豫園股份擬258億元并購(gòu)地產(chǎn) 構(gòu)建快樂(lè)時(shí)尚“大生態(tài)”平臺(tái)

昨日（11月8日）晚間，豫園股份披露重組預(yù)案修訂稿，公司擬向浙江復(fù)星、復(fù)地投資管理等17名對(duì)象發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)其持有的上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)。同時(shí)，公司擬向黃房公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)新元房產(chǎn)100%股權(quán)。上述標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估作價(jià)合計(jì)為257.68億元。

而隨著豫園股份對(duì)上海證券交易所問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)披露，因籌劃重大資產(chǎn)重組宣布停牌已久的豫園股份將于11月9日復(fù)牌。

根據(jù)上述重組預(yù)案顯示，這一交易已構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。然而，該次交易并不構(gòu)成借殼上市。

有業(yè)內(nèi)人士解釋稱(chēng)，復(fù)星早在2002年已入股豫園股份第一大股東。當(dāng)年股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，復(fù)星產(chǎn)投合計(jì)持有豫園股份的股比達(dá)到20%，為后者的控股股東。復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌獲得豫園股份實(shí)際控制權(quán)已超過(guò)60個(gè)月。該次交易完成后，郭廣昌仍為豫園股份實(shí)際控制人，故不會(huì)導(dǎo)致豫園股份控制權(quán)發(fā)生變化。這也即是意味著，此次重組并不構(gòu)成借殼上市。

值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士指出，此次重組意味著豫園股份醞釀多時(shí)的戰(zhàn)略升級(jí)進(jìn)入實(shí)質(zhì)啟動(dòng)階段。

構(gòu)建快樂(lè)時(shí)尚“大生態(tài)”平臺(tái)

早在今年5月份，豫園股份對(duì)外披露了發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的資產(chǎn)重組預(yù)案。其中，按照?qǐng)?bào)告書(shū)中對(duì)第一大股東、實(shí)際控制方發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的安排，如持股26.45%的復(fù)星此次資產(chǎn)重組完成后，在上市公司中持股比例將達(dá)到69.69%

“毫無(wú)疑問(wèn)，這將大大提高豫園股份在復(fù)星體系中的戰(zhàn)略重要性，”一位熟悉復(fù)星的人士認(rèn)為，“入主豫園已經(jīng)15年的復(fù)星，正加大力度傾斜資源、加快公司戰(zhàn)略升級(jí)，通過(guò)豫園股份這一旗艦型上市平臺(tái)，未來(lái)有望形成快樂(lè)時(shí)尚、輕重結(jié)合的大產(chǎn)業(yè)布局，這與復(fù)星醫(yī)藥近年來(lái)持續(xù)發(fā)力醫(yī)藥健康主題的思路頗為類(lèi)似。”

一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，就在不久前，豫園股份發(fā)布了一則更名公告。公告稱(chēng)，因公司上市初期主營(yíng)業(yè)務(wù)聚集于上海豫園地區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)上海豫園商圈的核心商業(yè)，故公司簡(jiǎn)稱(chēng)為有一定地域?qū)傩缘?ldquo;豫園商城”。但是，隨著近年來(lái)公司不斷擴(kuò)大的快樂(lè)時(shí)尚業(yè)務(wù)布局，上海豫園商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相較公司上市初期有相當(dāng)幅度的降低，同時(shí)為了反映公司當(dāng)前發(fā)展實(shí)際及未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，豫園商城更名為豫園股份。

有業(yè)內(nèi)人士表示，該次重大資產(chǎn)重組說(shuō)明復(fù)星對(duì)于豫園股份的未來(lái)有了更為清晰的思路。記者注意到，資產(chǎn)規(guī)模龐大的復(fù)星國(guó)際自2015年底開(kāi)始，頻繁使用健康、快樂(lè)、富足三大理念重新梳理自身龐大的業(yè)務(wù)體系，復(fù)星國(guó)際港股股價(jià)也一路看漲、累計(jì)漲幅已逾80%，復(fù)星旗下的健康業(yè)務(wù)大平臺(tái)復(fù)星醫(yī)藥受到市場(chǎng)追捧，市值已突破1000億元。

“這應(yīng)該是復(fù)星對(duì)健康、快樂(lè)、富足業(yè)務(wù)系統(tǒng)梳理后，對(duì)豫園股份未來(lái)發(fā)展的一次下注。”記者查閱豫園股份相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，除了旗下體量較大的黃金珠寶業(yè)務(wù)、餐飲食品、商業(yè)管理業(yè)務(wù)，豫園股份已經(jīng)在前幾年布局了北海道滑雪度假業(yè)務(wù)、加拿大太陽(yáng)馬戲團(tuán)演藝演出，并在復(fù)興中國(guó)傳統(tǒng)文化和老字號(hào)領(lǐng)域做了相關(guān)投資。

