為何8月中國(guó)房貸利率之“錨”維持不變？

8月21日最新公布的8月中國(guó)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)再次出現(xiàn)非對(duì)稱(chēng)降息：1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR維持不變。

5年期以上LPR是房貸利率之“錨”，中國(guó)房貸利率是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。在官方強(qiáng)調(diào)更好滿足剛性和改善性住房需求的當(dāng)下，為何8月房貸利率之“錨”未做進(jìn)一步調(diào)整？

綜合梳理多位專(zhuān)家觀點(diǎn)，8月份5年期以上LPR維持不變的背后傳遞出三大信號(hào)：

其一，此舉或?yàn)榇媪糠抠J利率下調(diào)預(yù)留空間。

中國(guó)央行等兩部門(mén)近期明確提出，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，存量按揭貸款利率調(diào)整已“箭在弦上”。在當(dāng)前居民投資和資產(chǎn)配置行為發(fā)生改變，新發(fā)放住房貸款利率已實(shí)現(xiàn)大幅下調(diào)但效果較為有限的情況下，存量按揭利率調(diào)降能夠更好地起到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信用的作用，且能夠通過(guò)降低貸款置換行為，減少空轉(zhuǎn)套利風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

今年以來(lái)，新增和存量房貸利率利差加大。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，主要城市首套房貸利率最低降至3.6%，但存量首套房貸利率基本在5%以上，其中部分城市甚至高達(dá)6%以上。

溫彬認(rèn)為，在當(dāng)前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位、各地因城施策空間較大且銀行息差持續(xù)承壓的環(huán)境下，為保持銀行合理利潤(rùn)水平，5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認(rèn)為，5年期以上LPR不變或預(yù)示著目前官方在統(tǒng)籌增量、存量房貸利率的定價(jià)關(guān)系。當(dāng)前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調(diào)的預(yù)期逐步提升。

其二，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，不能單靠房貸利率下調(diào)。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)中新社記者表示，目前，單純使用下調(diào)房貸利率等貨幣政策方式，并不能根本地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性問(wèn)題的疊加。

中指研究院的研究指出，今年6月，5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)一定修復(fù)，但并未徹底改變房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)。中指數(shù)據(jù)顯示，7月，中國(guó)重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降近三成，同比降幅超三成；8月以來(lái)，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售未見(jiàn)改善。這或許意味著降息之外，更多樓市政策協(xié)同優(yōu)化，才能促進(jìn)樓市預(yù)期實(shí)質(zhì)性修復(fù)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二季度以來(lái)，通過(guò)LPR下調(diào)來(lái)刺激剛需和改善性購(gòu)房需求的效果在下降。相較于調(diào)整5年期以上LPR，當(dāng)下更重要的是居民收入和就業(yè)預(yù)期的恢復(fù)。

其三，房貸利率仍有降息空間。

中指研究院指出，當(dāng)前，5年期以上LPR為2019年房貸利率“換錨”以來(lái)最低水平，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平(2015年底中長(zhǎng)期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的七折，即：3.43%)。整體來(lái)看，LPR下調(diào)空間已不大。

但這并不意味著房貸利率已無(wú)降息空間。中指研究院認(rèn)為，未來(lái)或許更多房?jī)r(jià)調(diào)整壓力大的城市通過(guò)下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來(lái)降低房貸利率、降低購(gòu)房成本。例如：近期，廈門(mén)出臺(tái)住房貸款利率優(yōu)化政策，8月17日起廈門(mén)二套房貸利率下限從5年期以上LPR+80基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn)。另外，存量房貸利率下調(diào)預(yù)期加強(qiáng)，有望進(jìn)一步釋放居民消費(fèi)潛力。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，8月中國(guó)百城平均首套和二套房貸利率均與上月基本持平，維持歷史低位。8月15日以后，部分城市調(diào)整房貸利率，預(yù)計(jì)9月份百城平均房貸利率將下行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。