孫宏斌：沒(méi)任何邏輯顯示房地產(chǎn)會(huì)暴漲 房地產(chǎn)下半場(chǎng)是投資美好生活

導(dǎo)讀：過(guò)去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭(zhēng)議也不少。房地產(chǎn)在帶來(lái)積極影響的同時(shí)，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問(wèn)題，帶來(lái)了部分一線、準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)高企的壓力，甚至一度令人對(duì)房屋庫(kù)存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性產(chǎn)生憂慮。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機(jī)遇。

自1998年啟動(dòng)房改以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20年的高速發(fā)展。在1999年-2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資增速甚至以超過(guò)20%的年均增速發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月份，商品房銷售面積已經(jīng)高達(dá)130254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額高達(dá)102990億元，增長(zhǎng)12.6%。

11月15日，北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉發(fā)表題為《新時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)向何處去？》的文章。鐘偉表示，在過(guò)去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭(zhēng)議也不少。房地產(chǎn)在帶來(lái)積極影響的同時(shí)，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問(wèn)題，帶來(lái)了部分一線、準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)高企的壓力，甚至一度令人對(duì)房屋庫(kù)存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性產(chǎn)生憂慮。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機(jī)遇。

那么，在轉(zhuǎn)型之痛之下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟是“明日黃花”還是“另有出路”？開(kāi)發(fā)商的機(jī)遇又在哪里？

孫宏斌：房子不再搶手、好賣

持續(xù)一年以來(lái)的調(diào)控仍未結(jié)束。11月開(kāi)始，包括山東等省份全省三四線城市全面加碼調(diào)控，全國(guó)多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。調(diào)控力度向三四線繼續(xù)深入。

調(diào)控頻次與花樣也超過(guò)以往任何一輪調(diào)控周期。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，全國(guó)發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過(guò)210次。出臺(tái)的政策整體表現(xiàn)多樣化一城多策，與往年相比，鼓勵(lì)租賃與限售成最大的特征。此外，調(diào)控內(nèi)容還涉及到限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等等各個(gè)方面。

融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人孫宏斌就注意到，“最近這一兩個(gè)月市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)跟上半年有很大變化，有些房子不像上半年那么搶手、好賣。過(guò)去都是一小時(shí)賣完了，現(xiàn)在可能只賣了70%、80%，市場(chǎng)已經(jīng)在發(fā)生變化。這是什么邏輯呢？非常簡(jiǎn)單，就是很多城市在過(guò)去兩年間已經(jīng)漲了很多。再漲，不會(huì)。政府限價(jià)也會(huì)極大地影響購(gòu)買預(yù)期，買房子就是購(gòu)買預(yù)期。如果老百姓認(rèn)為一年房?jī)r(jià)不會(huì)漲肯定不買，認(rèn)為兩年都不漲肯定更不會(huì)買，不著急。當(dāng)然每個(gè)城市不一樣，現(xiàn)在中央都是按照去年10月份的價(jià)格在控制，有的城市可能去年10月份之前已經(jīng)漲挺多，控制起來(lái)比較容易，有的城市可能去年10月份之前沒(méi)漲，可能還會(huì)補(bǔ)漲，但也是按著（限價(jià)）。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)。需求方面，商品房銷售面積、銷售額同比增幅持續(xù)回落。供應(yīng)方面，商品房投資增速小幅收窄，房屋新開(kāi)工連續(xù)4個(gè)月同比下降。資金來(lái)源方面，到位資金同比增幅持續(xù)收窄，自籌資金同比結(jié)束連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，首次轉(zhuǎn)正。

數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積為130254萬(wàn)平方米，增幅較1-9月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為102990億元，較1-9月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。2017年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為90544億元，增速較1-9月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為145127萬(wàn)平方米，增幅較1-9月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋施工面積達(dá)752334萬(wàn)平方米，增速較1-9月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋竣工面積為65612萬(wàn)平方米，增幅較1-9月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

地產(chǎn)商美好生活的投資邏輯

嚴(yán)峻而態(tài)度堅(jiān)決的調(diào)控為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)增速趨緩的同時(shí)，也對(duì)行業(yè)走向產(chǎn)生巨大影響。對(duì)于本輪調(diào)控，孫宏斌曾表示，“本輪調(diào)控力度之大，對(duì)行業(yè)影響之深超乎行業(yè)想象。”

孫宏斌于11月15日表示，這些年，他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直比較悲觀。“這個(gè)行業(yè)不太可能暴漲，但是往下走可能性也不太大，會(huì)在一個(gè)很窄的通道里，這個(gè)行業(yè)其實(shí)已經(jīng)很難了。”