另?yè)?jù)記者了解，此次對(duì)豫園股份的重組方案也得到了第二大股東上海市黃浦區(qū)國(guó)資委的推動(dòng)，豫園股份除了向浙江復(fù)星等發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)股權(quán)，獲得復(fù)星近年持續(xù)打造的“蜂巢城市”業(yè)務(wù)及資源，上海市黃浦區(qū)國(guó)資委旗下新元房產(chǎn)也向豫園股份注入了豫園商圈的一處毗鄰的核心資產(chǎn)，用以支持豫園商圈業(yè)務(wù)整合做強(qiáng)。

值得預(yù)期的是，復(fù)星將對(duì)自己大比例持股的上市平臺(tái)投入更大資源，以完善健康、快樂(lè)、富足的大生態(tài)系統(tǒng)。

“快樂(lè)時(shí)尚+蜂巢城市”雙輪驅(qū)動(dòng)

“復(fù)星在快樂(lè)時(shí)尚領(lǐng)域的布局一直在對(duì)標(biāo)LVMH發(fā)展路徑，略有不同的是，亞洲企業(yè)似乎對(duì)于輕重結(jié)合的資產(chǎn)配置更為青睞，譬如嘉里，大概因?yàn)檫@些企業(yè)大多具有較為深厚的重資產(chǎn)基礎(chǔ)，品牌和地產(chǎn)之間的協(xié)同效應(yīng)在亞洲體現(xiàn)得更為明顯。”一位咨詢(xún)界人士評(píng)論道，“蜂巢城市”正是復(fù)星將地產(chǎn)業(yè)務(wù)載體化之后的這一產(chǎn)物。

與此相對(duì)應(yīng)的是，豫園股份在其最新的業(yè)務(wù)介紹中，也已經(jīng)將圍繞快樂(lè)時(shí)尚的主題內(nèi)容作為線(xiàn)下場(chǎng)景的核心資源加以打造，囊括了黃金珠寶、餐飲服務(wù)、老字號(hào)零售、品質(zhì)生活等多個(gè)主題。“蜂巢城市”作為一個(gè)物理空間屬性的載體，可以實(shí)現(xiàn)流量入口的價(jià)值，將整個(gè)復(fù)星的C2M客戶(hù)系統(tǒng)打通貫穿起來(lái)。圍繞產(chǎn)業(yè)和家庭，形成快樂(lè)時(shí)尚內(nèi)容和場(chǎng)景之間的戰(zhàn)略協(xié)同，形成更加完善的生態(tài)閉環(huán)，更有助于在投資上實(shí)現(xiàn)輕重并舉的發(fā)展方式。

值得關(guān)注的是，就“‘輕’和’重’的問(wèn)題，《證券日?qǐng)?bào)》與復(fù)星管理層交流時(shí)，復(fù)星集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁，豫園股份董事長(zhǎng)徐曉亮此前曾向本報(bào)記者表示，“‘輕’和’重’，我們認(rèn)為是鑰匙和門(mén)的關(guān)系：’輕’是鑰匙，門(mén)是很’重’的。’重’代表資本實(shí)力，’輕’代表資源能力。”在復(fù)星看來(lái)，輕重并舉是非常具有生命力的商業(yè)邏輯，未來(lái)在復(fù)星的大快樂(lè)產(chǎn)業(yè)布局中，場(chǎng)景的構(gòu)建、平臺(tái)的打造、令人尖叫的產(chǎn)品和內(nèi)容、創(chuàng)新的商業(yè)模式，構(gòu)成了大快樂(lè)的復(fù)合賦能體系。

“蜂巢城市”存盈利釋放空間

據(jù)資產(chǎn)重組報(bào)告書(shū)顯示，復(fù)星旗下上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)預(yù)估作價(jià)為241.60億元，上海市黃浦區(qū)國(guó)資委旗下新元房產(chǎn)100%股權(quán)的預(yù)估作價(jià)為16.08億元；標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估作價(jià)合計(jì)為257.68億元。本次交易完成后，上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司將成為豫園股份的控股或參股公司，新元房產(chǎn)持有的核心商圈資產(chǎn)也將成為豫園股份的重要資產(chǎn)。

“這次復(fù)星地產(chǎn)注入豫園股份的資產(chǎn)中，不乏像海南三亞鹿島、合肥云谷、武漢漢正街、成都金融島這樣的明星項(xiàng)目，這兩年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)還是相當(dāng)有前景的。”復(fù)星地產(chǎn)內(nèi)部人士看到記者查閱的公告內(nèi)容后表示。

在記者獲得的一份盈利預(yù)計(jì)周期列表中，擬注入豫園股份的項(xiàng)目中有11個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始盈利，有13個(gè)項(xiàng)目在未來(lái)1年－2年之內(nèi)開(kāi)始盈利，其中不乏北京、上海這樣的一線(xiàn)城市項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。針對(duì)上交所問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)中披露，許多地產(chǎn)項(xiàng)目因土地取得時(shí)間較早，如復(fù)地通達(dá)土地取得時(shí)間是2014年，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，項(xiàng)目周邊土地呈現(xiàn)了較好的增值和開(kāi)發(fā)前景。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。