“日光盤”消失 濟南樓市“退燒”！

這兩天，在濟南一家民營企業(yè)工作的李運有些心急火燎—自己看好的樓盤即將開盤，但手中“余糧”不足。“能不能把我目前的首套房產抵押出去，用抵押的貸款湊齊二套房的首付款呢？”李運想到了這一“曲線”籌款的途徑。

然而，先后咨詢了多家國有銀行、股份制銀行和城商行，李運的這一設想均遭到了明確拒絕。“聽說之前有人這么操作過，現在為什么行不通了呢？”

這一變化的背景是，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會日前聯合部署規(guī)范購房融資行為，要求銀行業(yè)金融機構強化對個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等業(yè)務的額度和資金流向管理，嚴防資金違規(guī)進入房地產領域。目前，多個省市的金融監(jiān)管部門正在對相關業(yè)務展開檢查。

“在銀行層面，已經陸續(xù)接到了上級通知，要求加碼對消費貸等個人非按揭類貸款的管理。消費類的個人貸款，金額超過30萬元的，都必須要指定受托支付。低于30萬元的，必須要通過一定的方式驗證這個貸款實際的用途，提供對應的支付憑證，包括稅票、合同等。”日前，某國有銀行濟南一家支行的營業(yè)室主任趙靜對經濟導報記者表示。

“如今，想通過銀行貸款等方式湊齊首付，已經是不可能的了，首付款必須自己想辦法。”鏈家濟南名士豪庭店高級置業(yè)顧問郭帥亦如此坦言。

奔波在首付籌資的路上

“在如今的房價行情下，六成的首付款不是小數目，一旦無法按時交付房款首付，我的購房計劃就要‘泡湯’了。”李運目前在濟南市歷下區(qū)有一套90平方米的住房，由于夫妻都需要上夜班，所以將老人接到濟南居住。如今，孩子已上小學，一家5口人，兩居室的房子愈發(fā)局促。

作為獨生子，李運不想讓年邁的父母回到膠東農村老家，希望給他們在濟南買一套住房。然而，連月來走訪濟南市區(qū)多家中介機構后，李運發(fā)現，靠近市區(qū)的房子每平方米一般在兩三萬元以上。即使一套小戶型的房子，總價也得將近200萬元。

考慮到價位因素，李運將目光投向了離市區(qū)較遠的唐冶新城。“經朋友推薦，我們看好了某新樓盤一套95平方米左右的期房。盡管房子位置比較遠，但總價低一些。前兩天，置業(yè)顧問打來電話，有可能本月底加推，要是有購房意向的話，盡快做準備。”李運說。

李運告訴經濟導報記者，他看重的這套房子雖說是該樓盤面積最小的戶型，但根據置業(yè)顧問估算的單價，這套房子總價也需要120多萬元。

“我們夫妻倆都是公司的普通員工，家里老人也需要贍養(yǎng)。每個月省吃儉用，還清首套房的貸款外，家中積蓄只有30多萬元。二套房首付至少需要六成，因此，還有30多萬元的資金缺口。”連日來，李運焦急地盤算著如何籌措這筆資金。

“如果向親朋好友借，數額較大，也不是長久之計。有同事提醒我，我家現在的這套房子沒有貸款，市價也在200萬元左右，如果能把它抵押出去來籌資，每月償還貸款，是一個比較理想的辦法。”然而，給多家銀行的客服打過電話后，李運發(fā)現，這條路似乎走不通了。

不過，不甘心放棄的李運，還在買房籌資路上奔波著。

貸款必須提供正規(guī)用途

李運此番遭到銀行拒絕，是個例嗎？

經濟導報記者了解到，消費貸一般針對消費者個人，用于購置耐用消費品，也可以用于家里裝修、購買家具、買車、旅游等大額消費。“但購房不屬于此類。以往，一些大型國有銀行在審核消費貸時比較嚴格，但一些股份制銀行和城商行在資金用途的審查上會寬松一些。”趙靜表示，不過，在目前的強監(jiān)管下，“輸血”房地產，已徹底關上“閥門”。

“今年下半年，關于消費貸進樓市的政策開始逐步收緊，明令禁止。”11月7日，一股份制銀行濟南市和平路支行的信貸部門負責人何海對經濟導報記者表示，“目前我們行執(zhí)行的政策是，除房貸以外，沒有任何貸款類產品的資金可以流向房地產。對于資金用途的審批，是非常嚴格的。”