中國(guó)指數(shù)研究院近期總結(jié)稱，展望未來(lái)，十九大再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”主基調(diào)，短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，投資需求的減弱促使住房回歸居住屬性，商品房銷售面積明顯回落；一二線城市成交量持續(xù)處于低位，三四線城市后勁不足，累計(jì)同比逐月回落，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)作用減弱。長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制加快建設(shè)，租賃政策先后落地，市場(chǎng)將逐步回歸理性，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)量?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定。

鐘偉認(rèn)為，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這一耳熟能詳?shù)恼摂嗤怀鰪?qiáng)調(diào)了住房的功能性，但并沒(méi)有否定住房的商品屬性，回顧1945年以來(lái)的美國(guó)，道瓊斯指數(shù)、黃金以及房?jī)r(jià)的年均復(fù)合收益率分別約為7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，從長(zhǎng)周期看，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅只是略高于長(zhǎng)期通脹而已。在中國(guó)，炒房風(fēng)是快速城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不足所致。這樣的定調(diào)，決定了“房?jī)r(jià)暴漲論”、“炒房潮”難以卷土重來(lái)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚景源也認(rèn)為，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，一方面說(shuō)明房地產(chǎn)有近二十年的輝煌成就，但確實(shí)也存在問(wèn)題。姚認(rèn)為“房子是用來(lái)住的，不是炒的”，不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的滑坡、下跌，而是提出了一個(gè)新的增長(zhǎng)空間。新的增長(zhǎng)空間是什么？姚景源贊同孫宏斌投資美好生活的邏輯。“我們現(xiàn)在要追求美好生活，美好生活必然要包括人們的居住。”

房地產(chǎn)的下半場(chǎng)在哪兒？孫宏斌認(rèn)為，五年以后、十年以后，等到這個(gè)行業(yè)就剩20家、50家、100家的時(shí)候，基本上就是下半場(chǎng)了。下半場(chǎng)到來(lái)之前就是“三招”：

周轉(zhuǎn)要快、產(chǎn)品要好、合并別人的市場(chǎng)份額。那么，房地產(chǎn)下半場(chǎng)干什么呢？就是投資消費(fèi)升級(jí)、投資美好生活。融創(chuàng)投資樂(lè)視和萬(wàn)達(dá)，也在于此。

美好生活是什么？消費(fèi)升級(jí)是什么？

第一，就是文化、娛樂(lè)、旅游、休閑、體育等等；

第二是教育、健康、養(yǎng)老，這兩個(gè)不一樣，教育、健康、養(yǎng)老，你沒(méi)錢的時(shí)候也需要，但是現(xiàn)在市場(chǎng)需要的是更好的教育、更好的健康、更好的養(yǎng)老；

第三就是智慧社區(qū)、智能家居，人們有了房子，就會(huì)想怎么更安全一點(diǎn)，更舒服一點(diǎn)。

浙江新湖集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)林俊波認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高之后，可能只剩下大的在里面玩，小的不可能再進(jìn)來(lái)，新的大佬也很難再進(jìn)去，進(jìn)來(lái)也得玩大的項(xiàng)目才可能拿到地。建設(shè)美好生活也罷，醫(yī)療也好，健康也好，旅游也罷，酒店也罷，甚至產(chǎn)業(yè)也罷，都是做配套，實(shí)際上接下來(lái)是個(gè)配套的時(shí)代，只有這樣才能有機(jī)會(huì)在這里面繼續(xù)玩。

新時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)向何處去？

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去20年經(jīng)歷了長(zhǎng)足發(fā)展，自1998年啟動(dòng)住房改革以來(lái)，中國(guó)商品房市場(chǎng)從無(wú)到有，20年間，中國(guó)在快速城市化進(jìn)程中，仍然保持了城鎮(zhèn)人均居住面積大致每年增加1平方米的迅捷改善，地方政府從土地出讓和房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了財(cái)力補(bǔ)充，金融機(jī)構(gòu)也獲益良多。房地產(chǎn)行業(yè)成為年銷售額逾10萬(wàn)億元的、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有很大影響力的行業(yè)。

房地產(chǎn)在帶來(lái)積極影響的同時(shí)，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問(wèn)題，帶來(lái)了部分一線、準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)高企的壓力，甚至一度令人對(duì)房屋庫(kù)存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性產(chǎn)生憂慮。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機(jī)遇。

在過(guò)去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭(zhēng)議也不少。在黨的十九大報(bào)告中指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這49個(gè)字為新時(shí)代房地產(chǎn)何去何從奠定了戰(zhàn)略方向和政策基調(diào)。

