更大的住房面積。在深圳、上海和北京，單套面積在250甚至300平米左右的房子，早已受到更多客戶的歡迎。過去買這些房子的是高端客戶，但未來將有大量中端客戶愿意置換到大宅商品房中。

解決居住問題的路徑由過去的“購房為主”到“租購并舉”。

與往年的調(diào)控政策相比，“租賃”與“限售”成為今年最大的特征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年發(fā)布限售的城市數(shù)量與發(fā)布租賃政策的城市數(shù)量均超過了50個(gè)。事實(shí)上，針對未來幾年房地產(chǎn)市場建設(shè)，十九大報(bào)告已給出明確方向：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

租購并舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個(gè)人出租為主，缺少規(guī)?；⑹袌龌臋C(jī)構(gòu)租賃者。美國的住房租賃企業(yè)占據(jù)市場份額的比例高達(dá)30%，而我國的這一比例尚不足3%。

實(shí)際上，在2012年已經(jīng)有一些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者與地產(chǎn)中介，將目光投向了長租公寓。隨后，部分地產(chǎn)商也涉足這一領(lǐng)域。今年以來，房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場在調(diào)控之下企穩(wěn)，租賃市場鼓勵(lì)政策密集出臺(tái)，讓一些業(yè)界人士感嘆，終于等到了長租公寓的春天。

截止到2017年10月份，在我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓。例如，龍湖集團(tuán)以前就是三塊業(yè)務(wù)：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)，但從2016年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為他們的主營業(yè)務(wù)之一。截止到10月底，龍湖已在14座城市布局了“冠寓項(xiàng)目”，預(yù)計(jì)年內(nèi)開業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬間以上。萬科、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)也不甘落后，紛紛號稱規(guī)模至少從“5萬間起”。曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢的房地產(chǎn)商進(jìn)軍新市場、做起了長線生意，外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變當(dāng)然是主要?jiǎng)右颉?/p>

從內(nèi)部看，開發(fā)商做長租公寓也有其理性考量。龍湖集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“冠寓是應(yīng)時(shí)而生的產(chǎn)品，我們并非房子賣不動(dòng)了才做租賃。”“我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”當(dāng)然，在現(xiàn)階段，開發(fā)商仍然以賣房為主，但以后將形成租賃與銷售互補(bǔ)的局面。

除了傳統(tǒng)開發(fā)商，市場上還有大量專門從事租賃的新興企業(yè)，比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的“魔方”、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業(yè)主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過APP業(yè)主委托和鏈家渠道開發(fā)房源，與房東簽訂長期合同后，視房屋狀況的不同進(jìn)行統(tǒng)一改造，然后通過租房平臺(tái)對外散租。此外，國有企業(yè)也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。

不過，目前整個(gè)長租公寓市場仍處于前期投入期，短時(shí)間尚不能回本。但是從市場趨勢來看，這是個(gè)朝陽行業(yè)。當(dāng)一二線房價(jià)高高在上、新城市人短期無法賣房時(shí)，長租公寓將是他們必然的選擇。

但是這里有一個(gè)問題：如果一二線城市房價(jià)高昂，年輕人還愿意來嗎？拿北京、上海來說，這兩年一直在“趕人”，導(dǎo)致常駐人口增長緩慢、甚至略有下降。從圖一可以看出，這兩年京滬的人口確實(shí)停滯不前。如果人口增量上不去，怎么能支撐房價(jià)和長租公寓呢？

老鄧認(rèn)為，京滬人口停滯不前的趨勢是暫時(shí)的。因?yàn)榫s走“低端人口”，發(fā)展“高端經(jīng)濟(jì)”，不具備可持續(xù)性，必然會(huì)吸引相當(dāng)數(shù)量的年輕人口。圖2是今年前三季度各省市的股權(quán)融資金額排名，可以看出，京滬仍然列前兩位，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過第三名廣東。

并不是排名第三四五位的廣東、浙江、江蘇很差，而是京滬太強(qiáng)了。而京滬將給全國一二線城市一個(gè)巨大的示范效應(yīng)，那就是占有政治、經(jīng)濟(jì)等各方面優(yōu)勢的一二線城市，仍會(huì)用各種方法發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)。

