青島新建商品住宅成交連續(xù)7個(gè)月下滑 市場(chǎng)冷了?

今年3月15日，島城正式加入樓市調(diào)控大軍。此后，新建商品住宅成交量便出現(xiàn)連續(xù)10個(gè)月的急劇下滑，其同比數(shù)據(jù)也從4月份起一改之前的上漲態(tài)勢(shì)，急劇下滑。而在新房市場(chǎng)上，比較好的房源仍然十分搶手，自6月份起甚至興起一股“全款購(gòu)房熱”。然而，“金九銀十”過(guò)后，因?yàn)榉抠J難申請(qǐng)等原因，不少樓盤開(kāi)始出現(xiàn)打折及低價(jià)開(kāi)盤等現(xiàn)象。那么，市場(chǎng)是真的冷了嗎，記者帶您一探究竟。

數(shù)據(jù)：住宅成交連續(xù)8月下滑，降幅不斷擴(kuò)大

成交數(shù)據(jù)是市場(chǎng)最直接的晴雨表。記者自銳理新媒體發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，今年1~3月份，島城新建商品房和新建商品住宅的成交量和成交面積均呈環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)，但同比去年同期，卻呈現(xiàn)出較大的漲勢(shì)，表現(xiàn)最明顯的是今年2月份，新建商品房和新建商品住宅同比上漲均達(dá)200%左右。

然而，自3月15日，島城開(kāi)始進(jìn)行樓市調(diào)控后，一系列行之有效的措施接連出臺(tái)，成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了比較明顯的變化。記者發(fā)現(xiàn)，今年4月~10月，島城新建商品住宅成交量連續(xù)8月呈下降態(tài)勢(shì)，降幅比例分別為2.28%、9.69%、15.51%、6.26%、23.23%、30.73%和31.70%，降幅基本呈不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。同時(shí)，無(wú)論是新建商品房還是新建商品住宅，自4月份開(kāi)始，月成交量一改前3個(gè)月同比上漲的態(tài)勢(shì)，開(kāi)始出現(xiàn)同比下降的趨勢(shì)，降幅也在不斷拉大。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在一系列調(diào)控政策的施壓下，島城新房市場(chǎng)正在逐漸趨冷。

金九銀十前：需求旺盛，全款購(gòu)房的不少

那么，市場(chǎng)又是什么樣呢？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于市場(chǎng)對(duì)政策都有一個(gè)反應(yīng)期，所以，今年“金九銀十”之前，由于之前的不少需求未得到釋放，整個(gè)島城新房市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出比較熱鬧的情形。

據(jù)記者了解，今年4~5月份，一些已經(jīng)拿到預(yù)售證的樓盤，照常推出新產(chǎn)品；但一些尚未拿到預(yù)售證的樓盤，則開(kāi)始“觀望”，如原本打算于今年4月份清明假期期間推出新品的中海寰宇天下項(xiàng)目，便把開(kāi)盤時(shí)間推遲至5月份，該項(xiàng)目一名相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)就表示“想先看看市場(chǎng)再說(shuō)”。

自今年6月份開(kāi)始，由于房貸申請(qǐng)?jiān)絹?lái)越難，貸款利率不斷提高，一些樓盤為了快速回籠資金，開(kāi)始打出“全款優(yōu)先”的招牌。如位于西海岸的K2海棠灣項(xiàng)目，要求全款優(yōu)先，且針對(duì)全款客戶給出足夠“誠(chéng)意”，均價(jià)最多直降4000元/平方米。隨后位于西海岸新區(qū)的世茂諾沙灣項(xiàng)目以位于高新區(qū)的雨潤(rùn)星雨華府項(xiàng)目，均打出全款購(gòu)房?jī)?yōu)先的旗號(hào)。進(jìn)入8月份，位于城陽(yáng)區(qū)的天泰陽(yáng)光里，打出9400元/平方米的均價(jià)，并贈(zèng)送一個(gè)七八萬(wàn)元的車位，前提是客戶全款購(gòu)房。魯商藍(lán)岸新城項(xiàng)目開(kāi)盤打出10000元~11000元/平方米的均價(jià)，且必須購(gòu)房車位，要求“全款優(yōu)先”。位于即墨區(qū)的海信盟旺世家項(xiàng)目開(kāi)盤，首推4個(gè)樓座，均價(jià)在12000元/平方米左右，首先面向全款客戶，并要求全款客戶，開(kāi)盤當(dāng)天必須交齊全款。

銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的熱度，主要是因?yàn)橄拶?gòu)之前被刺激出場(chǎng)的一些需求未釋放完。加上這些要求全款的項(xiàng)目，針對(duì)全款客戶都有比較大的優(yōu)惠，因此一些急于買房的人群，便選擇了全款購(gòu)房。“市場(chǎng)需要一定的反應(yīng)時(shí)間，這點(diǎn)適用于任何政策出臺(tái)后。”馬光明說(shuō)。

金九銀十后：開(kāi)盤去化速度變慢有房可選了

在市民潘先生看來(lái)，“金九銀十”之后，市場(chǎng)開(kāi)始降溫了。他告訴記者，今年6~8月份，他前前后后看了不下十幾個(gè)樓盤，主城區(qū)的也有，城陽(yáng)區(qū)的也有，西海岸新區(qū)的也有，即墨的也有。“一些熱銷的樓盤態(tài)度都很傲驕，像中南世紀(jì)城項(xiàng)目，均價(jià)14000元/平方米，我覺(jué)得價(jià)格挺合適，但因?yàn)椴荒苋?，只能往后排，最后我看上的那套房源就沒(méi)搶上；再像融創(chuàng)青島灣項(xiàng)目，開(kāi)盤兩次，我去了都沒(méi)買上。”潘先生說(shuō)，受了幾次打擊后，他便逐漸有放棄購(gòu)房計(jì)劃的打算。

但近期，他開(kāi)始不斷接到一些新項(xiàng)目售樓處打來(lái)的電話，邀請(qǐng)他去看房。“難道市場(chǎng)變了？帶著這個(gè)疑問(wèn)，我就去看了城陽(yáng)區(qū)的幾個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)開(kāi)始有打折促銷活動(dòng)了，有一些之前開(kāi)盤就清的項(xiàng)目，近期再開(kāi)盤房源也都有選擇余地。我感覺(jué)市場(chǎng)沒(méi)前幾個(gè)月那么好了。”潘先生說(shuō)。

另一位市民馬先生也表示，最近一直在關(guān)注融創(chuàng)都會(huì)中心，之前兩次開(kāi)盤，他都沒(méi)能如愿選上心儀的房源，這次去選房前，便提前做了一些“功課”。11月11日，李滄區(qū)某項(xiàng)目1號(hào)樓加推，推出約100套房源。令馬先生十分高興的是，竟然出現(xiàn)了一些不到1.8萬(wàn)元/平方米的房源，而且每平方米還帶4000元的裝修。“雖然從整個(gè)組團(tuán)來(lái)看，這個(gè)樓座的位置相對(duì)較差，不僅離湖遠(yuǎn)，而且臨街，但我還是覺(jué)得賺到了，畢竟這個(gè)項(xiàng)目一直以來(lái)釋放的價(jià)格大約在2.2萬(wàn)元/平方米左右。”

對(duì)此，島城著名樓市分析專家張斌認(rèn)為，面對(duì)政策的調(diào)控，市場(chǎng)需要一定的冷靜時(shí)間。同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一些地理位置不錯(cuò)、配套成熟、戶型通透的房源，仍然十分吸引人。但進(jìn)入11月以后，島城迎來(lái)傳統(tǒng)上的樓市淡季，加上貸款難度不斷加大，市場(chǎng)出現(xiàn)降溫也在預(yù)料之中。

業(yè)內(nèi)：市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)有明顯變化還需等等

馬光明認(rèn)為，縱觀過(guò)去幾年的多輪調(diào)控來(lái)看，一般政府在出臺(tái)政策后，島城市場(chǎng)至少要用半年的時(shí)間才能進(jìn)入調(diào)整期，另外需要一兩年的時(shí)間來(lái)逐漸消化政策，并達(dá)到政策預(yù)期。“像2011年，青島出臺(tái)住房新政十二條，正式發(fā)布限購(gòu)令，但一直在2013年底才有比較明顯的降溫，一些項(xiàng)目出現(xiàn)比較明顯的價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象。這一輪政策也是如此，至少要一兩年時(shí)間才會(huì)有比較明顯的市場(chǎng)變化。”

在今年10月份召開(kāi)的黨的十九大上，政府明確提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的；完善購(gòu)租并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。馬光明認(rèn)為，這些政策將在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)主導(dǎo)著樓市。“其實(shí)政府出臺(tái)的一系列措施，也降低市場(chǎng)溫度，使市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。而從目前的形勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)正在進(jìn)入調(diào)整期。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。