同時，何海也表示，臨近年底，該行消費貸額度非常緊張，“即便是正規(guī)用途，通過了嚴格審批，也不知道什么時候能夠放款，今年內幾乎是不可能了。”

隨后，經濟導報記者來到一家城商行濟南分行，客戶經理張杰同樣明確表示，“入樓市的貸款，除了房貸，我們都不會碰。”

據其介紹，對于消費貸的流向，該行有規(guī)定，但稍微寬松。“今年9月份以來，政策不斷加碼，嚴查那些通過違規(guī)方式進入國家限管領域的消費貸，比如說進入到樓市、進入到股市，必須是國家規(guī)定的那些正規(guī)用途。”

“目前可以說，只要是從銀行貸款，不管是否有抵押物，不管是一年期還是十年期，不管是什么產品，都必須提供符合規(guī)定的真實的用途證明，且申明不挪作他用。”趙靜直言。

同時，經濟導報記者還了解到，對于貸款用途證明的真實性，銀行亦開始嚴查。

“比如客戶說貸款是用于房屋裝修，那么除裝修合同外，裝修前、裝修中、裝修后等階段，我們銀行工作人員都要實地拍照取證，不能由客戶自行提供照片，以保證該筆款項的確是用于裝修了。”張杰說。

此外，對于30萬元以上的大額消費貸款，除上述要求外，銀行還必須要指定受托支付。“比如，你提供的是裝修合同，那么這筆款項就直接打到合同對方裝修公司的賬戶上。如果你是用于旅游消費，那這筆款項也直接打給旅游公司。”趙靜介紹。

經濟導報記者了解到，自銀監(jiān)會審慎規(guī)制局局長肖遠企9月底表示，將嚴查消費貸款的資金，嚴厲打擊首付貸，防止居民杠桿率過快上升以來，目前，監(jiān)管部門正重點檢查個人消費貸款資金用于支付購房首付款，或者償還首付款；以及利用大額信用卡透支支付購房款等違規(guī)行為。對于檢查中發(fā)現的問題，要求及時糾正，提前回收貸款。

廣東銀監(jiān)局還明確，原則上不發(fā)放金額超過100萬元或期限超過10年的個人綜合消費貸款。江西銀監(jiān)局則計劃建立個人違規(guī)套取、挪用銀行資金用于購房的黑名單機制，給予授信限制。

開發(fā)商放松選房條件

“經過近兩年的上漲，濟南房價與此前不可同日而語。二套房又多是改善性的，面積偏大。像我負責的這一片區(qū)，二套房的六成首付基本上在200萬元以上，這真的不是一筆小數目。”11月6日晚間，在沒有一個客戶的門店門口，郭帥無奈地對經濟導報記者表示，從銀行籌款的途徑被“堵上”后，高額的首付將不少有改善性需求的購房者擋在門外，“客戶數量比原來少多了。”

經濟導報記者調查發(fā)現，不光二手房中介，不少新樓盤的置業(yè)顧問也明顯感到許多客戶都力不從心。在2017年年度銷售任務的壓力下，有部分樓盤不再篩選客戶，或者不再依據客戶的付款方式來確定選房順序。

“下一次加推，我們準備不再拒絕首付三成的客戶，而且除了全款可以優(yōu)先選房外，三成、六成客戶可以一起選房。”位于濟南東部的一大型樓盤置業(yè)顧問高強表示。

據經濟導報記者了解，該樓盤此前曾要求參與選房的客戶首付比例在六成以上，否則無法進行選房。

位于該樓盤西側的另一大型精裝修樓盤，其置業(yè)顧問崔月更是明確表示，三成、六成及全款客戶，在選房時不進行區(qū)分，參加集中選房。“不過，對于全款客戶，在總價基礎上，將給予3%的優(yōu)惠，等于打九七折。”

不過，亦有樓盤仍“緊咬”六成首付。

“11月中下旬，我們會加推3棟樓。在選房順序上，依舊是全款客戶優(yōu)先選，六成首付客戶其次。三成首付客戶不能參加集中選房，但可以在全款和六成首付客戶選完后，在剩余房源中選擇。”在濟南唐冶新區(qū)一樓盤，銷售顧問楊妮對經濟導報記者表示。

不過，對于后市，崔月依舊看好。“供暖季來臨后，樓盤要停工，或許將停至明年3月供暖季結束。因此，在這四五個月的時間里，能拿到預售許可證的樓棟會比較少，市場上可供銷售的房源或將銳減。因此，積攢的需求會對明年上半年的樓市，有比較高的需求。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。