從今年前三季度股權(quán)融資的行業(yè)來看，互聯(lián)網(wǎng)、IT行業(yè)的融資最多，之后的醫(yī)療健康、文化傳媒和金融業(yè)，也能吸引大量的年輕人。這些融資主要在大城市，因?yàn)楹竺娴亩际莻鹘y(tǒng)行業(yè)（比如汽車行業(yè)、能源及礦業(yè)），一般不可能放在大城市。可見對于年輕人來說，一二線城市的吸引力仍然最大。因此，一二線城市的房地產(chǎn)前景無需擔(dān)心。

長租公寓已經(jīng)成為2017年以來的熱點(diǎn)行業(yè)，并且已經(jīng)產(chǎn)生了若干細(xì)分市場。目前我國長租公寓市場可分為高端服務(wù)式酒店公寓、中端金領(lǐng)/白領(lǐng)公寓，以及低端青年公寓三種，而高低兩端市場較為成熟，中端市場目前僅處于發(fā)展初期。

不過，這個(gè)市場總體上仍處于初級節(jié)點(diǎn)。根據(jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，截至2016年，全國流動(dòng)人口達(dá)到2.45億人，其中有67.3%選擇租住私房作為解決居住問題的方法，這部分對應(yīng)的租賃人口為1.65億，按戶均2.67人、每戶年租金2萬元估算，市場規(guī)模是1.23萬億元。此外，根據(jù)目前的大學(xué)生平均收入及大城市的房價(jià)情況，租房人數(shù)為1300萬人，按人均1.2萬元計(jì)算，市場規(guī)模是0.15萬億元，所以總規(guī)模約為1.38萬億元?？紤]到物價(jià)上漲、國家倡導(dǎo)房屋租賃等各種因素，預(yù)計(jì)未來幾年這個(gè)行業(yè)的年增長率應(yīng)該在20%以上。

另外，11月份有兩個(gè)大消息：

1、11月上旬財(cái)政部副部長朱光耀說，中國將大幅度放寬外資進(jìn)入金融業(yè)的比例限制，包括將證券、基金管理、期貨領(lǐng)域的外資比例，將放寬至51%，三年后不受限制，還放寬外資進(jìn)入銀行、金融資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)領(lǐng)域的市場準(zhǔn)入政策等。

2、上海要打造國際一流的自由貿(mào)易港，方案已上報(bào)國家有關(guān)部委。

在我看來，這說明過去兩年時(shí)間外資進(jìn)來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，所以國家必須使大招。但是短期有用嗎？或許過不了太長時(shí)間，國家就會(huì)重新重視房地產(chǎn)建設(shè)，“租售并舉”。

11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了10月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。2017年1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬平米，同比增長12.9%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，土地成交價(jià)款9695億元，同比增長43.3%。增速雖然回落3個(gè)百分點(diǎn)，但仍然很快。按單位面積計(jì)算，土地價(jià)格上升了26.9%。這說明開發(fā)商看好后市，而且土地的成本越來越高。

雖然10月份的商品房、住宅銷售面積、銷售額增速，分別為8.2%、5.6%和12.6%，均創(chuàng)2016年以來的最低，但這和嚴(yán)厲的調(diào)控關(guān)系很大。2012年之后，房地產(chǎn)的周期已經(jīng)縮短到兩年以下，那么，從2016年10月初正式開始的這一輪嚴(yán)厲調(diào)控，是否還有不到一年的時(shí)間了？

從10月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，不僅房地產(chǎn)增速在變緩，而且10月份的制造業(yè)投資（僅增值1.2%）、基建投資（增長11.6%）、社會(huì)消費(fèi)品零售總額（增長6.2%）增速都在明顯下降，制造業(yè)PMI為51.6，接近榮枯線；非制造業(yè)商務(wù)指數(shù)54.3%，比9月回落1.1%，所以筆者預(yù)計(jì)，或許用不了多久，國家還會(huì)回到房地產(chǎn)上。

綜上所述，在國家繼續(xù)在一二線城市加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，在廣大城市居民對“大平層”有越來越強(qiáng)的需求下，在中短期經(jīng)濟(jì)前景不明朗的前提下，國家極有可能大力提倡“租購并舉”，實(shí)際上會(huì)讓我國一二線城市的房地產(chǎn)繼續(xù)保持繁榮。預(yù)計(jì)在未來幾年，長租公寓和大平層會(huì)得到更快發(fā)展，中國一二線的房地產(chǎn)市場，將呈現(xiàn)和過去不同的面貌。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。