每年9月、10月通常是樓市成交旺季,被稱為“金九銀十”,但今年這兩個月全國主要城市樓市數(shù)據(jù)并不好看。期間,大部分城市新房成交量下降明顯,而一線城市更是創(chuàng)下10年新低。
在限購、限貸、限價、限售等組合調(diào)控政策的影響下,樓市節(jié)奏趨向平穩(wěn)理性?!俺掷m(xù)的嚴(yán)格調(diào)控下,包括限購、限貸、房貸利率上浮、打擊消費(fèi)貸等組合拳等,一些投資、投機(jī)需求正被擠出市場,這也是樓市逐漸回歸理性的顯著特征?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
在市場供應(yīng)量、成交量雙雙下降時,龍頭房企依靠自身規(guī)模和資金等優(yōu)勢,銷售規(guī)模不斷攀升,市場占有率再創(chuàng)新高。
“金九銀十”看房者銳減
往年“金九銀十”各大樓盤的營銷中心往往是人滿為患,但近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海部分樓盤調(diào)研時卻發(fā)現(xiàn),本應(yīng)該熱熱鬧鬧的營銷中心格外“冷清”。
在靜安區(qū)中環(huán)附近某樓盤的營銷中心,可能是工作日的緣故,偌大的營銷中心除記者外并無其他購房者前來咨詢,而置業(yè)顧問也向記者表示,“目前在售的主要為疊加別墅產(chǎn)品,155平方米的下疊總價1850萬元起,公寓產(chǎn)品的預(yù)售證正在辦理中,具體開盤時間待定。”
而在寶山區(qū)某樓盤的營銷中心內(nèi),雖有三三兩兩的購房者前來咨詢,但看的多買的少。在詢問是否有房賣時,該樓盤置業(yè)顧問向記者表示,目前在售房源為90多平方米的兩房至150多平方米的四房,均價在56000元/平方米左右,為毛坯交付?!斑@個價格跟周邊比,性價比已經(jīng)很高了?!痹撝脴I(yè)顧問告訴記者。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示,上述寶山區(qū)樓盤總計(jì)606套房,自8月29日開盤至目前已銷售近500套,其中8月銷售28套、9月銷售385套,但10月份僅銷售了71套,銷售速度明顯下滑。
在上述寶山區(qū)樓盤的營銷中心內(nèi),前來看房的王先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“以前買房的時候別說挑了,搶都不一定能搶到,現(xiàn)在的市場有點(diǎn)‘冷’,像我這樣真正想買房的也可以好好挑一挑了?!?/p>
“限購、限售、限貸、打擊消費(fèi)貸、上調(diào)房貸利率等等組合拳,政策調(diào)控不斷加碼,市場預(yù)期已反轉(zhuǎn),投資、投機(jī)需求不斷減少,正被擠出市場,房地產(chǎn)市場回歸理性的特征明顯?!眹?yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
而隨著投資、投機(jī)需求的擠出,房價走勢也趨于平穩(wěn)。國家統(tǒng)計(jì)局于10月23日公布的數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市新建商品住宅銷售價格9月份環(huán)比漲幅為0.2%,與8月份0.2%的環(huán)比漲幅持平。70個城市中,環(huán)比下降的有18個,上漲的有44個,持平的有8個,其中最大漲幅為0.9%、最大跌幅為0.8%。房價告別了快速上漲的階段,調(diào)控政策效果顯現(xiàn)。
龍頭房企市占率持續(xù)走高
“金九銀十”雖黯然褪色,但無法阻擋龍頭房企前進(jìn)的步伐,其市場占有率再創(chuàng)新高。
克而瑞此前發(fā)布的《2017年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單顯示,百強(qiáng)房企門檻為104億元,位列榜首的碧桂園銷售額高達(dá)4277億元。榜單顯示,千億房企達(dá)到11家,而在2016年全年千億房企也僅有12家,2015年更是只有7家。
市場占有率方面,上述榜單顯示,前三季度TOP100市占率為53.2%,較2016年全年44.8%的市占率提升了8.4個百分點(diǎn);TOP50、TOP10的市占率分別為44.7%、24.4%,較2016年全年35.3%、18.7%的市占率,分別提升了9.4和5.7個百分點(diǎn);而TOP3碧桂園、萬科、恒大的銷售額達(dá)到11883億元,市占率更是高達(dá)12.6%,較2016年全年提升了3.8個百分點(diǎn)。市場向龍頭房企集中的趨勢愈發(fā)明顯。
10月31日,克而瑞又發(fā)布了《2017年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜,此時千億房企已達(dá)到12家,榜首的碧桂園銷售額更是高達(dá)4842億元。
中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,千億是大企業(yè)的門檻,決定了未來的拿地機(jī)遇、融資成本、人力資源等。他還表示,未來市場集中度將進(jìn)一步向龍頭房企集中,并預(yù)計(jì)未來將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企,TOP30的市占率將達(dá)到50%。
另一個值得注意的現(xiàn)象是,進(jìn)入10月份,個別房企銷售額增速有所縮窄。如萬科,雖然前10月份銷售金額達(dá)到4328.9億元,同比增長38.8%,但在10月份實(shí)現(xiàn)銷售金額同比減少24.9%至367.9億元。
易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,大部分房企銷售銷售金額雖然屢創(chuàng)新高,但更多的是得益于上半年的高速增長。進(jìn)入9、10月份后,調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn),市場逐漸趨穩(wěn),一些房企的銷售規(guī)模增速也將出現(xiàn)下滑。
國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)也顯示,1-9月份,商品房銷售面積116006萬平方米,同比增長10.3%,增速比1-8月份回落2.4個百分點(diǎn),較去年同期26.9%的增速明顯下滑;商品房銷售額91904億元,增長14.6%,增速回落2.6個百分點(diǎn),較去年同期41.3%的增速更是相去甚遠(yuǎn)。
“市場在不斷向龍頭房企集中,而龍頭房企布局城市較多,特別是它們擁有在規(guī)模、資金、人力等方面的優(yōu)勢,顯然是中小房企所不具備的?!辟嚽诟嬖V記者,“隨著調(diào)控的不斷深入,與龍頭房企,顯然中小房企要承受更大的業(yè)績和資金壓力?!?/p>
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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