租賃住房REITs漸成風(fēng)口十萬億元存量資產(chǎn)待證券化

作為中央大力提倡的租購并舉住房制度的重要一環(huán)，長租公寓近來也成為資本追逐的熱點(diǎn)。對(duì)此，高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，在政府支持的公租和廉租房市場和市場化的公寓租賃市場中，將會(huì)產(chǎn)生十萬億元級(jí)別的存量資產(chǎn)亟待證券化。

尤其是在住房租賃類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品近期接連獲得批準(zhǔn)上市的背景下，包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開始行動(dòng)，以盡快進(jìn)入這一前景巨大的市場。

國內(nèi)某大型商業(yè)銀行戰(zhàn)略投資部的負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者透露，住房租賃類REITs的相關(guān)項(xiàng)目被內(nèi)部重視，近期已組織內(nèi)部研討學(xué)習(xí)，相信很快便會(huì)有所動(dòng)作。而包括萬科、保利、龍湖、碧桂園等龍頭房企，也均加大了對(duì)長租公寓項(xiàng)目的投入。

發(fā)展長租公寓被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是解決城市新就業(yè)群體居住問題的有效措施，也是構(gòu)建多元供應(yīng)渠道、激發(fā)住房租賃市場活力的重要途徑。長租公寓本身具有“租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營模式清晰”的特點(diǎn)，符合資產(chǎn)證券化對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，既可以為收購房源并改建成長租公寓、實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展提供資金支持，也可以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)強(qiáng)化管理能力、提升服務(wù)水平。

在這一背景下，2017年10月11日，中國第一支脫離主體信用的權(quán)益型租賃公寓類REITs――“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深圳證券交易所正式獲批發(fā)行。項(xiàng)目獲得了中國證監(jiān)會(huì)、深圳證券交易所、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)和住建部等部門的大力支持，從交易啟動(dòng)到審批20天完成，創(chuàng)造了交易所同類產(chǎn)品的紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，該項(xiàng)目的推出有望成為中國標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs出臺(tái)的重要里程碑，完成最后一公里的歷史性跨越。

據(jù)悉，該項(xiàng)目是由中國最大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金――高和資本與新派公寓合作設(shè)計(jì)和推動(dòng)，高和資本擔(dān)任該REITs的交易安排人和財(cái)務(wù)顧問，負(fù)責(zé)交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、稅務(wù)籌劃和重大節(jié)點(diǎn)把控等，并管理推廣機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)公司、會(huì)計(jì)師、律師等中介機(jī)構(gòu)。同時(shí)，高和資本在短短1年內(nèi)已完成6宗不動(dòng)產(chǎn)證券化交易，總計(jì)198億元，占國內(nèi)交易所和銀行間已備案產(chǎn)品規(guī)模的14.6%。

值得注意的是，在“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批后不久，“保利租賃住房REITs”也獲得了上海證券交易所審議通過，這是國內(nèi)首單央企租賃住房REITs。

周以升指出，目前租賃公寓成為中國最重要的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，資產(chǎn)證券化可以盤活存量商業(yè)物業(yè)。鑒于監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)一步步扎實(shí)的推動(dòng)和創(chuàng)新，權(quán)益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最后一個(gè)里程碑。公募REITs不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵，也是政府發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。在公租房廉租房領(lǐng)域，可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。