第一，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這一耳熟能詳?shù)恼摂嗤怀鰪?qiáng)調(diào)了住房的功能性，但并沒(méi)有否定住房的商品屬性，回顧1945年以來(lái)的美國(guó)，道瓊斯指數(shù)、黃金以及房?jī)r(jià)的年均復(fù)合收益率分別約為7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，從長(zhǎng)周期看，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅只是略高于長(zhǎng)期通脹而已。在中國(guó)，炒房風(fēng)是快速城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不足所致。這樣的定調(diào)，決定了“房?jī)r(jià)暴漲論”、“炒房潮”難以卷土重來(lái)。

第二，多主體供給。房屋供給的主體，既包括市場(chǎng)，也包括中央和地方政府，還可以包括企事業(yè)單位和居民自建。在1998年之后，中國(guó)逐漸走上了以市場(chǎng)供給的商品房為主的道路。以住宅為例，商品房一度高居住宅供給的90%以上，盡管近年來(lái)政府主導(dǎo)的保障房和棚戶區(qū)改造力度大大加強(qiáng)，但通過(guò)市場(chǎng)供給的商品房仍是絕對(duì)主體。受到收入約束，不是所有的家庭都有購(gòu)房能力，但畢竟人人都期待住有所居。從其他國(guó)家的實(shí)踐看，新加坡政府組屋占住宅供應(yīng)的80%，其他20%為商品房。在歐美，政府也對(duì)房屋供應(yīng)發(fā)揮重要作用。在未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)供給過(guò)度依賴市場(chǎng)，依賴開(kāi)發(fā)商的情況可能會(huì)逐漸變化，各級(jí)政府在供給側(cè)發(fā)揮的作用將上升，并最終形成市場(chǎng)、政府、單位及個(gè)人自建等多主體的供給模式。

第三，多渠道保障。如果政府作為房地產(chǎn)供給主體而日益活躍，那么這將推動(dòng)從土地、資金、財(cái)稅、建造、房屋的分配和運(yùn)營(yíng)等各層面，形成明顯有別于商品房的平行渠道。就土地而言，有可能形成通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)的獲地，也有可能形成保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造及集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)性用地的單獨(dú)供地渠道，租賃房屋和可售房屋的供地也將不同。此外，非商品房的供給也需要金融財(cái)稅政策的配合，例如配套的住房銀行的組建，以及租賃房屋的稅收制度等。多渠道保障所指向的保障對(duì)象，將指向缺乏商品房購(gòu)買能力的中低收入群體和新市民群體。

第四，多層次需求。我們的研究顯示，從長(zhǎng)周期看，居民收入的高低決定房?jī)r(jià)的高低，在既有收入分配格局下，居民自有住房率通常是穩(wěn)定和難以提高的。該比率在歐洲約為70%，在美國(guó)則略高于60%。中國(guó)居民的自有住房率非常高，但考慮到農(nóng)民自建房和1998年之前房改房的品質(zhì)，則至少仍有30%以上的居民不太可能購(gòu)買商品房，在一二線城市買不起房的居民比率更高。因此中國(guó)居民對(duì)房屋的需求是多層次的，從豪宅到普通商品房，從可售式保障房到共有產(chǎn)權(quán)房，從商品房租賃到公租房等多層次需求現(xiàn)實(shí)存在。多主體供給和多渠道保障，恰恰就是為了以更充分均衡的方式，滿足“買不起房”的群體的居住需求。

第五，租購(gòu)并舉。如果說(shuō)以前居住需求基本通過(guò)買賣商品房來(lái)實(shí)現(xiàn)，那么未來(lái)除了買商品房，還可以購(gòu)買可售式保障房或共有產(chǎn)權(quán)房，也可以通過(guò)規(guī)范的租賃市場(chǎng)，租房度日，房屋出租主體可能是開(kāi)發(fā)商，也可能是各級(jí)政府。中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)品有望迅速擴(kuò)張。政策強(qiáng)調(diào)的不是人人擁有房屋，而是人人住有所居。這是一個(gè)清晰而理性的政策目標(biāo)。

我們需要看到，房地產(chǎn)政策能夠解決的問(wèn)題是有限的，不能對(duì)涉房政策寄托太多的政策期待。例如醫(yī)療資源和教育資源的不充分和不平衡，通常并不能通過(guò)涉房政策解決。就像租售同權(quán)并不能根治學(xué)區(qū)房問(wèn)題一樣，畢竟問(wèn)題的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源的不足，而不在于如何劃分學(xué)區(qū)、業(yè)主或租戶。我們更需要看到，達(dá)成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，在推動(dòng)多主體供給和多渠道保障的進(jìn)程中，既有的調(diào)控政策可能會(huì)適度調(diào)整，但不會(huì)有大的起伏，更不會(huì)有方向性變化。從2016年第四季度開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)既有模式始終處于承受持續(xù)的轉(zhuǎn)型壓力之中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。